Locazione un po'anomala

[albertobianchi]

Si parla di cauzione

 

[uva]

Si parla di cauzione

Ti consiglio di sottoporre la documentazione in tuo possesso ad un avvocato. Spiegagli chiaramente la situazione, le prove/testimonianze su cui puoi basarti, le intenzioni del locatore.

Siccome in questo thread fornisci spiegazioni incomplete e cambi i termini da un post all'altro, è difficile risponderti con precisione.

 

[albertobianchi]

unica strada più veloce e meno dispendiosa è sfratto per morosità,,,,oppure sperare che i conduttori rilasciano immobile...

 

[uva]

è sfratto per morosità,

Se i conduttori "regolari" sanano la morosità quando ricevono l'intimazione, o davanti al giudice durante l'udienza, il contratto stipulato con loro prosegue e non si risolve l'occupazione abusiva della famiglia "ospitata".

i conduttori rilasciano immobile

In che senso lo rilascino?
Avevi detto che i conduttori non abitano più lì:

i conduttori non vivono in questo appartamento

Devono inviare regolare disdetta al locatore.
Solo dopo aver risolto (=chiuso, finito) l'attuale contratto stipulato con i due conduttori "regolari", il locatore potrà stipularne un altro con gli attuali occupanti.

 

[mapeit]

Se i conduttori "ufficiali" hanno già un posto dove abitare, significa che a loro interessa solo subaffittare in nero l'appartamento al prezzo più alto possibile a dei sub conduttori. Probabilmente è per questo che ora vogliono che se ne vadano, avendo trovato dei sub conduttori disposti a pagare di più. Quindi credo che sia difficile concordare con i conduttori "ufficiali" una risoluzione anticipata del contratto e un rilascio anticipato dell'appartamento con subentro degli attuali sub conduttori. Sarebbe certamente la soluzione migliore e si può provare a proporgliela, ma in alternativa ? Sfratto per morosità è la via più semplice, ma rischia di risolversi in un nulla se questi pagano in sede di giudizio. Sfratto per inadempienza contrattuale (dimostrando che subaffittano nonostante il divieto contrattuale) è la via più intricata, ma se il giudice si convince se ne dovranno andare con somma gioia del locatore.

 

[albertobianchi]

Se non sbaglio il locatore può fare disdetta anticipata del contratto per gravi motivi.Es.se il conduttore non risiede stabilmente nell'immobile.Questo è il caso.Come strada come la vedete?Il contratto dice espressamente che l'immobile è locato uso abitazione dei conduttori 2 persone.Nel caso di violazione si determina la risoluzione contratto di diritto 1546cc

 

[davideboschi]

A meno che il contratto non lo dica chiaramente, non mi pare una strada, piuttosto un muro contro cui sbattere.

Una volta che il contratto è in essere, il locatore può legittimamente fare quello che vuole, purché non sia vietato dal contratto stesso o dalla legge.

Ma la legge non impone di abitare stabilmente nella casa. E suppongo nemmeno il contratto (almeno, io di contratti che lo impongono non ne ho mai visti). E nemmeno ti puoi aggrrappare ai gravi motivi... è una locuzione generica e certo il fatto che l'inquilino non abiti stabilmente nell'immobile non rientra nella definizione.

 

[albertobianchi]

Vero Davide.Considerato però che la sublocazione è vietata mi pare essere un grave motivo.Di risoluzione del contratto.

 

[uva]

il locatore può fare disdetta anticipata del contratto per gravi motivi.

Al termine del primo periodo contrattuale (nel tuo caso alla scadenza del quadriennio) il locatore può inviare disdetta a determinate condizioni; ossia
solo per i motivi elencati tassativamente dalla legge, come già scritto nel post #9.

il conduttore non risiede stabilmente nell'immobile

Un motivo giuridicamente valido per la disdetta del locatore alla prima scadenza è il seguente:
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune.
Art. 3, c. 1 lett. c) l. 431/1998.

Evidentemente stai confondendo la disdetta del conduttore supportata da "gravi motivi" con quella del locatore, che alla prima scadenza è regolata dalla legge.
Se non conosci le norme che regolano le locazioni è inutile che continui a formulare ipotesi non attuabili.
Faresti bene a rivolgerti ad un avvocato o ad un Sindacato proprietari.

 

[davideboschi]

Considerato però che la sublocazione è vietata mi pare essere un grave motivo.

Questo lo avevamo già detto e assodato, mi pare. E avevamo anche detto che devi provarla (il tuo cliente deve, scusa scrivo sempre come se fossi tu l'interessato).

Ma quanto manca alla scadenza del contratto?

Non potrebbe il tuo cliente dare regolare disdetta e attendere la naturale cessazione del contratto, per poi prendere i canoni direttament dagli occupanti?