Locazione negozio per uso ufficio - cambio di destinazione?

[maxray]

E' possibile affittare un C/1 ad una attività di amministratore condominiale? devo fare un cambio di destinazione d'uso in A/10 secondo voi?

 

[eleonora buda]

Buonasera, un C/1 l'ho affittato per diverse tipologie di attività dal pellicciaio allo studio grafico ad una società che si occupa di manutenzione di condomini.... regolarizzando i contratti all'Agenzia delle Entrate.

 

[Adriano Giacomelli]

Concettualmente, non capisco se sei il conduttore Amministratore o il locatore.
Di prassi il proprietario ha un locale accatastato C/1 e offre al conduttore il contratto. Sarà il conduttore che dovrà valutare se la sua proposta attività con la sua associazione di categoria può svolgere l'attività in quei locali, che comunque sono locali aperti al pubblico e quindi hanno una valenza professionale. L'amministratore condominiale potrebbe anche, aggiungere un'attività di agenzia immobiliare, di assistenza alle opere di manutenzione, istallazione SKY o allarmi e quindi ricavarne un valore aggiunto dal posizionamento sulla via commerciale e dai locali.
Se poi il conduttore ha bisogno di A/10 Direzionale si valuterà la variazione catastale.

 

[Gianco]

C/1 Negozi e botteghe, A/10 uffici e studi privati. I primi sono locali con servizi igienici, i secondi sono costituiti da vani più servizi, disimpegnati.

 

[maxray]

Concettualmente, non capisco se sei il conduttore Amministratore o il locatore.
Di prassi il proprietario ha un locale accatastato C/1 e offre al conduttore il contratto. Sarà il conduttore che dovrà valutare se la sua proposta attività con la sua associazione di categoria può svolgere l'attività in quei locali, che comunque sono locali aperti al pubblico e quindi hanno una valenza professionale. L'amministratore condominiale potrebbe anche, aggiungere un'attività di agenzia immobiliare, di assistenza alle opere di manutenzione, istallazione SKY o allarmi e quindi ricavarne un valore aggiunto dal posizionamento sulla via commerciale e dai locali.
Se poi il conduttore ha bisogno di A/10 Direzionale si valuterà la variazione catastale.

Preciso che io sono il proprietario del C/1 che vorrei locare ad uno studio di amministrazione di immobili. Pertanto, mi chiedevo se per poterlo locare a quel tipo di attività, devo procedere con un cambio di destinazione d'uso da C/1 ad A/10 (sia urbanistico sia catastale). La cosa mi lascia un po' perplesso in quanto qualora cambiassi locatario ed avessi la necessità di tornare in C/1, dovrei fare un altro cambio di destinazione d'uso. Praticamente l'introito della locazione rischierei di utilizzarlo per la burocrazia italiana.

 

[key]

NO

 

[basty]

C/1 Negozi e botteghe, A/10 uffici e studi privati. I primi sono locali con servizi igienici, i secondi sono costituiti da vani più servizi, disimpegnati.

Al di la del tecnicismo sulla classificazione catastale, di cui ti ringrazio per la precisazione, la domanda aveva unicamente una valenza fiscale, non di attribuzione.

E mi sembra il miglior esempio di quanto sia superata la classificazione catastale rispetto alla realtà della vita quotidiana. Lo conferma la prassi, che conferma essere consueto l'uso di locali C1 per attività prevalentemente di ufficio: mi chiedo quindi se abbia ancora senso questa distinzione, e soprattutto la difformità delle tariffe associate.

Secondo me la A10 dovrebbe essere eliminata: discriminando solo usi abitativi ed usi non abitativi/commerciali: del resto la collocazione nella cat. A è pure anomala

 

[Gianco]

C/1 Negozi e botteghe, A/10 uffici e studi privati. I primi sono locali con servizi igienici, i secondi sono costituiti da vani più servizi, disimpegnati.

Mi sa che avete letto con poca attenzione il mio intervento. la differenza fra le due categorie è sostanziale. Evidentemente dipende dall'unità immobiliare, dalla sua conformazione. Poi tu affitti quel locale in quelle condizioni ed il conduttore ci svolge l'attività che ritiene opportuno nei limiti della sua destinazione. Altrimenti la si cambia.

 

[basty]

Mi sa che avete letto con poca attenzione il mio intervento. la differenza fra le due categorie è sostanziale. Evidentemente dipende dall'unità immobiliare, dalla sua conformazione. Poi tu affitti quel locale in quelle condizioni ed il conduttore ci svolge l'attività che ritiene opportuno nei limiti della sua destinazione. Altrimenti la si cambia.

Mi sa che invece ti è sfuggita la precisazione seguente: ... dai, scherzo.
Il problema non è tanto disquisire sulle caratteristiche associate alle due tipologie di immobili, quanto alla frequente consuetudine di adibire locali accatastati C1 per gli usi più disparati, compresi in sostanza uffici come quello previsto in questo post.

In C1 trovi agenzie immobiliari, uffici per pratiche varie, amministratori di stabili.

Tutto ciò è corretto?
A cosa si va incontro?

Poi il mio p.s. era una personalissima opinione, discutibilissima: il fisco/catasto non dovrebbe spaccare troppo il capello sui possibili usi, ma solo sulle caratteristiche intrinseche.

Quanto all'uso ed il suo potenziale reddito, ci penserà l'IRPEF. Se invece è sfitto ed inutilizzato, è secondo me un abuso applicare una tassazione su una rendita fittizia.

 

[maxray]

Condivido pienamente le vs considerazioni, ma alla fine cosa devo fare? Procedere con il cambio di destinazione d'uso o lasciare così tanto è un problema dell'attività del locatario?