Locazione - info su costi, versamenti e consigli su rata

[Dennetto]

Salve a tutti,

sono proprietario di un appartamento, ma, probabilmente, per lavoro dovrò lasciare per medio termine (intorno ai 5 anni). La mia retribuzione si attesterà sui ca 1k mensili (forse qualcosa meno) dove però avrò vitto ed alloggio gratuiti.

Visto il momento non favorevole per una vendita, stò pensando di locarlo, ma non riesco a quantificare le spese a cui andrò incontro.
Inoltre contando che vorrei realizzare una rendita netta di 550€ mensili, stò cercando di capire quanto dovrebbe essere la rata mensile, potete aiutarmi?

Insomma valuto se sia fattibile, e conveniente affronte dei rischi della locazione.

Grazie a tutti

Saluti

D.

 

[britallico2]

Io visto che devi affittare una volta (non e' una cosa che fai tutte le estati varie volte ecc ecc) mi rivolgerei ad un' agenzia di fiducia, gli metti in mano l'appartamento e loro fanno tutto il resto, cosi' tu non ti devi preoccupare di niente.

 

[teofilatto]

se posso permettermi dovresti ribaltare il ragionamento. Cioè non devi chiederti quanto puoi guardagnare ma a quanto quel tuo appartamento può essere locato in quella zona. Ottenuto questo dato (che io non posso darti), tenuto conto di posizione, dimensioni, eventuale mobilio, ecc ti fai i conti di quanto vai a guadagnare.
A oggi c'è per i proprietari la c.d. cedolare secca, con cui paghi il 21% di quanto percepito (quindi i redditi da locazione non vanno tassati sull'IRPEF) e non paghi registrazioni o annualità successive.
Quindi per esempio: puoi affittare a 600 euro, le imposte sono 126 euro, ti rimangono 474 euro (poi c'è l'IMU e le spese starordinarie). ok?

aggiungo ancora una cosa: per affittarlo bene serve non avere fretta e scegliere una di queste due opzioni: affidarsi ad un 'agenzia seria o farlo tu stesso. In entrambi i casi bada a non mettere un prezzo troppo alto, che scoraggia gli onesti e attira i disonesti (che tanto non pagano comunque, tanto o poco).
Chiedi o fai chiedere copia di busta paga o dichiarazione redditi e fidati dell'istinto: se non ti piacciono lascia perdere, ne arriverà un altro migliore.

 

[arianna26]

diciamo che approfittando della cedolare secca dovresti affittare a circa 700 euro. resta da vedere se l'immobile per zona, ampiezza arredamento etc li vale e sopratutto trovare qualcuno che li paghi. come dice teofilatto più alto è il prezzo meno persone oneste potranno permetterselo. tu ad esempio con uno stipendio di 1000 non potresti..

 

[Dennetto]

effettivamente, come mi avete suggerito, il concetto di più è alto il canone più si scoraggiano le brave persone, non fà una piega...

In ogni caso, oggi mi sono fatto un giro in zona e appartamenti di dimensioni simili, ma mal arredati, stanno dai 500 ai 630€, (di cui alcuni senza contratto).

Per l'affitto, mi sono letto svariati articoli online; e oltre all'aliquota al 21% (che nei prossimi anni, mi sembra aver capito, sia destinata ad aumentare fino al 25%), l'IMU che passerebbe ad essere seconda casa, spese straordinarie a mio carico, obsolescenza del mobilio, sbattimenti, spese di agenzia, e rischi di furbetti...

...umh, il differenziale tra ritorno economico e rischi diventa proprio piccolopiccolo .

Domande tra le spese ho dimenticato di valutare qualcosa? Ho visto che il 4+4 è un contratto tipico, ma è possibile legare la quota dell'affitto all'andamento dell'inflazione?

grazie a tutti

Ciao

D.

 

[alberto bianchi]

effettivamente, come mi avete suggerito, il concetto di più è alto il canone più si scoraggiano le brave persone, non fà una piega...

In ogni caso, oggi mi sono fatto un giro in zona e appartamenti di dimensioni simili, ma mal arredati, stanno dai 500 ai 630€, (di cui alcuni senza contratto).

Per l'affitto, mi sono letto svariati articoli online; e oltre all'aliquota al 21% (che nei prossimi anni, mi sembra aver capito, sia destinata ad aumentare fino al 25%), l'IMU che passerebbe ad essere seconda casa, spese straordinarie a mio carico, obsolescenza del mobilio, sbattimenti, spese di agenzia, e rischi di furbetti...

...umh, il differenziale tra ritorno economico e rischi diventa proprio piccolopiccolo .

Domande tra le spese ho dimenticato di valutare qualcosa? Ho visto che il 4+4 è un contratto tipico, ma è possibile legare la quota dell'affitto all'andamento dell'inflazione?

grazie a tutti

Ciao

D.

Bisogna considerare anche le spese condominiali ( se l'appartamento fa parte di un condominio) a carico del proprietario. Se la casa è singola, dovrai considerare le già citate spese straordinarie e l'assicurazione della casa.
Se vai a lavorare all'estero per 5 anni sarai obbligato dopo 90 giorni ad isciverti all'AIRE (Anagrafe Italiani Residenti all'Estero) che prevede per tali soggetti la tassazione in Italia dei soli redditi quì prodotti.
Con un magro stipendio tale quello da te dichiarato e guadagnato all'estero è probabile che non andrai a pagare tasse (varia da paese a paese).
In Italia ti resterà da tassare solo il reddito quì prodotto. Ipotizziamo 550 Euro Mensili che danno un reddito lordo di 550x12 = 6500 Euro
A) La cedolare secca comporta un'imposta del 21 % = Euro 1.365

B) La tassazione ordinaria comporta un'imposta del 23 % sull'85% di 6.500 = 6.500x.85x.23= Euro 1.271
a cui bisgna aggiungere l'addizionale regionale (media) di 1,53 % = Euro 85
Imposta di Registro (metà) dell'1 % = Euro 65
Totale Imposte = 1271+85+65 = 1421

L'ipotesi B) pur avendo un costo fiscale iniziale superiore, ti permette di adeguare il canone annualmente in base all'indice Istat. Ma nello stesso tempo di obbliga annualmente al ersamento della imposta di registro con un F23. Se non sei pratico della materia dovrai per forza rivolgerti a qualcuno in Italia.

Spero di averti dato delle informazioni utili.

....Forse la trasferta all'estero non c'entra. A questo punto potresti svolgere una prestazione occasionale qualsiasi, bastano amche 100 euro, rilasciare una ricevuta regolare sulla quale ti verrà trattenuta la R.A.. Sommi questo reddito di 100 Euro al reddito da locazione ( 85 %) e vai a pagare le imposte. La detrazione spettante sui 100 Euro ti porterà ad azzerare l'imposta complessiva, azzerando di fatto anche l'imposta della locazione.

Saluti.

 

[britallico2]

secondo me i 1000 euro che ha menzionato sono soldi gia' tassati che paghera' alla nazione dove li guadagna, se questa fa parte della EU i soldi versati se li tengono, ma se e' al di fuori ho amici che al momento di tornare in patria hanno richiesto le tasse versate indietro

 

[alberto bianchi]

secondo me i 1000 euro che ha menzionato sono soldi gia' tassati che paghera' alla nazione dove li guadagna, se questa fa parte della EU i soldi versati se li tengono, ma se e' al di fuori ho amici che al momento di tornare in patria hanno richiesto le tasse versate indietro

La prestazione la deve svolgere in Italia e a favore di un soggetto sostituto d'imposta che gli applichi la R.A. d'acconto, la versi e gli consegni la certificazione ( nell'esempio, di 20 Euro). E' sufficiente fare le pulizie per, o fare un trasloco, o sistemare, o pitturare qualche finestra nel fine settimana per arrivare a tale cifra. Chiunque ha un amico barista, barbiere, o meccanico. Chiaramente in Italia dovrò presentare il modello UnicoPf dove includerà 85 % della locazione + 100 euro di redditi diversi, crediti ( R.A.) per 20 Euro.

 

[teofilatto]

...umh, il differenziale tra ritorno economico e rischi diventa proprio piccolopiccolo .
D.

l'affitto rende, secondo me, in un caso: se hai un immobile di buono stato che per un certo numero di anni non richiede manutenzioni se non ordinarie, e lo affitti in modo continuativo a una persona.
In questo caso anche se l'affitto non è alto tu percepisci una somma che con gli anni ha il suo valore. Trovo invece poco conveniente avere molto turn over di inquilini, in quanto l'immobile deperisce prima e il proprietario è costretto più volte a lavori di ripristino, anche piccoli, ma che pesano. Quindi non pensare che questo affitto sarà una miniera d'oro, pensalo come un integrativo e cerca una persona di fiducia: ce ne sono ancora in giro, basta non avere fretta.

 

[Dennetto]

Ciao e grazie delle risposte.

Mi scuso se vi ho tratto in inganno, ma continuerò a lavorare in Italia, credo come lavoratore dipendente part time a tempo indeterminato.

Giusto il ragionamento della prospettiva di forma di integrazione da affitto suggerita da teofilatto; e credo di aver capito di non poter pretendere grosse cifre nette.
Altro discorso è che se tolte le spese (Tassazione al 21% o ordinaria che sia; il condominio, le spese straordinarie) vorrei cercare di rimanere intorno ai 400€ netti mensili. Quindi credo con 600€ di affitto di rientrarci.

Non mi è ben chiaro il discorso della detrazione suggeritomi da alberto bianchi: quali sarebbero i requisiti? e quanto riuscirei a destrarre (tutto il 23% del'85%)?

Ciao

D.