Mancato acquisto e provvigioni Tecnocasa

[hanton21]

troppo complicato : troppi fattori in giuoco: rivolgiti ad un legale...se hai ragione potrai fare cusa con rimborso di spese etc altrimenti....diventa un dialogo fra sordi (come si dice)

 

[Rick71]

Cerco di spiegarmi meglio ...

Dopo la firma del contratto della Tecnicasa

ho ricevuto tutta la documentazione ...

prima cosa vado in banca che mi dice NO

(perche' diritto di superficie e costruzione edilizia agevolata) ..bene

valutazione 1/3 del valore reale commerciale

quindi nn sono piu' disposto ad acquistare (per me ci vogliono lucrare)

avviso i venditori e loro (forse perche sono andato oltre nelle ricerche)

ora vogliono risolvere la questione bonariamente restituendomi anche

la caparra ... invece tecnocasa dice di no per lei il contratto e' andato

a buon fine ( per me no ) mi ha nascosto l'edilizia convenzionata agevolata

dei venditori ... quindi per questo domani sentiro' un legale (sicuramente vi

faro' sapere) su come andra a finire con l'agenzia , almeno i venditori

sono corretti e mi restituiscono tutto..

ahh dimenticavo non mi hanno voluto far scrivere la sospensiva del

rogito fin quando nn vendevo il mio immobile per ben 2 volte

giustificandosi che in questo modo avrei perso l'affare (sti P.D.M)

ora ho preso un po' di tempo aspetto un saggio consiglio del legale

 

[hanton21]

hai gia' un punto a favore se effettivamente il proprietario venditore e' deciso a RESTITUIRE la CAPARRA : NON ne avresti diritto (secondo la prassi,norma e legge la "caparra" e' un vincolo a "perdere" in caso di mancato acquisto)e se ti restituiscono la "caparra" ..gia' vuol dire che esiste un VIZIO (non importa quale) che lo stesso venditore riconosce ...anche se occultamente.
Entra poi in ballo la parte "mediatrice" che avrebbe dovuto assisterti (vedi la proposta iniziale) secondo remunerazione (tu paghi ma quelli DEBBONO fare tutte le indagini di merito sul tuo acquisto)
In effetti avrebbero dovuto "sconsigliare" l'acquisto per i vizi da te scoperti (che in ogni caso avrebbero potuto essere impugnati nel termine di due anni)....per farla breve : se il mediatore insiste nell'esigere il pagamento,puoi pure denunciarlo (ma e' NECESSARIO il legale !...per inciso: ma non sei iscritto/a a nessuna associazione sindacale tipo ASPPI o...."proprietari immobiliari"?:-o:-opotresti rivolgerti pure a qualche "associazione consumatori" generalmente queste faccende le "sbrigano loro !) e chiedere i danni......il resto (pagamento dietro vendita del TUO immobile) NON puo',a mio parere, essere assunto come giustifica...una soluzione sarebbe stata che.la banca avrebbe potuto ANTICIPARE la somma con pattuita' di RESTITUZIONE garantita dalla vendita del TUO immobile......etc etc ...ma ,in definitiva, sara' solamente il legale a poterti consigliare ed assistere

 

[bolognaprogramme]

L'edilizia convenzionata NON E' un vizio, ma è una situazione che va comunicata all'acquirente in quanto soggetta a vincoli di rilievo.

Secondo me, come ti ho consigliato, fai una bella lettera di diffida a richiedere la provvigione e, se non basta, vai dall'avvocato.

Silvana

 

[salvo cervino]

L'edilizia convenzionata NON E' un vizio, ma è una situazione che va comunicata all'acquirente in quanto soggetta a vincoli di rilievo.

D'ACCORDO AL 100%, MA se é stato verificato che il prezzo richiesto è quello di convenzione è tutto regolare. LA BANCA USURAIA ti ha dato informazioni errate. vero che una casa costruita su area in convenzione superficiaria vale meno di quella in area in proprietà. Ma il valore va calcolato da 0 a 99 anni quindi la decurtazione vainfunzione del tempo trascorso dalla stipula della convenzione. Quindi se la Banca ti dice che la valuta a 1/3 significa che quanto meno sono trascorsi 66 anni dalla stipula della convenzione. Renditi conto se è o non è così e con questo scritto cercati un'altra banca se poi hai bisogno del calcolo del valore esatto lo possiamo fare. HEILA' SIAMO QUI PER QUESTO.
Saluti Salvo

 

[Rick71]

D'ACCORDO AL 100%, MA se é stato verificato che il prezzo richiesto è quello di convenzione è tutto regolare. LA BANCA USURAIA ti ha dato informazioni errate. vero che una casa costruita su area in convenzione superficiaria vale meno di quella in area in proprietà. Ma il valore va calcolato da 0 a 99 anni quindi la decurtazione vainfunzione del tempo trascorso dalla stipula della convenzione. Quindi se la Banca ti dice che la valuta a 1/3 significa che quanto meno sono trascorsi 66 anni dalla stipula della convenzione. Renditi conto se è o non è così e con questo scritto cercati un'altra banca se poi hai bisogno del calcolo del valore esatto lo possiamo fare. HEILA' SIAMO QUI PER QUESTO.
Saluti Salvo

grazie di cuore a tutti ... per i consigli

Nella convenzione c'e' scritto tutto anche come calolare il prezzo in base a gli anni trascordi dalla convenzione ... e' bastata solo questa al perito per arrivare alla somma di 120.000€ ...

cmq i proprietari mi firmano la scrittura bonaria e come punto fondamentale ho scritto che rinuncio al contratto perche presenta vizi di volonta'

... alle 18.00 appuntamento con il legale .. speriamo bene

Ripeto se sapevo che era edizilia popolare agevolata ... non penso che avrei sparato 300.000€ ... fesso si ma fino ad un certo punto

il comune nn deve sapere che il proprietario vende l'immobile? nn ha un diritto di prelazione .. passati 5 anni diventa un acquisto normale , dove c'e' solo un diritto di superficie di 99+99 ..?

Se cosi' fosse ed e' tutto in regola anche a livello fiscale .. io ho solo il problema di vendere casa subirto ed il mutuo , quest'ultimo cmq nn e' un problema ..

pensavo alle 4:34 .. ma si potra' inserire una sospensiva del tipo

voi tecnocasa/venditore continuate con le visite ed io se riesco a vendere la casa entro ottobre si rogita .. praticamente a chi fa prima con l'eventualita' di perdere la casa (se loro trovano un acquirente subito)un accordo bonari

io mi assumo le miei responsabilita' , perche' loro insistono che e' tutto in regola?
... possibile siamo in un paese civile o no

 

[hanton21]

hai ragione "bolognaprogramme" quando affermi che "l'edilizia convenzionata NON e' un VIZIO" e tuttavia personalmente la indicavo come "vizio" per norma di equiparazione : in questo particolare caso esiste comunque un "vizio occulto" anche se non esplicitamente afferente l'edilizia convenzionata ma piu propriamente ,come dici, dedicato alla mancanza di comunicazione di cio' che poi sara' una imputazione sui "vincoli di rilievo"......se guardi attentamente accanto a "VIZIO" ho aggiunto "non importa quale"........in pieno accordo con la "diffida" ma ancor meglio sembra d'obbligo l'affidamento un legale

 

[Jrogin]

art. 1759 c.c. "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso"

"Il mediatore deve comunicare a entrambe le parti i fatti negativi a lui noti che possono influire sulla conclusione dell'affare" (Cass. civ. 17 maggio 1999, n.4791)

Il punto è capire se quelle erano circostanze a lui note. Varebbe la pena rivolgersi ad un avvocato.

Secondo la normale diligenza del mediatore, questi prima di far vincolare la parte acquirente con una proposta di acquisto avrebbe dovuto essere in possesso almeno di una copia dell'atto di acquisto dal quale si sarebbe visto che l'immobile è in edilizia convenzionata.

A mio modo di vedere, l'agente immobiliare non ha ben lavorato, perchè non avrebbe dovuto non sapere un elemento così importante.

Per quanto riguarda il pagamento della provvigione e quant'altro, sono in accordo con i vari post di bolognaprogramme.

Naturalmente per un analisi più approfondita occorrerebbe uno studio particolareggiato delle scritture fatte, quindi tutti i commenti fatti vanno considerati di ordine generale.

 

[Rick71]

Secondo la normale diligenza del mediatore, questi prima di far vincolare la parte acquirente con una proposta di acquisto avrebbe dovuto essere in possesso almeno di una copia dell'atto di acquisto dal quale si sarebbe visto che l'immobile è in edilizia convenzionata.

A mio modo di vedere, l'agente immobiliare non ha ben lavorato, perchè non avrebbe dovuto non sapere un elemento così importante.

Per quanto riguarda il pagamento della provvigione e quant'altro, sono in accordo con i vari post di bolognaprogramme.

Naturalmente per un analisi più approfondita occorrerebbe uno studio particolareggiato delle scritture fatte, quindi tutti i commenti fatti vanno considerati di ordine generale.

Prima della firma avevo in possesso solo la planimetria dell'appartamento
penso il catastale cmq si vedeva che il resto dei dati nn era uscito in fotocopia

il resto l'ho ricevuto dopo su richiesta .. e spero facciano fede le date dei fax

Questi mi hanno detto che la casa e' di proprieta .. ma il terreno?

E' del comune

... aspetto le 18:00

 

[bolognaprogramme]

vero che una casa costruita su area in convenzione superficiaria vale meno di quella in area in proprietà. Ma il valore va calcolato da 0 a 99 anni quindi la decurtazione vainfunzione del tempo trascorso dalla stipula della convenzione. Quindi se la Banca ti dice che la valuta a 1/3 significa che quanto meno sono trascorsi 66 anni dalla stipula della convenzione.

Scusa, ma non è esatto.

Sono due cose diverse.
Anche se il diritto di superficie dura 99 anni, la durata massima della convenzione va dai 20 ai 30 anni e i parametri da utilizzare per il calcolo dell'aggiornamento possono essere di due tipi: riferiti al costo della vita o al costo di costruzione.

Esiste poi nel 90% delle convenzioni l'indice di deprezzamento che va calcolato dopo lo scadere del 5° anno e che può essere dell'1% o del 5/10% ogni 5 o 10 anni.

Quindi il prezzo di cessione aggiornato è sempre più basso, quanto più è vecchio l'immobile, ma solo per i primi 20 o 30 anni.

Silvana