Manutenzione facciata condominio

[effe_pi]

buongiorno, sono un funzionario presso l'ufficio edilizia privata in un Comune.
Qualche giorno fa mi è arrivata una richiesta relativa ad un intervento di manutenzione della facciata di un fabbricato costituito da due subalterni (PT, P1) e che quindi può essere considerato come un condominio.

L'intervento consiste nella manutenzione della facciata prospiciente la strada pubblica, precisamente nella sua tinteggiatura.

La richiesta è arrivata a nome del proprietario del subalterno al piano primo e di alcuni (non tutti) aventi diritto al subalterno al piano terra . Il tecnico incaricato sostiene che, data la natura dell'intervento, non è necessario l'assenso di tutti gli aventi diritto per via dell'art 1102 c.c. "Uso della cosa comune", secondo il quale "ciascun partecipante può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, sostenendone i relativi costi" (cosa che il committente è disposto a fare)

Al momento l'intonaco si trova allo stato grezzo e, trattandosi di un comune vincolato dal punto di vista paesaggistico, l'intervento avverrebbe secondo le condizioni poste dall'ente addetto alla tutela del paesaggio il quale ha dichiarato che il colore utilizzabile può essere solo il bianco, togliendo quindi al committente discrezionalità sulla scelta del colore da utilizzare (o si fa bianco o resta così allo stato grezzo).

Quindi, considerando che la scelta del colore sarebbe forzata e che l'intervento sarebbe indubbiamente migliorativo dal punto di vista del decoro architettonico, si può fare riferimento all'art 1102, ed autorizzare senza l'assenso di ulteriori aventi diritto, oppure può essere considerato come intervento innovativo e necessitante della maggioranza qualificata?

Grazie

 

[basty]

sono un funzionario presso l'ufficio edilizia privata in un Comune.

Permettimi di segnalare al @Il Custode la tua domanda: non tanto per aver da lui una risposta, ma per fargli notare a quale livello di credibilità è arrivato questo forum.
Sembra si siano invertite le parti….

 

[Il Custode]

livello di credibilità è arrivato questo forum

In effetti sono state molte le occasioni in questi 12 anni di attività di questa comunità durante le quali abbiamo ricevuto gratificazioni di rilievo da riconosciuti professionisti, aziende multinazionali, funzionari pubblici, giornalisti a altri ancora.
Il merito non è di certo il mio ma di due fattori chiave: La preparazione impressionante di molte persone che frequentano il forum che a vario titolo azzeccano dei garbugli davvero ingarbugliati e della tossicità delle leggi e dei regolamenti italiani che sono degni del Bartezzaghi buon anima della Settimana Enigmistica.

Sono davvero orgoglioso di propit, di come procede dritta per la sua strada senza finanziamenti, senza proprietari, senza colori politici e sono - nonostante siano già passati 12 anni - davvero convinto a continuare così pur essendo un bel sacrificio di tempo e di soldi personali.

Ma come dico sempre propit siete voi che ogni giorno spendete tempo qui per aiutare le persone, per imparare, per insegnare, per dimostrare, per capire il punto di vista altrui. Quindi grazie a tutti e torniamo al topic che mi sembra davvero interessante 😉

 

[marcanto]

Quindi, considerando che la scelta del colore sarebbe forzata......, si può fare riferimento all'art 1102, ed autorizzare senza l'assenso di ulteriori aventi diritto, oppure può essere considerato come intervento innovativo e necessitante della maggioranza qualificata?

Per quanto concerne l'ente di tutela sembra che la questione sia superata e superabile.

Gli interventi in oggetto a mio avviso rientrano in quelli della manutenzione ordinaria.
Per quanto concerne il 1102 CC, la giurisprudenza consolidata ha sancito, e a più riprese, che non è necessario il preliminare consenso condominiale per gli interventi sulle parti comuni.
E qualora fosse, ipoteticamente, necessario vi è evidenza che le parti consenzienti rappresenterebbe la maggioranza.

Posso chiedere:
la richiesta pervenuta con quale pratica edilizia è stata presentata ?

 

[AnArchi]

buongiorno, sono un funzionario presso l'ufficio edilizia privata in un Comune.
Qualche giorno fa mi è arrivata una richiesta relativa ad un intervento di manutenzione della facciata di un fabbricato costituito da due subalterni (PT, P1) e che quindi può essere considerato come un condominio.

L'intervento consiste nella manutenzione della facciata prospiciente la strada pubblica, precisamente nella sua tinteggiatura.

La richiesta è arrivata a nome del proprietario del subalterno al piano primo e di alcuni (non tutti) aventi diritto al subalterno al piano terra . Il tecnico incaricato sostiene che, data la natura dell'intervento, non è necessario l'assenso di tutti gli aventi diritto per via dell'art 1102 c.c. "Uso della cosa comune", secondo il quale "ciascun partecipante può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, sostenendone i relativi costi" (cosa che il committente è disposto a fare)

Al momento l'intonaco si trova allo stato grezzo e, trattandosi di un comune vincolato dal punto di vista paesaggistico, l'intervento avverrebbe secondo le condizioni poste dall'ente addetto alla tutela del paesaggio il quale ha dichiarato che il colore utilizzabile può essere solo il bianco, togliendo quindi al committente discrezionalità sulla scelta del colore da utilizzare (o si fa bianco o resta così allo stato grezzo).

Quindi, considerando che la scelta del colore sarebbe forzata e che l'intervento sarebbe indubbiamente migliorativo dal punto di vista del decoro architettonico, si può fare riferimento all'art 1102, ed autorizzare senza l'assenso di ulteriori aventi diritto, oppure può essere considerato come intervento innovativo e necessitante della maggioranza qualificata?

Grazie

Salve, la domanda non è semplice in se, perchè bisogna capire se l'immobile viene classificato come condominio orizzontale (villette a schiera) o altro.
In ogni caso, si dovrebbe fare riferimento all'art. 1117, 1117bis, 1120 er 1122 del codice civile, nonchè ad alcune sentenze che hanno stabilito alcune precisazioni in merito.
Ora il fatto che le facciate siano ancora al rustico non è rilevante, perchè spetta sempre all'intera comunita di condomini decidere cosa e come rifinire la facciata, proprio perchè rientranti nelle parti comuni dell'intero fabbricato (sent. 280/2018 - Trib. di Modena).
Vorrei citare un esempio della sentenza, che parla delle villette (configurabili a schiera); e dove le stesse non sono semplicemente congiunte da un muro di confine, ma fanno parte di una struttura con soluzione di continuità; pertanto spetterà al condominio decidere quali interventi effettuare; anche se in questo caso le decisioni dovranno rispettare anche il decoro architettonico "ex art. 1120 c.c." e quanto eventualmente stabilito dal RE e regolamento condominiale oppurtunamente modificato). Se invece si è di fronte ad una situazione contraria, ciascuno potrà tinteggiare o ritinteggiare le pareti per conto proprio (fatto salvo la possibilità di scegliere di farlo in unica soluzione con pacifica accettazione di tutti); ovviamente dovranno essere rispettati i limiti del decoro "art. 1122 cc.".
Solitamente nei regolamenti condominiale si prevedere che non si possano modificare i colori delle pareti o che le pareti non possano avere colori diversi, se non espressamente autorizzato all'unanimità dall'assemblea condominiale.
Infine, se l'immobile non rientra nella condizioni delle villette a schiera, e pertanto non riconducibili a condominio, ciascuno potrà fare da come meglio ritiene opportuno, fatto salvo il rispetto delle specifiche indicazioni a livello edilizio previste dal RE, NTA, ecc. del comunale di pertinenza.

 

[griz]

presupponendo che non esista nel caso alcun regolamento di condominio, si tratta di immobile con 2 proprietà distinte dove una completamente d'accordo e l'altra solo per una parte ma evidentemente è d'accordo la maggioranza della proprietà se riferita alle parti comuni. Le opere sono a cura e carico di che paga l'intervento e secondo me non si può trattare come intervento innovativo in quanto è manutenzione ordinaria e per di più sottoposte a norme di tutela. Potrebbe essere una questione da dipanare in sede legale ma non credo vi siano poi tanti presupposti, sicuramente l'ente non sarebbe responsabile in quanto un intervento simile non dovrebbe nemmeno coinvolgerlo

 

[Adriano Giacomelli]

Commento: "Al momento l'intonaco si trova allo stato grezzo e, trattandosi di un comune vincolato dal punto di vista paesaggistico, l'intervento avverrebbe secondo le condizioni poste dall'ente addetto alla tutela del paesaggio il quale ha dichiarato che il colore utilizzabile può essere solo il bianco, togliendo quindi al committente discrezionalità sulla scelta del colore da utilizzare (o si fa bianco o resta così allo stato grezzo)." Ritengo che il rifacimento dell'intonaco/facciate debba, per determinazione del vincolo paesaggistico, diventare bianco, non si possa lasciarlo al grezzo, situazione attuale che è più imputabile ad una non finitura delle opere a suo tempo non ultimate. Per quanto riguarda l'organo autorizzato, con questa determinazione si spoglia di altre responsabilità.

 

[Jan80]

Immagino che trattandosi di manutenzione ordinaria non sia stata presentato alcun titolo edilizio, ma unicamente una richiesta (suppongo per via dello strumento urbanistico locale, altrimenti sarebbe dovuta essere una comunicazione).
Per meglio tutelarsi da un rilascio di autorizzazione sarebbe opportuno seguire quanto viene già previsto per i titoli edilizi, ovvero scaricare il tutto sul privato. Basterà infatti fare richiesta di integrazione che preveda una dichiarazione da parte del richiedente in forma di dich. sostitutiva di atto di notorietà tipo quella presente al punto b.4 del modulo 1 dei titoli edilizi:

b.4. riguardano parti dell’edificio di proprietà comune ma non necessitano di assenso perché,
secondo l’art. 1102 c.c., apportano, a spese del titolare, le modificazioni necessarie per il miglior
godimento delle parti comuni non alterandone la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di
usufruirne secondo il loro diritto

 

[Franci63]

La richiesta è arrivata a nome del proprietario del subalterno al piano primo e di alcuni (non tutti) aventi diritto al subalterno al piano terra

Se i comproprietari del piano terra favorevoli all'intervento rappresentano la maggioranza , può essere convocata apposita assemblea di condominio, con la presenza di un loro rappresentante e quello del piano sopra, e deliberare tali lavori correttamente, a prova di qualsiasi contestazione, e senza riferirsi all'art. 1102 cc.
Sarebbe una "normale" spesa condominiale, a carico dei condomini.
In questo caso anche gli altri comproprietari del piano terra dovrebbero sostenere le spese pro quota.

 

[marcanto]

Immagino che trattandosi di manutenzione ordinaria non sia stata presentato alcun titolo edilizio, ma unicamente una richiesta (suppongo per via dello strumento urbanistico locale, altrimenti sarebbe dovuta essere una comunicazione).
Per meglio tutelarsi da un rilascio di autorizzazione sarebbe opportuno seguire quanto viene già previsto per i titoli edilizi, ovvero scaricare il tutto sul privato. Basterà infatti fare richiesta di integrazione che preveda una dichiarazione da parte del richiedente in forma di dich. sostitutiva di atto di notorietà tipo quella presente al punto b.4 del modulo 1 dei titoli edilizi:

Non a caso sopra domandavo
"la richiesta pervenuta con quale pratica edilizia è stata presentata ?"
perchè trattandosi di manutenzione ordinaria, mi aspettavo che la risposta fosse poi stata: una Comunicazione .....per inciso CIL

In tale ipotesi l'ente comunale non entra (o non dovrebbe entrare) nei rapporti civilistici di diritto condominiale, con pretese di delibere di approvazioni che "autorizzerebbero" gli interventi stessi.
Tanto più in applicazione del 1102 del CC tale consenso non sarebbe neanche necessario.
Quindi sarebbe addirittura pretestuoso pretendere una dichiarazione di atto di notorietà.

A mio avviso l'ente comunale, nella fattispecie di un vincolo paesaggistico, dovrebbe espletare (solo) i dovuti controlli tesi a verificare che le disposizioni dell'ente di tutela siano poste in essere dai richiedenti.