Nuove tabelle milllesimali sbagliate, assemblea dopodomani

[tricheco]

Ci sono molti modi di ricalcolare le tabelle millesimali di proprietà. Il modo è influenzato dal costo. Si può lavorare usando le planimetria catastali (anche non aggiornate) fornite dai condòmini, senza uscire per fare i sopralluoghi; si può lavorare avendo le planimetrie catastali come base e correggerle durante i sopralluoghi. Si possono usare tanti criteri di differenziazione tra gli appartamenti impiegando i coefficienti di piano, di esposizione, di veduta, di destinazione d'uso delle stanze ecc... ecc... per correggere il volume/area delle varie unità immobiliari; si può usare solo la superficie/volume. Più è articolata l'analisi e più costa. Voi cosa avete scelto?
Per quanto riguarda la retroattività di applicazione delle nuove tabelle io credo che sia illegale. Comunque leggi qua:
Tabelle millesimali sbagliate: dovuti gli arretrati per il passato?

Grazie, molto interessante. Il link non lascia spazio a interpretazioni:
- in caso di errori, applicazione retroattiva delle nuove tabelle fino a 10 anni prima.
- in caso di modifiche/lavori, l'applicazione decorre dall'ufficializzazione delle nuove tabelle, non è retroattiva.

Si è proceduto in questo modo: rilievi in loco dei geometri nelle unità interessate da lavori di ampliamento; semplice ricalcolo per le unità che hanno avuto cambio di destinazione d'uso; infine integrazione con le vecchie tabelle.

Rilievi che contesto, come già detto, perchè assegnati senza delibera e perchè dopo aver visto che contenevano degli errori non mi fido troppo. Comunque sia ora aspetto che forniscano copia dello studio, ho appena sollecitato.

... e se troppo articolata..., spesso genera eccessive disparità, alquanto opinabili e soggettive (imho)

Se il verbale è dell'anno scorso, al massimo poteva aver senso tenere in sospeso la gestione 2014-2015 appena consuntivata, oltre alla seguente 2015-2016 preventivata in quella assemblea.
Applicare retroattivamente le nuove tabelle anche al 2013-2014, mi sembra arbitrario: al massimo doveva essere deliberato nella precedente assemblea; non successivamente.

Devo chiedere all'amministrazione in che modo abbia in mente di giustificare la cosa, io proprio non lo so.

 

[Luigi Criscuolo]

e se troppo articolata..., spesso genera eccessive disparità, alquanto opinabili e soggettive (imho)

c'è sempre la possibilità da parte della assemblea di non approvare il riparto millesimale delle proprietà che è stato commissionato.
Inoltre l'assemblea, con la maggioranza assoluta (1000/1000), può deliberare sia su quali coefficienti debbano essere presi in considerazione per la determinazione delle tabelle millesimali e sia sui valori da assegnare all'interno di ogni coefficiente, il professionista incaricato dovrò adeguarsi alle istruzioni date dalla assemblea.

 

[Luigi Criscuolo]

infine integrazione con le vecchie tabelle.

è qui che, a mio avviso, c'è l'errore. Quando si rifanno le tabelle millesimali si rifanno in toto non si inseriscono spezzoni della vecchia tabella.

"il consuntivo viene posto a votazione ed approvato all'unanimità con le riserve di cui sopra, ma non il relativo riparto che resta in attesa della consegna delle nuove tabelle millesimali, approvate le quali dovranno essere ricalcolati i saldi delle gestioni 2013-2014 e 2014-2015 con accrediti e addebiti conseguenti".

non sono convinto che si possa approvare il bilancio consuntivo ma non il riparto di spesa (che poi sarebbe il saldo), in quanto il riparto è funzione di una contabilità che nasce da un bilancio preventivo approvato secondo una tabella millesimale operante al momento della approvazione. In pratica secondo me non si può approvare le spese sostenute e non il riparto con il quale si è fatto fronte a dette spese adducendo come motivazione la futura approvazione di nuove tabelle millesimali che, finché non approvate, non sono operative visto l'esistenza di tabelle millesimali pregresse.

 

[basty]

c'è sempre la possibilità da parte della assemblea di non approvare il riparto millesimale delle proprietà che è stato commissionato.
Inoltre l'assemblea, con la maggioranza assoluta (1000/1000), può deliberare sia su quali coefficienti debbano essere presi in considerazione per la determinazione delle tabelle millesimali e sia sui valori da assegnare all'interno di ogni coefficiente, il professionista incaricato dovrò adeguarsi alle istruzioni date dalla assemblea.

Teoricamente hai ragioni da vendere.
ma in pratica quanti hanno idea di come nascono le tabelle millesimali? Non c'è un criterio univoco legale. Mi risulta ci sia solo una nota con criteri e coefficienti stabilita per la determinazione del valore di assegnazione delle case costruite in edilizia pubblica.
Sulla quale sono poi fiorite tabelle integrative più o meno soggettive.
Mi chiedo poi quanti abbiano idea o sensibilità per percepire quale peso possa avere assumere un coefficiente riduttivo o maggiorativo per il calcolo della superficie virtuale.

Non ho mai trovato una definizione che qualifichi la tipologia di errore : propenderei nel ritenere che vengano considerati tali solo palesi errori di aritmetica, o difformità di applicazione dei criteri assunti. Non l'assunzione di parametri correttivi (soggettivi) utilizzati per il calcolo.

Questa stessa discussione ne è la prova: si parla di errori nella stesura della tabella iniziale ed in quella nuova, Si nutrono solo dubbi sul risultato, ma non si conoscono nè i criteri vecchi nè quelli criteri nuovi adottati.
E di mezzo, se ricordo ancora i dettagli, si parla di loft e soffitte, trasformati in abitazioni, ed ampliamenti di alcune unità: situazione che potrebbe portare ad una sostanziale diversa attribuzione del peso millesimale dei vari volumi preesistenti anche per la diversa destinazione d'uso: senza conoscere i vecchi criteri , difficile fare il confronto con i nuovi risultati.

 

[basty]

secondo me non si può approvare le spese sostenute e non il riparto

Non sarei così categorico: l'entità della spesa è una variabile indipendente dal riparto che successivamente viene fatto.

In assemblea si decide di attivare il riscaldamento a tot gradi per X giorni: ed il consuntivo può essere approvato a fronte della regolarità delle fatture e dei consumi fatturati.

Il riparto finale è un passaggio successivo, e sta all'assemblea accettare o meno di effettuarlo sulla base delle variazioni di consistenza ed uso, già note, che erano in precedenza avvenute, che hanno richiesto nel frattempo la formulazione di nuove tabelle.

Per evitare contestazioni infinite, sarebbe stato opportuno, prima di imbarcarsi, farsi spiegare dal tecnico incaricato su che basi operava la vecchia tabella millesimale, e concordare almeno di massima i criteri che questo avrebbe adottato per il calcolo della nuova.

 

[Luigi Criscuolo]

@basty secondo me ti sei infilato una dissertazione sulla lana caprina.
Partiamo dal fatto che tutti i metodi per suddividere la proprietà condominiale sono accettati perché il c.c. parla di proporzione del valore attribuito alla proprietà.
Quindi, come a volte capita di vedere nelle tabelle millesimali di appartamenti "gemellati" fatte velocemente dal costruttore, le quote millesimali rappresentano in parti uguali le diverse proprietà immobiliari. Molto più comunemente si trovano tabelle basate sulla superficie calpestabile o sui volumi.
Poi qualcuno ha incominciato ad obiettare, basandosi sul valore di vendita del proprio appartamento, che non era giusto che contribuisse come chi aveva l'appartamento che valeva di più del suo. Così si è incominciato ad introdurre dei correttivi alla superficie/volume delle unità immobiliari che compongono i condomini. Non ci vuole una laurea, e neanche un diploma, per capire che un appartamento al piano rialzato di un edificio valga di meno di un identico appartamento posto all'ultimo piano. Altrettanto per capire che chi affaccia a Nord non vede mai il sole mentre che affaccia a Sud ha tutti i benefici della esposizione; stesso discorso sulla veduta delle finestre: un conto è affacciare su una piazza, un altro è affacciare sul cortile interno o sul distacco con un altro edificio.
Non voglio dilungarmi su tutti parametri utilizzabili; tuttavia una volta spiegati alla assemblea io credo che l'assemblea possa decidere quali dei parametri utilizzare e quali valori dare all'interno dei vari parametri.
In alternativa ci si fida delle capacità del tecnico che ha comunque delle responsabilità etico professionali.
Infine la tabella millesimale è come un vestito fatto da un sarto: se cambi sarto il vestito sarà differente da quello fatto dal sarto precedente perché ogni professionista ha il suo modo di vedere l'abito sul cliente; ogni geometra ha la sua "forma mentis".

 

[basty]

secondo me ti sei infilato una dissertazione sulla lana caprina.

Assolutamente si:
perchè appunto volevo rimarcare che è il problema stesso ad essere di lana caprina e provo a spiegarmi.

Molto più comunemente si trovano tabelle basate sulla superficie calpestabile o sui volumi.

Vero: e graziaddio sono aspetti immutabili nel tempo.

Poi qualcuno ha incominciato ad obiettare.........Non ci vuole una laurea, e neanche un diploma, per capire che un appartamento al piano rialzato di un edificio valga di meno di un identico appartamento posto all'ultimo piano. Altrettanto per capire che chi affaccia a Nord non vede mai il sole mentre che affaccia a Sud ha tutti i benefici della esposizione; stesso discorso sulla veduta delle finestre: un conto è affacciare su una piazza, un altro è affacciare sul cortile interno o sul distacco con un altro edificio.

Qui possiamo anche essere tutti d'accordo, ma bisogna essere coscienti che cominciano i problemi, visto che alcuni di questi aspetti mutano nel tempo: e ti porto un esempi concreti.
1) Condominio di Milano inizio '900: 5 piani più piano terra, ad uso commerciale.
All'origine il PT assorbiva il 40% dei millesimi di tutto il caseggiato, e non c'era l'ascensore: negli anni '90 il valore commerciale del PT e dei locali commerciali era sceso significativamente. Ed i negozi hanno posto con i loro m/m il veto all'ascensore se non veniva modificata la tabella m/m (tra l'altro contrattuale): si è accettato un compromesso: modificare i m/m per le sole spese di gestione. (oggi col nuovo c.c. non servirebbe più nemmeno l'unanimità per modificare anche i m/m di proprietà contrattuali, ...ma così per ora si è rimasti)
2) Condominio in Liguria anni '60: differenziazione dei millesimi crescente in funzione del piano, anche in funzione della veduta, con una lieve diminuzione del 1° piano: la logica iniziale era condivisibile, .... peccato che la vista mare negli anni è andata a farsi benedire. Oggi tutti hanno vista sui condomini dirimpettai: fortuna vuole ci sia comunque di fronte un giardino comunale.

Anche qui qualcuno comincia ad obiettare.... in senso opposto al tuo.

una volta spiegati alla assemblea io credo che l'assemblea possa decidere quali dei parametri utilizzare e quali valori dare all'interno dei vari parametri.

Lo condivido ed era quello che avevo anch'io suggerito: mi pare che nel caso di questa discussione sia sicuramente l'unico vero errore accertato.

 

[Luigi Criscuolo]

1) Condominio di Milano inizio '900: 5 piani più piano terra, ad uso commerciale.
All'origine il PT assorbiva il 40% dei millesimi di tutto il caseggiato, e non c'era l'ascensore: negli anni '90 il valore commerciale del PT e dei locali commerciali era sceso significativamente.

questo era un errore concettuale che attribuiva i millesimi solo in funzione del valore commerciale/reddituale delle unità immobiliari presenti nell'edificio.
La destinazione d'uso di una unità immobiliare ha, come tutti gli altri parametri, dei coefficienti migliorativi e peggiorativi: mentre ad una abitazione adibita a studio medico si applica senz'altro un coefficiente migliorativo (da 1,0 puoi passare a 1,15/1,20) che alla fine da più millesimi alla unità immobiliare, per i i negozi su strada in caso di unità immobiliari di grandi dimensioni potrai arrivare ad un coefficiente di 1,3. Tuttavia non essendo questo l'unico coefficiente moltiplicativo da applicare al volume/area di calpestio (già gli effetti del coefficiente di destinazione d'uso si attenua in questo caso con il coefficiente di piano e di illuminazione) l'aumento del peso millesimale è relativamente basso.

Ed i negozi hanno posto con i loro m/m il veto all'ascensore se non veniva modificata la tabella m/m (tra l'altro contrattuale):

mi sembra molto strano perché gli ascensori si sono sempre potuti costruire a spese di coloro che ne avevano l'interesse; sopratutto se l'ascensore sarebbe stato installato nella tromba delle scale. Trattandosi di una innovazione soggetta ad utilizzazione separata sia i negozianti che i condòmini del piano zero non sarebbero stati neanche tenuti a contribuire per la costruzione e la manutenzione; ed il c.c. era già operante anche agli inizi degli anni novanta.
Quando andavo a trovare mio zio, che abitava a Napoli in una casa della fine '800, piani con solai intermedi a 3,70 m e scale con gradini con alzata da 25 cm, fino al 1960 non c'era l'ascensore; poi per iniziativa dei proprietari dei piani alti (terzo, quarto e quinto) fu installato nella "trombetta" delle scale un ascensore che funzionava con lo 10 lire.
L'episodio da te citato mi fa pensare più ad una convinzione, radicata fino appunto agli anni '90, che i negozianti rappresentavano una categoria da "mungere" perché considerata benestante (per evasione fiscale) pertanto era giusto chiedere il loro contributo anche se poi i negozianti l'ascensore non l'avrebbero mai usato.

Condominio in Liguria anni '60: differenziazione dei millesimi crescente in funzione del piano, anche in funzione della veduta,

anche qui; il coefficiente di veduta potrà essere compreso tra 0,8 ed 1,3. Quindi non sarà certo in grado nè di dimezzare nè di duplicare o triplicare il peso millesimale finale di una unità immobiliare, per il principio delle concatenazioni moltiplicative dei vari coefficienti. Anche se fossero cambiate le condizioni di veduta io credo che la variazione sarebbe stata inferiore al famoso "più di 1/5 il valore proporzionale dell'unità immobiliare" pertanto in questo caso chi avrebbe voluto la revisione della tabella millesimale se la sarebbe dovuta pagare.

In sostanza il mio pensiero è che più sono dettagliati i criteri di valutazione delle unità immobiliari e meno probabilità ci saranno di avere la necessità di revisionarle.

 

[basty]

mi sembra molto strano perché gli ascensori si sono sempre potuti costruire a spese di coloro che ne avevano l'interesse;

In effetti era così: ma si dava il caso che i proprietari dei negozi sottostanti erano pure proprietari dell' appartamento nello stesso palazzo ed ai tempi serviva l'unanimità per modificare i millesimi contrattuali, ed una maggioranza di 500/1000 per installare l'ascensore. Ma non è questo il punto: volevo ricordare che una tabella approvata e condivisa all'origine, (forse ai proprietari dei negozi, fin che non necessitavano forti spese, andava bene così, perchè condizionavano e controllavano sempre le decisioni condominiali) dopo molti anni era ritenuta, anche giustamente, penalizzante, ecc. ecc.

Anche se fossero cambiate le condizioni di veduta io credo che la variazione sarebbe stata inferiore al famoso "più di 1/5 il valore proporzionale dell'unità immobiliare" pertanto in questo caso chi avrebbe voluto la revisione della tabella millesimale se la sarebbe dovuta pagare.

Nessuno ha voluto cambiarle, non so nemmeno se la differenza superasse il fatidico 20%: ricordavo solo che le condizioni al contorno sono nel frattempo cambiate, e certe differenze oggi sarebbero meno giustificabili.

Per concludere, considerano i pro ed i contro, bisogna sempre chiedersi se uscire dal conteggio superfici/volumi valga sempre la candela...: è solo una opinione.

 

[Luigi Criscuolo]

ma si dava il caso che i proprietari dei negozi sottostanti erano pure proprietari dell' appartamento nello stesso palazzo

questo, prima, non l'avevi detto.

una maggioranza di 500/1000 per installare l'ascensore.

vale quello che ho già scritto sulla utilizzazione separata. Chi non partecipa non usa l'ascensore oppure mette il "copeca" nella gettoniera.

Per concludere, considerano i pro ed i contro, bisogna sempre chiedersi se uscire dal conteggio superfici/volumi valga sempre la candela...: è solo una opinione.

posso essere d'accordo in linea di massima se parli di unità immobiliari componenti il condominio di uguali volumi, con le stesse pertinenze, in edifici con uno o due affacci liberi.
In edifici con 4 affacci liberi, unità immobiliari di diversa metratura, che non hanno tutti le stesse pertinenze (posti auto e cantine) la differenza tra i due sistemi di cui stiamo discutendo si nota.