Locazione in parte in cedolare, in parte IRPEF

[basty]

Dubbi in zona Cesarini.

Se un immobile in cui era applicata la cedolare secca, si torna a metà anno alla tassazione ordinaria, in Redditi PF l'immobile deve essere esposto su due righi o passa tutto in tassazione ordinaria?

 

[uva]

Il reddito dell'immobile deve essere esposto su due righi.
Dal 01 gennaio alla data X viene tassato in cedolare secca.
Dalla data X + 1 al 31 dicembre passa in tassazione IRPEF ordinaria.

 

[basty]

Grazie: improvvisamente, non so per quale motivo, mi era sorto il dubbio

 

[basty]

@uva @Nemesis: ancora una domanda pignola ..... (di aritmetica)

Si da il caso che per 2 trimestri non consecutivi sia stata concessa una riduzione del canone. Il cambio di regime (tra l'altro di un solo comproprietario) è avvenuto a metà della prima riduzione. Quindi peserebbe meno della media annuale
Nella esposizione del reddito, un conto è considerare gli introiti per competenza (cioè imputando esattamente la somma delle mensilità considerando i canoni misti), un conto è partire dalla sommatoria annuale e considerare la proporzione in giorni di CS e giorni IRPEF.
Quale dei due approcci è corretto?
(L'algoritmo sottostante RPF mi pare consideri solo il val medio annuale.)

(Taccio su una ulteriore complicazione: la decorrenza contrattuale partirebbe da metà mese ...)

 

[basty]

@uva: scusa se insisto. Dubito ci siano risposte ufficiali, ma mi interessa confrontarmi con pareri di altri che rispondono non a vanvera.

Semplifico la domanda con una situazione altrettanto reale.

Ho locato nel 2020 un locale commerciale che gli inquilini dovevano predisporre per la loro attività i quali chiedevano che la decorrenza contrattuale partisse due mesi dopo. Non intendevo consegnare loro le chiavi in anticipo e permettere di fare lavori, con un contratto che aveva decorrenza posticipata. Ho quindi optato in accordo con questi di stabilire per I mesi di novembre e dicembre un canone irrisorio, 100€ , e iniziare da gennaio con il canone regolare, per semplicità dico 1000€

Come dichiareresti il reddito del 2020?
Indicando in campo 6, 190 (95% di 200) o il 95% di 10200 ? ( dove 10200 corrisponderebbe al totale della annualità?)?

 

[uva]

media annuale

Secondo me la media annuale non c'entra.
Bisogna fare la somma di canoni interi + canoni ridotti per ognuno dei due periodi (quello in cedolare e quello in regime IRPEF).

Partendo dai presupposti che l'immobile è stato locato con lo stesso contratto per tutto l'anno 2020, che dal giorno X + 1 del 2020 è cambiato il regime fiscale, e che per determinati periodi anche non consecutivi sono state concordate riduzioni del canone originario; io farei come segue.

Dal 1° gennaio al giorno X sommo i canoni mensili interi + quelli ridotti di competenza di quel periodo. Il risultato viene tassato in cedolare secca per giorni y
Dal giorno X + 1 al 31 dicembre sommo i canoni mensili interi+ quelli ridotti di competenza del secondo periodo. Il risultato viene tassato in regime IRPEF per giorni z.

La somma giorni y + giorni z = 365.

Non rileva che la riduzione canone sia stata concessa per trimestri non consecutivi.

A me sembra molto semplice, ma forse non ho capito esattamente la situazione.
Dovresti scrivere delle date e degli importi precisi, affinché sia chiaro cosa è successo dal 01/01 al 31/12/2020 relativamente a quell'immobile.

 

[uva]

il reddito del 2020?

Anche qui bisogna esaminare la situazione dal 01/01 al 31/12/2020, suddividendo i 365 giorni nei vari periodi.

Dal 01/01 al 31/08: non è chiaro se l'immobile era sfitto, o locato al conduttore precedente, o entrambe le cose (in quest'ultimo caso si compilano due righi: uno per il periodo in cui era locato e uno per il periodo in cui è rimasto sfitto).

Dal 01/09 al 31/12: se ho capito bene, per i primi due mesi si è deciso di azzerare il canone. Quindi si dichiara il canone (irrisorio) di novembre + dicembre, ossia il 95% di (€ 100 + 100).

 

[uva]

In entrambi i casi che ho illustrato, se un cambiamento avviene durante (né all'inizio né alla fine di) un determinato mese, si dovrebbe fare la proporzione in base ai giorni del mese in cui si è verificato l'evento.
Esempio: canone mensile € 500, contratto risolto il 20 ottobre.
Si sommano i canoni da gennaio a settembre (€ 500 x 9 mesi).
Per il mese di ottobre si calcola € (500 : 31 gg) x 20 gg.
Si dichiara la somma dei risultati delle due operazioni.

In pratica io mi regolo in modo da iniziare i contratti il 1° o il 15, e risolverli il 15 o alla fine del mese. In modo da semplificare i calcoli.

 

[basty]

Grazie per la risposta.
A commento dell’ultimo post #7, hai introdotto una eventualità (contratto da settembre) che non avevo citato: in sostanza il contratto di locazione e la detenzione dell'immobile è partita da novembre 2020.
Ma la risposta tua mi conferma quanto anch'io ho inteso fare. Cioè ragioni "per cassa", dichiarando quanto nel 2020 si è effettivamente incassato.

Temo invece che Agenzia delle Entrate ragioni diversamente: il dato che solitamente maneggia è il canone annuale, meglio della "annualità": cosa che normalmente fa con l'imposta di registro e come ha agito nella precompilata che mi aveva proposto.
Il che significa che potrebbe contestare la nostra dichiarazione ed aspettarsi un importo dichiarato imponibile pari a 0,95*10200*61/365.

Del resto le istruzioni al modello Redditi a pag 34 , colonna 6, citano sempre il "canone annuo": addirittura nell'esempio di fine pagina relativo alle locazioni brevi, fa due esempi:
nel primo recita che il canone intero va dichiarato anche se non ancora certificato e percepito nel corso del 2020. (e fin li non sarebbe strano)
nel secondo con locazione a cavallo delle feste natalizie, rapporta il canone compressivo dei 14gg, considerando nel 2020 8/14 del canone totale.

In aggiunta, a pag 35, viene riportato che:
Se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell'anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni di durata della locazione

In buona sostanza mi sembra ci troviamo un caso dove la procedura prevista, non sembrerebbe rispettare/seguire gli accordi contrattuali liberamente sottoscritti dai privati.

Da qui il fastidio, sia per l'incertezza, sia per la possibile prevaricazione della procedura fiscale.

 

[basty]

Per il mese di ottobre si calcola € (500 : 31 gg) x 20 gg.

Qui sei ... più realista del Re...
In genere se il contratto si risolve il 20 del mese, il canone di ottobre avrebbe già dovuto essere incassato per intero,

Per semplificarsi la vita, oltre a far iniziare la locazione l'1 o il 15, io tendo anche a far concludere la locazione il 15 o il 30/31.