Mutuo con sospensiva e caparra confirmatoria

[Heifetz]

"La presente proposta è condizionata all'ottenimento della delibera reddituale del mutuo bancario del potenziale acquirente entro il 30 / 10 / 2024"

Delibera, ok.

Sì certo, però vedo poca serietà…non vorrei che poi questa somma reperita e non più finanziata non esistesse…

Per tagliare la testa al toro la cosa migliore sarebbe strappare la prima proposta e rifarne una con contestuale versamento di caparra e termini di rogito imminenti.

Se fossi in te, farei una prova del nove con l'acquirente.

Anche perché mi sembra di capire che tu non abbia ulteriori interessati seri, che possano quindi avanzare una proposta scritta.

termini di rogito imminenti.

Termini di rogito imminenti? Tieni, in parte, anche in considerazione questa data:

l’atto va fatto entro il 30 novembre.

Decidi con l'acquirente, coinvolgendo l'agenzia immobiliare, una data fattibile (per entrambi però).

 

[Franci63]

Nel mio caso la condizione sospensiva riguardava esplicitamente l'ottenimento del mutuo

Sarò più esplicita; spesso sono GLI AGENTI a non saper scrivere le sospensive ( e a volte nemmeno i contratti “base”).
Ma anche la condizione da te riportata non è stata ben studiata, secondo me.
Si poteva prevedere una primo step , cioè la dimostrazione dell’acquirente di aver richiesto il mutuo come concordato: senza prova dell’avvenuta richiesta, il contratto avrebbe potuto “morire” lì, senza ulteriori perdite di tempo dovute a ripensamenti.
Poi un secondo step per la delibera positiva.
Oppure, in generale, si può prevedere che l’acquirente debba dimostrare di aver avuto un diniego al mutuo, senza il quale il contratto diventa efficace .
Resta il fatto che non esiste condizione perfetta, adatta ad ogni situazione; e qualche imprevisto va comunque messo in conto.
D’altronde se non ci fosse un margine di incertezza, non avrebbe nemmeno senso inserire una condizione.

 

[uva]

una primo step , cioè la dimostrazione dell’acquirente di aver richiesto il mutuo come concordato: senza prova dell’avvenuta richiesta, il contratto avrebbe potuto “morire” lì,

Capisco, ma non è la mia intenzione.
Quell'impegno richiesto al potenziale acquirente è un deterrente che ci permette di fare una prima scrematura.
La bozza del preliminare viene mostrata durante la trattativa. Le persone che pensano di non attivarsi velocemente per il mutuo essendo interessati anche ad altri immobili (o perché ritengono di avere poche possibilità di ottenerlo) in genere si ritirano.

si può prevedere che l’acquirente debba dimostrare di aver avuto un diniego al mutuo

Mi risulta che non tutte le banche rilasciano una dichiarazione scritta di diniego del mutuo, per cui preferisco evitare quella clausola.

qualche imprevisto va comunque messo in conto.

Sì, certo.
Oltre ai possibili imprevisti occorre considerare le tempistiche. Non avendo fretta di vendere né necessità di incassare la caparra alla firma del preliminare, io concedo la sospensiva al potenziale acquirente "serio" che la chiede; specialmente se presenta subito la fattibilità mutuo rilasciata dalla sua banca.
Cautelandomi con una clausola che gli viene spiegata e finora ha sempre funzionato.

 

[Franci63]

specialmente se presenta subito la fattibilità mutuo rilasciata dalla sua banca.

Con questa “garanzia” tutto diventa più semplice: le incertezze diminuiscono e la condizione diventa meno aleatoria.
Condivido che sia il modo migliore di procedere.

Mi risulta che non tutte le banche rilasciano una dichiarazione scritta di diniego del mutuo

Vero, non tutte.

Cautelandomi con una clausola che gli viene spiegata e finora ha sempre funzionato.

Fornire chiare spiegazioni è la chiave per un accordo giusto, cioè firmato perché compreso, meditato e “digerito”.
Purtroppo temo che non sempre gli intermediari spieghino per bene quello che fanno firmare, e spesso sono i primi a non padroneggiare la materia.

 

[tatabis]

Sulla variazione unilaterale continuo a nutrire forti dubbi: ho accettato una proposta con tempi molto dilazionati per l'acquisizione del mutuo; venendo meno questa condizione è mia facoltà non concedere più i tempi accordati in precedenza, quindi la questione va ridefinita tra entrambe le parti: cioè l'accordo è stato firmato secondo certi tempi e certe modalità, se sono variate l'accordo non è più tale, anche se per lui è una condizione facilitativa e a prescindere se fosse o meno esplicitato sulla proposta.
Come già detto la cosa migliore sarebbe ridefinire l'accordo con caparra immediata e concedendo i tempi tecnici necessari al notaio, 20 gg. al max un mese, ma se ciò non fosse possibile la proposta attuale, a mio avviso, non può avere seguito.
Se lui non versa caparra entro il 1 novembre l'accordo decade e dal 2 non sono più tenuto ad accettarla, sempre a mio avviso.

Per ora non ho altre offerte ma non potrei neanche averne con questo vincolo, ecco perché mi vorrei liberare da una proposta fantasma...

 

[Heifetz]

ridefinire l'accordo

Potresti avanzare questa possibilità all'acquirente, tramite l'agenzia, in modo formale:

Se ti dirà di sì, è perché la storia della "disponibilità rimediata diversamente" è vera, sarete quindi tutti felici e contenti;

Se ti dirà di no, è perché la storia della "disponibilità rimediata diversamente" è falsa. In questo caso dovrai attendere, l'eventuale avverarsi della condizione sospensiva legata all'ottenimento della delibera reddituale, oppure il decadimento di fatto del contratto (dal 1° novembre), e proseguire quindi con altri interessati all'immobile.

 

[Franci63]

cioè l'accordo è stato firmato secondo certi tempi e certe modalità, se sono variate l'accordo non è più tale, anche se per lui è una condizione facilitativa e a prescindere se fosse o meno esplicitato sulla proposta.

Mah…continuo a non capire.
Se toglie la condizione e versa la caparra hai tutto da guadagnare e avresti certezze maggiori.
Anche se i tempi restassero quelli.
Ovvio che nulla vieta di rivedere il tutto, ma soprattutto penso che sia meglio incontrarsi per chiarire i tuoi dubbi .
La caparra è buona ?
Più che dei tempi più rapidi, come già detto, chiederei caparra più alta, casomai.
E poi, ne hai parlato con l’agenzia ?
Se si, cosa ti suggeriscono di fare ?
Sembra davvero impossibile che non riescano a gestire la situazione

 

[tatabis]

L'agente ha accordato all'acquirente 3 mesi (dicasi 3) per la concessione di un mutuo...penso sia il caso che la gestisca io.

 

[Franci63]

L'agente ha accordato all'acquirente 3 mesi (dicasi 3) per la concessione di un mutuo...penso sia il caso che la gestisca io.

Non mi pare una cosa fuori dal mondo; spesso è il tempo necessario, e prevedere di meno può essere un rischio.
Se avevi fretta, dovevi muoverti diversamente.
E l’agenzia non ha “accordato” nulla; il proponente ha avanzato la sua proposta, e ti è stata sottoposta: se hai firmato, evidentemente ti andava bene , non credo ti abbiano costretto.
Continuo a non capire questa diffidenza e atteggiamento negativo.
Hai chiesto della caparra ?

 

[tatabis]

Il versamento della caparra è previsto solo alla scadenza del vincolo per l'analisi reddituale