Locazione di porzione di appartamento

[Maldiviano]

Ho un appartamento di cui sono proprietario, come prima casa, in cui ho residenza e dimora abituale con tutti i benefici fiscali conseguenti.
Siccome di fatto dormo e mangio altrove (in casa di mia moglie, nello stesso condominio), vorrei affittarlo a un tizio che peraltro non intende mettere la residenza nell'appartamento.
Se però lo affitto come intero appartamento, io non posso più tenerci la mia residenza, così mi ha detto il commercialista.
Secondo voi è possibile fare allora un contratto di locazione di una "parte dell'immobile"? in tal modo potrei locare all'affittuario una stanza dell'appartamento lasciandogli uso esclusivo di bagno e cucina, mantenendo io una parte dell'appartamento per me. Manterrei in tal modo tutti i benefici prima casa.
Preciso che l'appartamento è un bilocale e che non ha due ingressi separati.
Vorrei sapere se posso fare un 4+4 ex lege 9-12-1998, n. 431. Il contratto transitorio per studenti o per altre ragioni, infatti, non fa al caso mio.
La questione è complessa e precisa, ringrazio tutti quanti mi potranno dare una risposta non in base al bon senso (di queste se ne trovano molte in giro nei vari forum e ognuno dice la sua), ma confortata da riscontri normativi. Per me sarebbe importante riuscire nel mio obiettivo.
grazie a tutti

 

[VERAB]

Innanzitutto bisogna chiarire di quali benefici fiscali si sta parlando, perchè nel forum si continuano a confondere i termini "prima casa" e "abitazione principale".
La "prima casa" è quella acquistata quando non si possedeva nessun altro immobile, e per mantenere i benefici fiscali sull'acquisto basta avere la residenza nel comune in cui si trova l'immobile (non nell'immobile stesso, che può anche essere dato in affitto)
L' "abitazione principale" è quella in cui si ha la residenza e la dimora abituale e per questa si hanno benefici solo per quanto riguarda l'IMU (l' IRPEF sui redditi fondiari non esiste più). Due coniugi non separati legalmente possono anche avere residenza in due abitazioni diverse, ma se queste sono nello stesso comune possono godere dei benefici per una sola delle due, quindi non c'è alcun vantaggio a mantenere le residenze separate.
Maldiviano può quindi spostare la sua residenza nella casa di proprietà della moglie e affittare l'intero appartamento a lui intestato, senza rimetterci nulla

 

[Nemesis]

L' "abitazione principale" è quella in cui si ha la residenza e la dimora abituale

E' quella in cui si ha la residenza (che è la definizione del luogo di dimora abituale) e l'iscrizione anagrafica corrispondente.

 

[Nemesis]

Siccome di fatto dormo e mangio altrove

Quindi la tua dimora abituale è "altrove". A ciò corrisponde l'obbligo giuridico di dichiarare all'Ufficiale di anagrafe l'effettiva situazione di fatto.

 

[Maldiviano]

Ringrazio Verab per la precisazione tra "prima casa" e "abitazione principale". In effetti mi riferivo ovviamente a questo secondo concetto.
E' vero che - come ho appreso in questi giorni - ora i benefici sono molto ridotti perché avendo io e mia moglie residenza nello stesso comune pago IMU senza detrazione di 200 Euro e l'IRPEF non si paga comunque.
Nella fattispecie, in effetti, il beneficio sarebbe solo quello che il mio inquilino vorrebbe mantenere la sua residenza nel suo appartamento di proprietà e quindi mi chiede di mantenere io la residenza nell'appartamento che prende in affitto, in modo da non dover pagare tutte le bollette come "seconda casa".
Tutto ciò premesso, rimane il quesito di fondo: "è possibile affittare una stanza di un bilocale con uso di cucina e bagno a una persona con contratto 4+4 ex lege 9-12-1998, n. 431, specificando nel contratto che si tratta di affitto di porzione di appartamento"?
Ritengo il quesito - a prescindere dalle particolarità del mio caso di specie - sufficientemente generale per essere di interesse per tanti che si trovano in questa situazione. Ho già visto altri topics sul tema in questo sito, ma non ho trovato alcuna risposta.
Ho parlato con un avvocato e un commercialista che conosco e entrambi mi hanno detto in un parere volante a voce che secondo loro si potrebbe fare.
Però ho visto sul sito del sole24 ore (il sistema non mi fa inserire il link in quanto sono utente relativamente nuovo, purtroppo) che si esprimono alcuni dubbi sul punto.
Se qualcuno è interessato alla questione, possiamo continuare a discutere e vedere se riusciamo a venirne a capo.
grazie a tutti

 

[maikol]

Anch'io mi trovo in una situazione analoga: poichè la mia abitazione principale, dove abito e risiedo, è sufficientemente grande, sto cercando di affittarne una porzione, nello specifico una camera, un soggiorno con angolo cottura, e un bagno. Anch'io vorrei fare un contratto di affitto 4+4, con cedolare secca.
Penso sia possibile, così mi è stato detto dall'agenzia, però mi piacerebbe avere un parere su questo forum. Inoltre mi chiedo se il calcolo dell'IMU è influenzato dal fatto che affitterei una prozione o se comunque posso, dal punto di vista IMU, continuare a considerarla abitazione principale ai fini dell'aliquota e dell'esenzione parziale.
Grazie

 

[effemme8]

Scusate.... ma almeno indicare la provincia, se non la città (o la zona...) perchè si ha paura di dire troppo, è chiedete troppo?

Ho scoperto che alcune legislazioni non si applicano ovunque...ovvero in alcune località turistiche/montane/.... hanno speciali deroghe...

Quindi l'aiuto, il suggerimento potrebbe essere più mirato, efficace e meno generico


... sono "ovunque", ma il mio B63M ( con ANDROID 3.7.9 ) è sempre con me (no telefonate o sms .... costano !!!)

 

[maikol]

Scusate.... ma almeno indicare la provincia, se non la città (o la zona...) perchè si ha paura di dire troppo, è chiedete troppo?

Nessuna paura di dire troppo, solo che non mi risultava che il contratto 4+4 fosse condizionato in qualche modo dalla posizione dell'immobile, ma potrei ovviamente sbagliarmi... Nel mio caso si tratta della città di Pisa

 

[effemme8]

Pisa : città di studenti ... e turistica ...

se avessi del contante.... ci fare un investimento ( e non per farci un 4+4 )

 

[VERAB]

Anch'io mi trovo in una situazione analoga: poichè la mia abitazione principale, dove abito e risiedo, è sufficientemente grande, sto cercando di affittarne una porzione, nello specifico una camera, un soggiorno con angolo cottura, e un bagno. Anch'io vorrei fare un contratto di affitto 4+4, con cedolare secca.
Penso sia possibile, così mi è stato detto dall'agenzia, però mi piacerebbe avere un parere su questo forum. Inoltre mi chiedo se il calcolo dell'IMU è influenzato dal fatto che affitterei una prozione o se comunque posso, dal punto di vista IMU, continuare a considerarla abitazione principale ai fini dell'aliquota e dell'esenzione parziale.
Grazie

Riporto quanto già scritto nella discussione "Affitto appartamento in villa":
La circolare del MEF n. 3/DF del 18/05/2012, al punto 13 (pag.57) contempla esplicitamente il caso di una abitazione principale "parzialmente locata".
L'imposizione fiscale non dipende dalla consistenza della porzione locata ma solo dal valore del canone di locazione (preso per intero se con opzione cedolare secca, altrimenti abbattuto del 15% ):
- se il canone è minore della rendita catastale x 1,05
si paga solo l'IMU sull'intera casa, come abitazione principale
- se il canone è maggiore della rendita catastale x 1,05
oltre alla suddetta IMU, si paga anche l'IRPEF sul canone
percepito.