Nomina Amministratore condominiale: prevale il numero dei condomini o delle unità immobiliari?

[mgfanny]

Abito in una villetta famigliare. Siamo 3 fratelli e dalla costruzione originaria ereditata dai nonni, abbiamo ricavato 3 appartamenti. Nel mio ha sempre vissuto mia madre.Quando 20 anni fa abbiamo ampliato e ristruttuato (io, benchè con scarsa capacità reddituale,trovandomi in minoranza, ho dovuto obbligatoriamente aderire alla ristrutturazione) A ristrutturazione avvenuta,nella divisione e quindi nello scioglimento della comunione presso il notaio, non so per quale motivo, la divisione è avvenuta (sulla carta) attribuendo per ogni piano (PT,P1,P2) lo stesso valore e la stessa superficie. Ciò benchè il mio appartamento fosse strutturalmente più piccolo, al piano terra, con un nucoleo famigliare di sole 2 persone e che il 50% della mia intera proprietà fosse occupata da mia madre. Comunque, per il quieto vivere, mi sono sempre limitata ad acettare che le spese comuni (ascensore,pulizie,acqua,eletricità,giardino ecc) venissero divise per 3 ed ho quindi pagato sempre esattamente la stessa somma degli altri (anche se ingiusto) Come sempre, anche nelle migliori famiglie (la mia non lo è mai stata) vi è sempre un soggetto che vuole prevalere e prevaricare gli altri, imponendola propria prepotenza. Sicchè, nel corso degli anni, la conformazione della casa è radicalmente mutata. del fabbricato che in origine era in composto da 3 appartamenti e 3 nuclei famigliari ora gli appartamenti sono 6 (i miei 2 fratelli hanno diviso la loro unità ricavandone altri appartamenti che hanno dato in uso ai loro figli, nel frattempo sposati.) e i nuclei famigliari, variegatamente coposti sono 5. Negli ultimi 2 anni ho sollecitato la nomina di un tecnico per la creazione delal tabellamillesimale che non abbiamo. Naturalmente gli altri 2 oppongono resistenza sostenendo che avendo iniziato a dividere le spese per 3, così dobbiamo continuare. Al di la del fatto che l'attuale ripartizione non è equa, sia per i minori consumi ed anche utilizzi delle parti comui, ho incaricato io personalmente un tecnico per la tabella millesimale. A giorni dovrebbe essere pronta. Già so che nessuno degli altri 2 condomini l'accetterà per procrastinare ulteriormente i tempi di applicazione. Sapete cortesemente dirmi, a questo punto, quali sono gli ulteriori passi che devo fare per ottenere che venga adottata la tabella millesimale? e, infine, ho sentito pareri contraddittori in merito alla nomina dell'Amministratore. Qualcuno sostiene debbano esserci almeno 5 unità immobiliari ( e ci saremmo) altri invece che occorrono almeno 5 condomini proprietari ( e qui invece, siamo solo 3) Grazie per le illuminate indicazioni che vorrete darmi

 

[Antonio Azzaretto]

A mio giudizio, a te non interessa tanto ll quorum necessario per nominare o confermare l' amministratore.

Comunque, per tua informazione, le regole sono le seguenti:

L' assemblea deve nominare un amministratore quando i condòmini sono più di quattro. (Vedi art. 1129 del codice civile).

Se l' assemblea non provvede, l' amministratore può essere nominato dal Tribunale, su iniziativa di uno o più comproprietari.

In attesa della decisione dell' autorità giudiziaria, il condomìnio può essere gestito direttamente e collegialmente dai partecipanti al condomìnio.

Se il regolamento di condomìnio prevede che l' amministratore non venga nominato, e i proprietari sono più di quattro, la norma del regolamento è impugnabile, anche se è stato approvato all' unanimità, perchè è in contrasto con l' articolo 1129 del codice civile, considerato inderogabile.

L' amministratore è nominato dall' assemblea, con la maggioranza prevista dal quarto comma dell' art. 1136 del codice civile, valida sia in prima, sia in seconda convocazione; ossia metà più uno degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 millesimi di proprietà.

A prescindere da ciò, nel tuo condòminio, come in ogni condòminio, sicuramente esiste il soggetto responsabile dell' incasso delle quote condominiali e del pagamento delle spese comuni.

E' con lui che devi trattare!

Devi andarci a parlare, e dirgli con educazione e fermezza che le regole utilizzate per quantificare le spese comuni da addebitare a ciascuno non ti vanno più bene.

Pertanto:

1) proponi il tuo tecnico (o un altro tecnico da concordare insieme) per redigere le nuove tabelle millesimali che tengano conto dello stato di fatto attuale dell' immobile.

2) Fino a quando il tecnico non redige le nuove tabelle che tutti devono accettare, ti riduci autonomamente la tua quota da pagare di un importo costante (ad esempio 1/3) per i motivi che spieghi a voce, e magari anche per iscritto.

...vedrai che le cose si sistemeranno.

Buona vita!

 

[mgfanny]

Grazie Antonio(Guru?)
foese sono stata prolissa nella esposizione e ti sono sfuggiti i dati fondamentali: 3 fratelli quindi 3 soli condomini di 6 Appartamenti,nessun amministratore, per 20 anni ripartizione fissa ed eguale di tutte le spese.Ossia: domiciliazione delel utenze su un CC comune alimentato periodicamente in misura fissa ed eguale da ciascuno.Non devo quindi accordarmi con nesusno. Ergo, ciò che mi hai riportato sono dati che conoscevo, sono riportati nel C.C. Da gennaio 2010, in attesa della tabella millesimale, ho calcolato spannometricamente l'ammontare delle spese che mi spetterebbe di pagare e le verso sul conto comune con comunicazione scritta con la quale mi impegno ad integrare eventuali differenze nel momento in cui, resa nota la tabella millesimale ed approvata unanimamente o per disposizione di un Giudice.
Il quesito era ed è: 3 condomini, (proprietari di 2 unità abitative ciascuno) e 6 appartamenti, occupati da 5 differenti nuclei famigliari. Anche se non è obbligatorio, un condomino può esigere la nomina di un amministratore?:

 

[Antonio Azzaretto]

No.

Buona vita!