Novello locatore: alcune domande!

[Sevemon]

Ciao ragazzi, sono un novello locatore e "temo" che avrò molto bisogno di questo forum

L'11 febbraio avrò appuntamento con il mio commercialista per parlare dell'immobile per il quale vi chiedo alcune info: vorrei andarci con un po' di risposte già in tasca e domande più precise che possono emergere solo con il confronto con persone che sanno di cosa si sta parlando quindi grazie in anticipo a chiunque mi dedicherà anche solo due minuti del suo tempo!
La mia situazione è la seguente:
Ho ereditato due anni fa il 50% dell'immobile che era dei miei genitori; contingentemente all'eredità ho acceso un mutuo prima casa per rilevare il 50% ereditato da mio fratello.
Ho svolto diversi lavori di ristrutturazione per sistemare la casa e ci sono andato a vivere con mia moglie. Purtroppo il nostro rapporto è entrato in crisi e siamo in separazione. Non voglio tediarvi troppo ma quella casa, purtroppo, rappresenta per me un identico mix di gioie e dolori quindi non sono convinto al 100% di volerla vendere ma non so assolutamente come muovermi per l'affitto e nel frattempo è una rendita che non vorrei disperdere
Ho trovato una coppia di "amici di amici" che vorrebbe entrarci subito (stanno cercando una casa e non la trovano, si appoggerebbero lì per cercarla con più calma) e abbiamo trovato un accordo verbale per un tempo breve (fino al 30/09) ad un canone per loro conveniente, sicuramente più basso della quota di mercato, in modo che io possa capire e far valutare l'immobile per poi gestire il da farsi. La loro convenienza sta ovviamente nel canone agevolato, la mia nel non perdere mesi di affitto ed informarmi nel migliore dei modi per tempo. Il 30/09, con la valutazione dell'immobile corretta, ci sederemmo attorno ad un tavolo e se volessero rimanere miei affittuari rivedremmo la quota di locazione.

Passiamo alle domande:

1. Per un contratto della durata di 6 mesi, quale forma contrattuale è meglio utilizzare? ho letto contratto turistico, di comodato d'uso, ho pensato anche ad un AirBnB ma non riesco a capire quali possano essere i vantaggi. La coppia vorrebbe avere qualcosa di formale che dice che fino al 30/09 rimangono lì.
2. Dal momento che tra 6 mesi potrei anche decidere di vendere la casa o farne chissà cos'altro, mi dispiacerebbe perdere la residenza presso quell'immobile perché mi andrebbe a far perdere i bonus detrazione dal mutuo prima casa. Ho letto che volendo è possibile fare un canone di locazione parziale, possibile?
3. odio la burocrazia per attivare un contratto come quelli sopra descritti quali e quanti documenti sono da presentarsi? è fattibile da un privato o sarebbe meglio appoggiarsi ad un'agenzia? più o meno che costi sarebbero da sostenere muovendomi da privato e quali con agenzia?

Intanto mi fermo qua perché queste tre domande sono quelle che più mi "attanagliano"!
Di nuovo grazie a chiunque mi dedicherà un po' del suo tempo!

Buona giornata!

 

[User_29045]

1) Il comodato d'uso gratuito è soggetto ad un'imposta di registro di 200 Euro (fonte: Agenzia delle Entrate - Registrazione contratti di comodato - Informazioni generali - Registrazione contratti di comodato ), però almeno non paghi le tasse su quello che ti danno perché è sottinteso, voglio sperare, che ti fai dare qualcosa. Meno di quanto chiede il "mercato", ma qualcosa in nero ti fai dare. Farei un comodato d'uso della durata di 1 anno, tanto poi si sa che in 6 mesi nessuno combina niente e quindi che si tengano larghi. Mi auguro che siano persone serie, perché quando hanno il comodato d'uso gratuito, hanno il diritto di non pagarti..... Prevedi una clausola contrattuale che ti dà diritto di risolvere il comodato d'uso gratuito in qualsiasi momento con preavviso di 1 giorno solare, e specifica che tale clausola è accettata senza riserve dalla parte locataria. In questo modo ti tuteli se non pagano. E' chiaro che se non pagano poi ci devi mettere l'avvocato, ma tant'è. NON ULTIMA COSA: Per i contratti di comodato in forma scritta è inoltre dovuta l’imposta di bollo, che è assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

2) Sì, certo. Puoi affittare a Maria Bianchi il salone d'ingresso e a Luigi Rossi la camera da letto oppure il salone studio, precisando nel contratto che in qualsiasi giorno della settimana, e in qualunque orario, hai diritto di accedere a TUTTE le stanze dell'immobile senza particolari formalità e senza alcun preavviso. Ricorda che nel contratto di locazione devono essere identificate alla perfezione le stanze oggetto di locazione, descrivendone la raggiungibilità partendo dall'ingresso di casa, e i confini. In questo modo conservi la residenza perché tu hai diritto di stare lì;

3) Basta un contratto di comodato ben scritto con Microsoft Word, per il resto puoi rivolgerti agli uffici dell'Agenzia delle Entrate, se vuoi puoi andarci qualche giorno prima rivolgendoti all'Ufficio Relazioni con il Pubblico (U.R.P.) per avere maggiori informazioni. Non ti mangiano. Non delegare a pagamento qualcosa agli altri, se tu puoi farla meglio da solo.

Sono graditi, naturalmente, i pareri di altri forumisti.

 

[meri56]

Io non farei mai un contratto di comodato d'uso gratuito (escludendo comodati in famiglia), né come proprietario né come inquilino. Espongono a troppi rischi sia il comodante sia il comodatario. Ottimo il consiglio di andare all'Agenzia delle Entrate spiegando chiaramente come stanno le cose e chiedendo quale tipo di contratto sia possibile stipulare.

 

[uva]

Esprimo i miei pareri, che sono diversi da quelli di @possessore

1) Stipula di un contratto di locazione transitorio della durata di 6 mesi (sono del parere che il reddito da locazione debba essere regolarmente dichiarato da chi lo percepisce).
Valutando se è possibile stabilire un canone concordato determinato ai sensi dell'Accordo territoriale, e optare per la cedolare secca al 10%.

2) Puoi sicuramente locare solo alcune stanze dell'immobile, riservando le altre come tua abitazione principale.
Considera che la residenza anagrafica coincide con il luogo dove si risiede abitualmente. Non ho capito se tu continueresti ad abitare in quella casa (locata parzialmente agli "amici di amici") in attesa di venderla.

3) Se non hai esperienza forse non sai che occorre dotare l'immobile del certificato Ape; che il contratto transitorio implica una clausola che individui chiaramente il motivo della transitorietà (del proprietario o dell'inquilino); che i contratti si registrano all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI.
Se hai tempo e intenzione di approfondire questi argomenti puoi fare da solo, altrimenti è meglio che ti rivolgi ad un professionista. Hai scritto che andrai dal tuo commercialista: è probabile che lui sappia già darti delle indicazioni in merito.

 

[Sevemon]

Grazie mille per le risposte!
@possessore grazie mille anche per gli approfondimenti! anche se (Meri56, hai ragione!) il contratto di locazione gratuita mi espone ad alcuni rischi, mettere la clausola di un giorno solare temo sia un po' forte come clausola ma capisco benissimo cosa intendi dire e il consiglio che vuoi darmi!
@uva condivido la tua idea di dichiarare il reddito percepito però è proprio per questo che sto cercando una forma contrattuale che mi permetta di osservare tutte le regole vigenti senza perdere benefici in questo periodo di transizione.
Il contratto di locazione transitorio necessita della clausola che individui chiaramente il motivo: non penso che "devo pensarci su un tempo ragionevole" possa essere sufficientemente chiara e documentata (ho letto che ci vuole una motivazione tipo "trasferimento in altra sede di lavoro" non cose "futili"). E allo stesso tempo l'escamotage della locazione parziale è per non perdere lo status di residente in questo periodo di valutazione su cosa fare con l'immobile. Io ho al momento domicilio da un'altra parte, iniziato qualche mese fa con l'istanza di separazione, non risiedo abitualmente lì.

Invece un AirBnB con durata 6 mesi potrebbe essere una soluzione possibile? è regolamentata da un ente terzo e questo ente mi tratterrebbe le tasse dell'utilizzo

 

[uva]

Il contratto di locazione transitorio necessita della clausola che individui chiaramente il motivo: non penso che "devo pensarci su un tempo ragionevole" possa essere sufficientemente chiara e documentata

Se la transitorietà dipende da un'esigenza del proprietario/locatore, non occorre allegare al contratto di locazione alcuna documentazione (cosa che invece si deve fare se il motivo riguarda il conduttore).
Occorre specificare questo motivo nel contratto e confermarlo con lettera raccomandata a.r. all'inquilino prima della scadenza.
Quindi, a mio parere, nel tuo caso il motivo è la separazione dal coniuge. Nel senso che essendosi ridotto il tuo nucleo familiare devi decidere se e come trovare un'altra soluzione abitativa.
E nel frattempo dai in locazione, per un periodo transitorio, parte dell'immobile.
Penso che tutto ciò sia sufficiente a cautelarti dal rischio che la transitorietà non venga riconosciuta e di conseguenza la locazione venga regolata da un contratto "libero" della durata di 4 anni + 4.

Potrebbero però esserci problemi per mantenere la residenza lì se, come hai scritto, da quando hai presentato istanza per la separazione hai trasferito il domicilio altrove. La residenza deve coincidere col domicilio abituale.

Per quanto riguarda la locazione con AirBnB non ho esperienza in merito e non so rispondere.

 

[moralista]

contratto transitorio di 6 anni residenziale BOH ad uso comodato gratuito che confusione?

 

[uva]

contratto transitorio di 6 anni residenziale BOH

Il contratto di locazione transitorio di 6 MESI (i 6 anni te li sei inventati tu...) serve proprio per soddisfare esigenze abitative transitorie del proprietario o dell'inquilino.
Forse non hai letto attentamente i post precedenti.

 

[Elisabetta48]

Valutando se è possibile stabilire un canone concordato determinato ai sensi dell'Accordo territoriale, e optare per la cedolare secca al 10%.

Premesso che sono d'accordo con tutto quello che @uva ha scritto in precedenza, mi sembra solo non corretta l'aliquota del 10% per un contratto transitorio. A me risulta che questa aliquota valga solo per i contratti del tipo 3+2 (o 4+2...). Dall'Unico dello scorso anno:
"Dal 2014 è prevista anche un’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 e art. 8 della medesima legge)"
I transitori mi pare che siano previsti all'art. 5 comma 1.
O sbaglio qualcosa?

 

[uva]

mi sembra solo non corretta l'aliquota del 10% per un contratto transitorio. A me risulta che questa aliquota valga solo per i contratti del tipo 3+2 (o 4+2...).

Posso dire che qui a Torino (Comune ad alta tensione abitativa dove è in vigore un Accordo Territoriale) è prevista la possibilità di stipulare contratti di locazione transitori a canone concordato.
Trattandosi di un canone appunto concordato (e non libero) si applica la cedolare secca al 10% (fino all'anno in corso, poi si vedrà se tornerà al 15% o al 19% o ad un'altra aliquota pur sempre ridotta).
Non so come funzioni in altri Comuni.
Ho trovato questa spiegazione che, secondo un chiarimento fornito dall'Agenzia delle Entrate, conferma quanto sopra:
Cedolare secca ammessa sull'affitto transitorio
(ultimo paragrafo che tratta delle aliquote 21% oppure 10%)