Mediazione al posto dello sfratto: è un opzione concreta?

[uva]

Per stare tranquillo potresti chiedergli di anticiparti la disdetta per mail normale (non pec).
Se non ti manda neanche una mail, che richiede meno tempo rispetto a scrivere la lettera e andare in posta a spedirla, forse significa che non ha intenzione di andare via.

 

[SergioG]

Grazie, sono passati solo pochi giorni da quando abbiamo parlato della raccomandata e poi c'è stato il fine settimana.
Credo di poter attendere ancora un po', dalle sue prossime azioni si capiranno le sue vere intenzioni, ma io su questo sono abbastanza ottimista. È vero che tempo fa avevo dubbi, ma adesso mi pare che lui abbia voglia di chiudere quanto me.
La loro categoria sta passando un momento disastroso e qui si rischia un nuovo lockdown generale.
Credo che a sbloccare la situazione fra noi sia stato il fargli una proposta concreta e in particolare la promessa dello sconto di un numero preciso di mensilità, penso che aspettasse questo.
In realtà io sono stato fin troppo generoso, ma bisogna tenere conto del periodo e di tutto l'insieme delle circostanze, se va secondo l'accordo io non avrò rimpianti e credo nemmeno lui.
Detto questo le cose debbono accadere prima di essere sicuri di qualsiasi cosa.

 

[uva]

Credo che a sbloccare la situazione fra noi sia stato il fargli una proposta concreta e in particolare la promessa dello sconto di un numero preciso di mensilità, penso che aspettasse questo.

E' molto probabile, quasi certo, che un conduttore in difficoltà economica acconsenta a rilasciare l'immobile solo se il locatore lo incentiva economicamente. Ad esempio condonandogli parte del debito come giustamente hai deciso di fare tu.
Forse il tuo inquilino vuole esserne certo: suppongo che la tua promessa dello sconto non sia solo verbale ma vi siate già scambiati almeno delle mail sull'argomento.

 

[SergioG]

Ho aspettato a scrivere, perché volevo che arrivasse la raccomandata prima.
La raccomandata è arrivata ma come dice il detto a pensar male si fa peccato ma raramente si sbaglia.
Adesso posso anche permettermi di dire che il mio inquilino è un facilone senza correre il rischio di essere smentito.
In sostanza la lettera è molto concisa, riporta nome, cognome, data di nascita, residenza e codice fiscale dell'inquilino. Poi ci sono gli stessi dati a me riferiti tranne che il codice fiscale.
Poi ci sono le indicazioni della particella catastale dove il fabbricato è situato e la data di scadenza del contratto.
Manca il nome della località e questo temo sia grave e manca anche il numero di registrazione del contratto, forse però questo è meno importante, anche se non costava nulla mettercelo.

L'oggetto del documento è indicato come recessione e non disdetta e la domanda è formulata come richiesta di recessione consensuale, cosa che non mi pare affatto corretta.
Viene fatto riferimento al preavviso di 6 mesi ma in modo poco chiaro.

La raccomandata è datata 10 novembre, quindi ci ha messo 2 giorni ad arrivare, io credo sia meglio riscriverla e rifarla spedire.
Poi io doverei avere ancora tempo per rispondere. E' sufficiente spedirla per tempo la risposta o deve anche essere ricevuta entro il 19?
Se non dovessimo stare nei tempi cosa succede? Sicuramente dobbiamo pagare la tassa di registro per il nuovo anno, poi probabilmente anche una seconda per il recesso anticipato, ci sono altri inconvenienti?
Grazie.

 

[uva]

ci sono le indicazioni della particella catastale dove il fabbricato è situato e la data di scadenza del contratto.
Manca il nome della località

E' strano che non abbia scritto l'indirizzo completo dell'immobile, ma se si può dedurre dai riferimenti catastali (foglio - particella - subalterno) forse potrebbe andare bene ugualmente.

la domanda è formulata come richiesta di recessione consensuale,

Allora non è una comunicazione di disdetta formulata dal conduttore. Ti ha chiesto se sei disposto a concludere una risoluzione consensuale.
Dovresti accertarti, parlandone con un avvocato, che accordandovi per la risoluzione consensuale tu non sia obbligato a pagargli l'indennità per perdita avviamento.

Secondo me è opportuno che la disdetta del conduttore abbia data certa (che si evince dalla spedizione con raccomandata) precedente al 19/11.
Ma se lui vuole una risoluzione consensuale, forse non rinunciando all'indennità che però tu non vorresti pagargli, i tempi per trovare un'intesa si allungano.
Il contratto si rinnoverà tacitamente e dovrete versare l'imposta di registro annuale.
Se e quando il contratto verrà risolto, pagherete l'imposta di risoluzione.

L'inconveniente principale può essere che il tuo inquilino in realtà non abbia intenzione di impegnarsi a rilasciare l'immobile. Almeno fino a quando saranno definite con chiarezza (ossia con accordi scritti e firmati da entrambi) le due questioni principali:
1) Indennità per perdita avviamento: ne ha diritto in caso di risoluzione consensuale? Eventualmente rinuncia?
2) Morosità pregresse: sei disposto alla rimessione del debito? In quale misura?
Tutte domande per ora senza risposte certe.

 

[SergioG]

Ciao uva, grazie per la risposta.
Una cosa è sicura: la chance di chiudere prima del rinnovo è persa, non c'è tempo per un secondo tentativo, doveva andare tutto liscio al primo colpo.

Il mio primo impulso è stato quello di riscrivere il testo e farglielo rispedire nuovamente come tentativo estremo. Poi ho pensato di scrivere una risoluzione consensuale come si deve e tentare quella strada.
Ma poi ho deciso che non dovevo agire mosso dalla fretta, dovevo fermarmi e riflettere.

Adesso mi è tutto chiaro, ovvero che lui ci ha provato. Se avessi risposto a quella raccomandata in pratica gli avrei azzerato i debiti e arrivederci.
Tu tendi sempre a ipotizzare che le persone vogliano rimanere dove sono, ma questo probabilmente è più tipico di chi gli edifici li abita.
Secondo me il mio inquilino se ne andrebbe senza problemi se sapesse di non dovermi più nulla e ci era andato vicino.

Adesso però ha dimostrato le sue vere intenzioni e io agirò di conseguenza. L'occasione l'ha avuta, la fiducia l'ha persa, ora farà quello che dico io, oppure questa volta è sfratto senza indugi.
So che a lui l'idea dello sfratto non gli garba e quindi dovrà starmi a sentire.
Ho già un piano ma preferisco non renderlo pubblico, non si sa mai che venga a sapere che sto scrivendo qui.

 

[uva]

Tu tendi sempre a ipotizzare che le persone vogliano rimanere dove sono, ma questo probabilmente è più tipico di chi gli edifici li abita.

Sì, hai ragione, in genere i conduttori morosi degli immobili abitativi cercano di rimanervi il più possibile.
Nel caso del tuo inquilino di un locale commerciale, nel post n. #54 volevo dire che a lui conviene stare lì se non ha la certezza che gli condoni il debito e sia chiara la questione dell'indennità di avviamento.
Siccome malgrado la sua morosità (non ricordo se hai scritto quante mensilità arretrate ti deve) tu hai temporeggiato senza iniziare la pratica di sfratto, lui avrà pensato di costringerti ad una specie di "scambio": ti restituisce l'immobile se tu gli concedi qualcosa (indennità avviamento, remissione del debito, pagamento spese trasloco, ecc).

Ho già un piano ma preferisco non renderlo pubblico,

Fai bene a non scoprire le tue carte!
Quando avrai risolto, ti auguro il più presto possibile, se vuoi facci sapere come si è svolta la vicenda. Può essere d'aiuto per altri locatori che si trovano in situazioni simili alla tua.

 

[SergioG]

Si è come dici tu, ma infatti io ero disposto a scendere a compromessi e rinunciare ad alcune mensilità, gli ho fatto la proposta in modo chiaro con tutte le cifre nero su bianco e lui si è dichiarato d'accordo.
Ma una delle premesse era la disdetta prima che il contratto scadesse, mi ero raccomandato che fosse una disdetta e che fosse scritta in modo impeccabile, lui invece ha fatto quello che ha fatto e per me significa una sola cosa: che è in malafede.
Questo cambia la situazione, ora sarò meno accomodante ma ho intenzione di offrirgli ancora una scappatoia allo sfratto, questa volta però dovrà fare quello che gli dico senza discutere o sgarrare.

I dettagli della mia idea come ho detto li tengo per me ma riflettendo su questi argomenti mi è venuto un dubbio interessante al quale non so se voi sapete rispondere ma io provo a presentarvelo:
Se il conduttore da una normale disdetta con anticipo di 6 mesi e il locatore risponde positivamente, può il locatore in questo periodo di sei mesi dare comunque lo sfratto se accade qualcosa che lo motiva in tal senso?
Grazie.

 

[happysmileone]

Ho aspettato a scrivere, perché volevo che arrivasse la raccomandata prima.
La raccomandata è arrivata ma come dice il detto a pensar male si fa peccato ma raramente si sbaglia.
Adesso posso anche permettermi di dire che il mio inquilino è un facilone senza correre il rischio di essere smentito.
In sostanza la lettera è molto concisa, riporta nome, cognome, data di nascita, residenza e codice fiscale dell'inquilino. Poi ci sono gli stessi dati a me riferiti tranne che il codice fiscale.
Poi ci sono le indicazioni della particella catastale dove il fabbricato è situato e la data di scadenza del contratto.
Manca il nome della località e questo temo sia grave e manca anche il numero di registrazione del contratto, forse però questo è meno importante, anche se non costava nulla mettercelo.

L'oggetto del documento è indicato come recessione e non disdetta e la domanda è formulata come richiesta di recessione consensuale, cosa che non mi pare affatto corretta.
Viene fatto riferimento al preavviso di 6 mesi ma in modo poco chiaro.

La raccomandata è datata 10 novembre, quindi ci ha messo 2 giorni ad arrivare, io credo sia meglio riscriverla e rifarla spedire.
Poi io doverei avere ancora tempo per rispondere. E' sufficiente spedirla per tempo la risposta o deve anche essere ricevuta entro il 19?
Se non dovessimo stare nei tempi cosa succede? Sicuramente dobbiamo pagare la tassa di registro per il nuovo anno, poi probabilmente anche una seconda per il recesso anticipato, ci sono altri inconvenienti?
Grazie.

Se il tuo inquilino e' un facilone ma e' in buona fede riscrivi il testo corretto della disdetta metti la data antecedente a quella di invio della raccomandata fai firmare la lettera e restituiscigli copia da te firmata. Conserva la busta della raccomandata insieme alla lettera firmata con il nuovo testo e con l'Agenzia delle Entrate sei a posto. Natutralmente distruggete entrambi la precedente lettera.

 

[happysmileone]

Se il conduttore da una normale disdetta con anticipo di 6 mesi e il locatore risponde positivamente, può il locatore in questo periodo di sei mesi dare comunque lo sfratto se accade qualcosa che lo motiva in tal senso?

Lo sfratto lo puoi dare in qualsiasi momento e' il giudice che decide in merito alla correttezza delle motivazioni e lo accorda o meno

 

[uva]

Se il conduttore da una normale disdetta con anticipo di 6 mesi e il locatore risponde positivamente, può il locatore in questo periodo di sei mesi dare comunque lo sfratto se accade qualcosa che lo motiva in tal senso?

Il locatore può iniziare lo sfratto per morosità se in quel periodo il conduttore diventa moroso.
Perché il conduttore è obbligato a pagare i canoni di locazione per tutti i 6 mesi, e non può di sua iniziativa interrompere i pagamenti. Neppure decidendo autonomamente di compensare le ultime mensilità col deposito cauzionale.

Il locatore non può iniziare lo sfratto per finita locazione perché la locazione non è ancora giunta a scadenza.