Odissea contratto transitorio

[Walter Si]

Buongiorno,
avevo pensato dal prox anno di affittare con contratto transitorio una stanza all'interno della mia abitazione a studente o lavoratore in trasferta a Roma.
Purtroppo non avevo fatto i conti con la burocrazia e gli immancabili sindacati.
Sembra infatti, almeno a Roma, che per affittare la stanza io sia obbligato (?!) a far asseverare il contratto a una delle associazioni che hanno firmato un accordo col comune di Roma.
Come se non bastasse il canone non è fissato da locatore e conduttore, ma è imposto (?!) dal Comune in una fascia min/max all'interno della quale, sulla base di decine di parametri, verrà calcolato l'importo.
Quindi io non posso decidere il canone e in più devo pagare il sindacato.
Ma l'asseverazione vale per un solo contratto.
Perciò, se io nell'arco dell'anno volessi affittare la stanza a tre persone diverse, quattro mesi per ciascuna, dovrei ogni volta corrispondere 120 euro al sindacato/associazione.

Questo almeno è quello che ho capito, potete confermarmi che è così?

 

[mapeit]

Comunque funziona così, dal 2017, in tutta Italia.
In alternativa puoi affittare la stanza con contratto di locazione parziale ai sensi dell'art. 2 della Legge 431/98 (senza agevolazioni), della durata di 4 + 4 anni, al prezzo che desideri tu, ovvero di libero mercato.
Nel contratto così stipulato puoi anche specificare che il conduttore abbia la possibilità di recedere dal contratto con meno di 6 mesi di preavviso.
E i sindacati non sono necessari per tale tipo di contratto.

 

[uva]

puoi anche specificare che il conduttore abbia la possibilità di recedere dal contratto con meno di 6 mesi di preavviso

Aggiungerei in quella clausola che il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento senza necessità di alcuna motivazione.
Per evitare la questione dei "gravi motivi" di cui all'art. 3, c. 6 l. 431/1998.

Stipulando il contratto libero 4 + 4 @Walter Si rischierebbe che l'inquilino rimanga lì a lungo, senza poterlo mandare via rispetto alla prima scadenza quadriennale. Scadenza alla quale il locatore può impedire il rinnovo per il secondo quadriennio solo se sussiste uno dei motivi elencati nell'art. 3, c. 1.

 

[uva]

voglio decidere io.

Valuta la possibilità di stipulare dei contratti turistici, per i quali si può stabilire liberamente la durata e il corrispettivo.
A Roma, meta del turismo internazionale, potresti avere successo; anche se penso ci sia molta concorrenza in questo settore.

Le locazioni turistiche previste dall'articolo 1571 e seguenti del Codice civile e le locazioni brevi

la nuova tipologia di locazioni brevi che si differenziano dalle locazioni turistiche previste dal Codice civile

www.locazionibrevi.net

Per sapere a quali adempimenti specifici saresti soggetto puoi consultare il relativo Regolamento regionale.

 

[Walter Si]

Grazie delle risposte, comunque l'idea sarebbe di affittarla per sei mesi massimo un anno quindi non so se il 4 + 4 andrebbe bene, nel senso che affittare una stanza per 6 mesi e dare la disdetta il giorno dopo la firma del contratto non avrebbe senso.
Quanto al contratto turistico, immagino che per studenti o lavoratori non andrebbe bene.
Forse l'unica è sottostare a questi accordi territoriali e se l'importo è troppo basso integrarlo con un contributo a parte per utenze e spese generali per la casa, visto che in effetti c'è un aggravio di costi ed è corretto che a farne carico sia l'affittuario.

 

[mapeit]

Il rimborso delle utenze e il pagamento delle spese condominiali / oneri accessori sono comunque importi che non vanno conteggiati nel canone di locazione, anche nei contratti a uso transitorio. Ci mancherebbe.
Se invece come "contributo a parte" intendi una parte di canone non dichiarato, attenzione perché un domani un inquilino potrebbe segnalarti all'Agenzia delle Entrate e ti costerebbe senz'altro di più che sottostare agli accordi territoriali.
Resta però il problema che per sottoscrivere un contratto a uso transitorio debbono sussistere delle esigenze / motivazioni dimostrabili, che sono solo quelle previste dagli accordi territoriali in vigore.

 

[uva]

un contributo a parte per utenze e spese generali per la casa,

Nei modelli ministeriali relativi ai contratti concordati, che ho linkato nel post n. #3, c'è una clausola specifica per gli Oneri accessori:

Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato D al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998.

Questa è la Tabella:

https://www.gazzettaufficiale.it/do/atto/serie_generale/caricaPdf?cdimg=17A0185800400010110001&dgu=2017-03-15&art.dataPubblicazioneGazzetta=2017-03-15&art.codiceRedazionale=17A01858&art.num=1&art.tiposerie=SG

Chiedere agli inquilini dei versamenti "a parte" (in contanti, senza ricevuta) è illegale e rischioso per il locatore.

 

[Walter Si]

Ma la persona starebbe in casa con me in una sua stanza, quindi è evidente che arriverebbero bollette più alte. A quel punto che devo fare, oltre a ricevere un canone da miseria ci devo pure rimettere i soldi in più per l'aumento delle bollette?
Allora non affitto proprio e tanti saluti.
Questo è un classico esempio che dimostra come a rispettare la legge ci si rimette.

 

[uva]

oltre a ricevere un canone da miseria ci devo pure rimettere i soldi in più

Ovviamente se il tutto diventa antieconomico è meglio non affittare!

Come già detto, puoi risolvere il problema soltanto utilizzando il contratto di locazione parziale "libero" di 4 anni + 4, garantendo al conduttore la possibilità di disdirlo in qualsiasi momento con un preavviso breve e senza alcuna motivazione.
Così ti puoi accordare liberamente anche per l'addebito delle spese.

Il rischio è di non trovare inquilini disposti a pagare canoni più alti rispetto a quelli concordati.
A Torino, ad esempio, studenti e lavoratori in trasferta difficilmente accettano un contratto 4 + 4 più costoso di quelli transitori specifici per le loro necessità.
Non so se a Roma ci sarebbe più interesse.