Nuda proprietà, ci guadagno?

[ralf]

Se propongono di acquistare come investimento la nuda proprietà di un immobile, a cosa si và incontro?
vantaggi e svantaggi?

 

[simo]

Ciao

Chi compra una nuda proprietà acquista il bene ma non non l'utilizzo del bene, in quanto l'immobile rimane in uso all'usufruttuario fino al ricongiungimento della proprietà.
Il costo di una nuda proprietà e sicuramente minore rispetto a quello di una proprietà completa inquanto, non avendo la possibilità di usare l'immobile subito il costo viene determinato in base all'età dell'usufruttuario.

Da un punto di vista fiscale il nudo proprietario non è tenuto a pagare nè l'IRPEF nè l'ICI perchè rimangono a carico dell'Usufruttuario.
Gli unici costi che saranno a carico del nudo proprietario sono quelli legati alla manutenzione straordianaria dell'immobile.


Simonetta

 

[Elisa Vicariotto]

Il vantaggio nell'acquistare una nuda proprietà è veramente tale solo se il proprietario è persona anziana.
In tale ipotesi, infatti, il prezzo di vendita subisce una considerevole riduzione, ma chi acquista sa che potrà diventare nudo proprietario entro breve tempo. In caso contrario, l'acquisto si traduce in un investimento a lungo termine.
Occorre poi tenere in considerazione chi all'attualità occupi l'immobile: il proprietario o un conduttore? se è il proprietario, il nucleo è unifamiliare o no?

 

[giorgino]

Occorre poi tenere in considerazione chi all'attualità occupi l'immobile: il proprietario o un conduttore?

Qui da noi che di nude proprietà se ne vendono parecchie, è in uso il divieto di locare da parte dell'usufruttuario proprio per evitare l'eventualità più pericolosa per il nudo proprietario e cioè che all'atto del ricongiungimento della proprietà per morte dell'usufruttuario l'immobile non sia locato a terzi con tempi di liberabilità indefiniti o difficoltà varie.

Ma è legittimo?

 

[Elisa Vicariotto]

L'usufruttuario è in tutto è per tutto assimilabile al proprietario; egli può quindi disporre della cosa come se fosse propria, ivi compreso concedere l'immobile in locazione. Al riguardo, la legge prescrive solo che l'usufruttuario non possa stipulare contratti che abbiano durata maggiore ai 5 anni successivi alla cessazione dell'usufrutto.

Elisa

 

[sentiero76]

Scusate mi aggiungo a questa discussione inserendo alcuni quesiti, che vado a numerare per semplicità.
1) Quindi legalmente non si può "limitare l'usufrutto dell'usufruttuario" vietandogli di locare l'immobile, come invece potrebbe?

2) Inoltre è possibile invece che acquistare la nuda proprietà "classica" fare un contratto in cui si acquista l'immobile senza il diritto di abitazione che rimane all'ex proprietario? Qualcuno lo ha mai fatto? Io lo ho fatto quando io e mio fratello comprammo casa per mia mamma, quindi suppongo che si possa fare... Ma non so se commercialmente è un prassi. Magari si potrebbe offrire qualcosa in più in cambio di questa "nuda proprietà" più forte.

3) Qualcuno ha mai acquistato con la clausola del diritto di prelazione all'eventuale locazione? Da quello che ho letto è l'unica legittimamente sicuramente possibile, dico bene?

 

[Hellhell]

Il vantaggio nell'acquistare una nuda proprietà è veramente tale solo se il proprietario è persona anziana.
In tale ipotesi, infatti, il prezzo di vendita subisce una considerevole riduzione, ma chi acquista sa che potrà diventare nudo proprietario entro breve tempo. In caso contrario, l'acquisto si traduce in un investimento a lungo termine.
Occorre poi tenere in considerazione chi all'attualità occupi l'immobile: il proprietario o un conduttore? se è il proprietario, il nucleo è unifamiliare o no?

Scusate mi è scappato l'occhio su questa affermazione che secondo me è falsa: quanto più il proprietario è anziano tanto più la riduzione del costo è risicata, fino ad essere molto vicina a quella di un prezzo pieno. Se in più la casa invecchia con l'occupante si è costretti a continui interventi di manutenzione straordinaria. Secondo me l'acquisto di una nuda proprietà è roba da scommettitori/giocatori d'azzardo.

 

[davideboschi]

la legge prescrive solo che l'usufruttuario non possa stipulare contratti che abbiano durata maggiore ai 5 anni successivi alla cessazione dell'usufrutto

Questa mi pare cosa buona, ma visto che solitamente l'usufrutto cessa alla morte dell'usufruttuario, che non si può sapere quando avverrà, come si fa a stipulare un contratto che scade 5 anni dopo?

 

[Nemesis]

come si fa a stipulare un contratto che scade 5 anni dopo?

Non si stipula un contratto che scade 5 anni dopo, ma l'art. 999, primo comma c.c., recita:
Le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.
E il comma 2 recita:
Se la cessazione dell'usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l'anno e trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l'usufrutto.

 

[billi]

intanto ogni compratore anche di fronte all'acquisto della nuda proprieta immobiliare, ha di certo valutato la cosidetta appetibilita del bene, anche se vincolato da usufrutto. quindi la convenienza o meno puo non dipendere dal solo peso dell'usufrutto. in ogni caso per rimanere al peso dell'usufrutto, l'unico criterio per valutarne la convenienza è conoscere l'eta dell'usufruttuario. se è giovane e il diritto di godimento è stato costituito vita natural durante, lo stesso durera per tutta la vita, se anziano si presume che il peso durera di meno. se poi entrambe decidessero di cedere l'usufrutto, avresti la piena proprieta, ma per far questo occorre atto pubblico, il cui costo dipende dalla eta dell'usufrutturio.