Negozio frazionato catastalmente ma non per il Comune

[Elizabeth]

Spero di raccontare per bene perché la cosa mi è stata riferita ma interessa molto anche a me....

Antefatto
Due negozi adiacenti di due proprietà diverse vengono affittati oltre 15 anni fa a uno stesso conduttore che subito apre un varco di collegamento e unisce i due locali con il permesso dei proprietari ora anziani

Oggi
I figli dei due proprietari si prendono carico di queste proprietà e, anche se totalmente inesperti di edilizia, hanno il forte dubbio che in passato si sia commesso un abuso unendo i due locali, e anche se molti altri lo hanno fatto in giro decidono di vederci chiaro....
Si scopre che al catasto sono due unità divise, però frazionate in tempo imprecisato e comunque prima della vendita agli attuali proprietari (e infatti nei contratti di acquisto dei due proprietari sono due unità distinte con proprio sub) ma al Comune risultano ancora essere un locale unico!
Quindi i due locali "abusivamente" collegati effettivamente non sono mai stati divisi per il Comune ma sempre collegati tra loro! Piantine, catasto, rogito.. tutto come due proprietà distinte

Che fare?
Interpellati dei tecnici informalmente, a prima botta, hanno detto che bisognerebbe ri-separare i locali e tamponare l'apertura ma bisogna anche mettere a posto la situazione al Comune con un frazionamento. Un impiegato dell'Ufficio Condoni dice che non è più possibile frazionarli in quanto il Piano regolatore non lo prevede...
Altri ci dicono che può tranquillamente rimanere nella situazione attuale.
Altri ancora che si può mantenere il collegamento però al bisogno potrà essere chiuso da due porte, come quelle stanze degli hotel che per essere collegate bisogna aprire le porte da ambedue le parti.

Le domande sono:
Visto che il conduttore è unico, va bene se rimangono collegati dall'apertura visto che lui ha un contratto di locazione per ognuno dei due?
A cosa vanno incontro i due proprietari in futuro avendo due locali separati per il catasto ma uniti per il Comune?

 

[Stefano Mariano]

I problemi si possono verificare al momento di un nuovo contratto d'affitto con un nuovo inizio di attività in uno dei due negozi in quanto il Comune di Roma (secondo legge nazionale e Delibera Comunale) pretende la planimetria catastale. Il rimedio è far effettuare a un tecnico una D.I.A. in sanatoria che "sani" urbanisticamente la difformità con il Catasto.
Problemi di questo tipo capitano spesso, da luglio 2010 in poi

 

[sempreattenta]

Una situazione del genere è capitata anche per la mia proprietà. La mia situazione era contraria cioè inizialmente era di un'unica proprietà, poi frazionate solo catastalmente nell'atto di vendita ma non all'urbano. A riguardo ho dovuto presentare una DIA al SUE redatta ai sensi dell'art. 3 c. 1-d del DPR 380/2001 pagando i relativi costi di costruzione adeguando così il tutto anche all'urbano.

 

[macri]

Si nomina un tecnico che prepara un permesso di costruire in sanatoria, ci sarà una sanzione di 516 euro da corrispondere al Comune. Si ritira il permesso che di solito è pronto tra i 60 e i 90 giorni e il problema è risolto.

 

[Elizabeth]

Grazie delle risposte.
Vorrei far notare che in catasto è tutto a posto e le planimetrie sono esatte e divise ed è per quello che nessuno se n'era accorto.
Per la sanatoria, hanno detto che non è possibile frazionare perché il Piano Regolatore non lo permette più in quella zona

I problemi si possono verificare al momento di un nuovo contratto d'affitto con un nuovo inizio di attività in uno dei due negozi in quanto il Comune di Roma (secondo legge nazionale e Delibera Comunale) pretende la planimetria catastale. Il rimedio è far effettuare a un tecnico una D.I.A. in sanatoria che "sani" urbanisticamente la difformità con il Catasto.
Problemi di questo tipo capitano spesso, da luglio 2010 in poi

Quindi se in Catasto le planimetrie sono giuste non ci sarebbero problemi? Perché lì sono divise per proprietà.

 

[macri]

Gentile Signora,
deve far presente che siete due proprietari diversi e che l'abuso è stato già commesso, non che si intende frazionare. COmunque è sicuramente il caso di rivolgersi a un bravo tecnico della zona che saprà quali documentazioni portare.
Cordiali saluti

 

[Elizabeth]

Il motivo del mio intervento qui è che la situazione per me è illogica e c'è già un tecnico che è andato più volte all'Ufficio Condoni dove hanno visionato planimetrie e dati catastali e la risposta avuta è che quando l'abuso è avvenuto sarebbe stato possibile condonare al Comune ma oggi non è più possibile e per loro il locale è unico qualunque cosa dicano le planimetrie catastali

Bisognerebbe capire quindi se è meglio lasciare le proprietà collegate (visto che il contratto va avanti perché il conduttore può usufruire dei due spazi) o se battersi con gli Uffici per frazionarle anche se al momento dicono che non è possibile.
Il punto è scoprire, accettando la situazione attuale, che conseguenze negative ci possono essere avendo un catasto frazionato e un urbano non frazionato

 

[geomtupputi]

Scusate ma per me la cosa è molto semplice!
Se al comune i locali sono uniti (hai ritirato il permesso di costruire originario o siamo nell'ambito del "si dice" ?) fai eseguire un bel docfa di fusione di unità immobiliari e la osa è sistemata.
Infine mi sembra stranissimo che non sia possibile eseguire il frazionamento di un immobile nel tuo paese!
Si faccia aiutare da tecnici validi.
saluti

 

[Elizabeth]

Oggi mi vedo con questi miei amici e li accompagnerò dall'architetto e geometra. Volevo solo rendermi utile con una minima conoscenza di quello che potrei chiedere (e poi mi interessa personalmente capire). La città è Roma e la non possibilità di frazionamento in zona storica l'ha confermato l'architetto che è andato al Comune.
Il frazionamento non avvenuto, ripeto, se non crea problemi futuri potrebbe essere accettato e potrebbe al momento far comodo a tutti. Gli atti di compravendita distinguono le due proprietà con particella e sub.
Se questa difformità tra catasto e urbano invece è un grosso problema, no. Questo il punto focale

 

[enrica agnelli]

Ciao elisabeth...
Allora il punto e' questi locali sono mai stati uniti fra loro???hai un permesso di costruire o una concessione che lo dimostri o e' solo un fatto ipotetico?considera che i catastali sono elaborati che testimoniano la storia dell'immobile per quello quando si fa una scia o dia si parte da li!!
Se si va agli uffici comunali raccontando a voce il problema senza disegni o disegni ipotetici e gli si parte dicendo che era un unico locale e' normale che quelli vi dicono che e' un grosso abuso!

Il problema nasce soprattutto in questo caso e cioe' se realmente un tempo era un unico localee i due proprietari se lo sono diviso fra loro in parti uguali e lo hanno accatastato cosi' alla buona pensando di non compiere nessun abuso.

Se diversamente i due locali sono sempre stati divisi e sempre appartenuti a due ditte diverse
(gergo catastale per dire due proprieta' diverse) per cui venduti sempre separatamente, affittati sempre separatamente e la tua preoccupazione e' solo il varco che hanno aperto ti dico...
Se continueranno ad affittarlo insieme lascia cosi' in caso lo fai presente al futuro affittuario, se un domani ognuno decidera' di affittarlo o venderlo per conto suo chiuderete il varco...sevuoi sistemare le cose in questo caso fai una scia (o dia a discrezione del municipio) firmata da entrambi i proprietari tanto catastalmente sono della stessa categoria e non c'e' aumento disul o di carico urbanistico!

Fammi sapere ciao ciao