Locazione immobile anni 60 e certificazione impianti

[mapeit]

Io l'impianto elettrico di un immobile ante anni 60 lo farei rifare comunque. Rispetto agli standard di oggi sarebbe decisamente pericoloso lasciarlo come è. Fili elettrici rigidi, circuito luce senza messa a terra, prese usurate ... non mi sembra il caso né per viverci né per affittare. Un bravo elettricista di chiederà 1.500/2.000 Euro per rifare tutto e rilasciarti una dichiarazione. Poi non avrai più patemi. Per gli altri impianti (riscaldamento e idraulico) bisogna valutare il loro stato, ma almeno lì non corri rischi di creare danni con conseguenze penali.

 

[macdaniels]

Si dichiara lo stato degli impianti, l'acquirente acquista consapevole dello stato . Dopo se se vuole affittare si può, ma se l'impianto è difettoso, non ha messa a terra ad esempio, si risponde di eventuali danni causati all'inquilino.

Io l'impianto elettrico di un immobile ante anni 60 lo farei rifare comunque. Rispetto agli standard di oggi sarebbe decisamente pericoloso lasciarlo come è. Fili elettrici rigidi, circuito luce senza messa a terra, prese usurate ... non mi sembra il caso né per viverci né per affittare. Un bravo elettricista di chiederà 1.500/2.000 Euro per rifare tutto e rilasciarti una dichiarazione. Poi non avrai più patemi. Per gli altri impianti (riscaldamento e idraulico) bisogna valutare il loro stato, ma almeno lì non corri rischi di creare danni con conseguenze penali.

Sono ben disposto a spendere tale cifra, il problema è più che altro sulle opere murarie. Inoltre c'è da dichiarare la conformità dell'impianto idraulico e gas, che mi preoccupa molto di più sempre per le opere murarie.

 

[mapeit]

L'impianto del gas per la cucina puoi chiuderlo e adottare fornelli elettrici o a induzione. Per l'eventuale caldaia a gas non so ... bisogna vedere se è esterna, interna e dove è posizionata. I tubi dell'impianto idraulico saranno in stagno, sta a te valutare se buttar fuori tutto e sostituirli, con pesanti opere murarie, oppure no. Stesso dicasi per i radiatori: se sono in ghisa vanno verificati ed eventualmente sostituiti prima che si buchino. Per l'elettricista in genere le uniche opere murarie sono quelle relative all'installazione delle nuove scatole, ammesso che riesca a sostituire i fili nelle canalette esistenti, ma se l'impianto è già dotato delle vecchie scatole rotonde si possono sostituire le placche e i frutti senza fare nulla.

 

[Dimaraz]

ed è sostituito da una autocertificazione.

Ma non è che tal cosa sia una "salvaguardia" per il locatore...anzi...diventa una Spada di Damocle per di più con un filo molto sottile.

@macdanielsm non potrà opporre l'attenuante che ha comprato una casa costruita negli anni '60.
Lui quale locatore deve dare una casa in regola con gli standard attuali previsti per gli edifici datati... il che non significa dover sostituire tutto l'impianto esistente ma dotarlo di quei dispositivi di sicurezza obbligatori (differenziale magnetotermico alias salvavita), idonea caldaia ed impianto a gas incluse prese d'aria di Legge.

L'impianto del gas per la cucina puoi chiuderlo e adottare fornelli elettrici o a induzione.

Ho forti dubbi che un impianto elettrico degli anni '60 sia adeguato a sopportare gli assorbimenti di un piano ad induzione...senza contare che dovrebbe rifare pure il contratto passando quaontomeno ai 4,5Kw...oppure avrà notevoli limitazioni dovendo fare uso accorto dei prelievi di energia pena continui interventi di distacco.

@macdaniels ...se pensi di fare "business" con un singolo immobile datato la vedo dura...ma prima di locare valuta una ristrutturazione specie se puoi usufruire dei vari bonus edilizi.
Altrimenti cambia immobile.

 

[Cesare Giusti]

La "messa a terra" è un filo ....obsoleta ed inutile.
La norma impone un "differenziale magnetotermico".




Se sostituisci gli evidenziati con venditore e compratore concordo...quando si sottoscrive un nuovo Contratto di Locazione le cose si complicano.

Carissimi, scrivere per esempio messa a terra era generico, implica che l'impianto abbia dei requisiti certificati e cmq se ha messa a terra casa o il condominio è riscontrabile in pochi secondi con una attrezzatura idonea...certificata...
L'esempio era se un inquilino avesse danni ad un telefono o un computer e si dimostri che dipende da una rete senza messa a terra, è capitato spesso.

 

[Dimaraz]

e un inquilino avesse danni ad un telefono o un computer e si dimostri che dipende da una rete senza messa a terra

Il 99% dei moderni apparati è costruito in doppia classe di isolamento quindi privi di messa a terra.
Un telefono non è alimentato con la AC di casa.

 

[Cesare Giusti]

Il 99% dei moderni apparati è costruito in doppia classe di isolamento quindi privi di messa a terra.
Un telefono non è alimentato con la AC di casa.

Come lo ricarichi caro il telefono o il computer ? Scommettiamo un caffè che a Roma almeno un appartamento o palazzina su tre ha messa a terra inesistente. Frigoriferi, televisioni, caldaie danneggiate vuoi le foto?

 

[macdaniels]

È chiaro che se devo disfare mezzo appartamento per metterlo a norma lo affitto a canone libero per pochi anni poi con i risparmi lo metto in regola

 

[Cesare Giusti]

Sono stato frainteso. Suggerisco di chiamare un elettricista di fiducia e controllare lo stato per un preventivo. controllando ad esempio la messa a terra ... un esperto valuta gli impianti in pochi minuti.

È chiaro che se devo disfare mezzo appartamento per metterlo a norma lo affitto a canone libero per pochi anni poi con i risparmi lo metto in regola

 

[basty]

Io l'impianto elettrico di un immobile ante anni 60 lo farei rifare comunque. Rispetto agli standard di oggi sarebbe decisamente pericoloso lasciarlo come è. Fili elettrici rigidi, circuito luce senza messa a terra, prese usurate ... non mi sembra il caso né per viverci né per affittare. Un bravo elettricista di chiederà 1.500/2.000 Euro per rifare tutto e rilasciarti una dichiarazione. Poi non avrai più patemi. Per gli altri impianti (riscaldamento e idraulico) bisogna valutare il loro stato, ma almeno lì non corri rischi di creare danni con conseguenze penali.

Curiosa la tua opinione. Ognuno è libero di crearsi i propri "patemi d'Animo" ... ma partiamo dal fondo. Non entro negli aspetti penali, sui quali non sono titolato.

Se per impianto di riscaldamento e idraulico, comprendi eventualmente l'impianto a gas, sei proprio sicuro di non correre rischi? Quasi sempre i tubi sono giuntati/raccordati: e nel tempo sono rimasti integri? Sul gas andrei cauto. Con l'acqua ... puoi rischiare un po' di danè.

Impianto elettrico:
-lo sai che i fili rigidi (ovviamente integri e lasciati dove stanno) non presentano alcun pericolo? Sono stati aboliti dagli usi domestici perchè scomodi e soggetti a maggiori perdite (effetto pelle) rispetto a quelli multifilari, non perchè pericolosi.
-che il collegamento di terra non è il toccasana di ogni inconveniente, ed ancora oggi si considerano adeguati gli impianti residenziali ante '90 con la presenza del differenziale magnetotermico (=salvavita)? DM 37/08

Prese esistenti: qui il discorso è diverso: certamente un impianto realizzato negli anni '60 è stato dimensionato per assorbimenti piuttosto limitati, in genere non superiori a 3kW; è si avevano minori esigenze di prese varie, per tutti gli apparecchi oggi somuni (telefonini, PC, ecc) Agiungerei anche che le prese esistenti forse non hanno la protezione ai contatti diretti: una loro sostituzione la si eseguirebbe in un paio d'ore di lavoro.
Complessivamente l'acquirente, o il conduttore, entrando in un appartamento degli anni 60, deve sapere già a priori che in genere le pareti opache non sono isolate, gli infissi erano a vetro semplice, gli scarichi e sifoni sono vecchi di 60 anni, ecc.
Insomma: Miss Italia 2020 è certamente più ben messa di Miss Italia 1980.

Si compra nello stato di fatto.
Comprando, certamente valuterei la situazione reale: mettere in bilancio il rifacimento degli impianti, è certamente un condivisibile suggerimento: e se non ci sono mai stati interventi di ristrutturazione, inizierei dal bagno, poi eventualmente dall'impianto gas, poi dall'impianto elettrico.

Quanto agli obblighi connessi ai contratti concordati, non so esprimermi: certamente prima del 1990 la dichiarazione di conformità, nemmeno esisteva.
E nessuna legge impone il rifacimento degli impianti.