Locazione di due unità diverse adiacenti a unico conduttore

[AngeloC]

Buongiorno a tutti, si parla di due appartamenti (A/10) adiacenti (subalterni diversi), di due proprietari diversi, già rappresentati uniti al catasto su un'unica piantina con porta comunicante.
La necessità è quella di fare un unico contratto di affitto ad una società.
Le motivazioni: avere un solo canone, un'unica obbligazione relativamente alle scadenze e il destino del contratto ovvero evitare che ad un certo momento uno dei due proprietari si defili e decida di non rinnovare più.
La soluzione dell'affitto di uno all'altro dei proprietari con possibilità di subaffittare al conduttore mi sembra che non risolvi il problema e poi uno dei dei due proprietari si troverebbe gravato di entrate e doppie tasse.
La mia idea è quella di fare due contratti separati collegati da una clausola ad hoc sottoscritta da entrambi i proprietari che li coobblighi anche nelle decisioni future.
Qualcuno di voi ha già una clausola del genere in archivio?
Qualcuno ha un'idea migliore?
Grazie a quanti vorranno dare il loro contributo
saluti

 

[Gianco]

La sua destinazione, essendo un unico immobile rappresentato in unica planimetria con un subalterno, è ufficio ed è cointestato a due proprietario, forse per 1/2 ciascuno. In tal caso l'unica soluzione è stipulare un unico contratto sottoscritto da entrambi i proprietari.
Essendo un'unica planimetria presentata in catasto, il subalterno non può che essere uno soltanto.

 

[AngeloC]

Non sono cointestati.. Sono due unità immobiliari separate con due sub e due proprietari diversi (nel caso due fratelli) La stranezza del caso è questa... anche le dimensioni sono differenti per cui un proprietario percepirà il 60% e l’altro il 40

 

[Franci63]

si parla di due appartamenti (A/10) adiacenti

Quindi non sono due appartamenti, ma due uffici.

già rappresentati uniti al catasto su un'unica piantina con porta comunicante.

Questo pare strano, meglio approfondire se è sbagliato il Catasto, o se sono sbagliate le info sull'esistenza di due proprietari differenti.

La mia idea è quella di fare due contratti separati collegati da una clausola ad hoc sottoscritta da entrambi i proprietari che li coobblighi anche nelle decisioni future.

Potrebbe andare, ma devono essere d'accordo i due proprietari, e non lo darei per scontato. Non credo che io accetterei di vincolarmi a eventuali scelte altrui.

Qualcuno ha un'idea migliore?

Consentire al locatario una disdetta più ravvicinata dei canonici 6 mesi, in modo che , se un proprietario disdice, l'inquilino fa in tempo a disdire a sua volta per l'altro immobile.

 

[basty]

Se la situazione è prettamente descritta si è di fronte a due immobili uniti catastalmente ai fini fiscali.
Non vedo problemi:
Unico contratto, sottoscritto dai due proprietari in solido, ognuno per la porzione di sua proprietà, con vincolo reciproco solidale e definizione della ripartizione del canone. Da decidere come effettuale la ripartizione (a posteriori o alla fonte); dalla esposizione sembra che il conduttore voglia fare un unico versamento. Gioco forza che i due proprietari si accordino e ci sia fiducia reciproca.

 

[Franci63]

Se la situazione è prettamente descritta si è di fronte a due immobili uniti catastalmente ai fini fiscali.

Normalmente l’unione a soli fini fiscali ha senso per gli appartamenti, per evitare di pagare l’IMU sulla parte che non risulterebbe abitazione principale.
Nel caso di immobili A/10 non se ne capisce il senso (o perlomeno io non lo capisco).

 

[basty]

Normalmente l’unione a soli fini fiscali ha senso per gli appartamenti, per evitare di pagare l’IMU sulla parte che non risulterebbe abitazione principale.
Nel caso di immobili A/10 non se ne capisce il senso (o perlomeno io non lo capisco).

L’unione a fini fiscali non è nata per via della IMU: le modalità sono state previste quando si costruisce un edificio a cavallo di due particelle di proprietari diversi (marito e moglie, due fratelli, ecc). Non potendo unirle formalmente, è stata inventata quella soluzione.
L’unione di due uiu spesso si verifica anche per usi commerciali o uffici. Il conduttore intende allargarsi e chiede di locare due uiu adiacenti di proprietari diversi.
Io anche non volendolo, ho un locale unico costruito a cavallo di due particelle di titolarità diversa. Anzi, per la precisione, ne ho due....

 

[AngeloC]

Se la situazione è prettamente descritta si è di fronte a due immobili uniti catastalmente ai fini fiscali.
Non vedo problemi:
Unico contratto, sottoscritto dai due proprietari in solido, ognuno per la porzione di sua proprietà, con vincolo reciproco solidale e definizione della ripartizione del canone. Da decidere come effettuale la ripartizione (a posteriori o alla fonte); dalla esposizione sembra che il conduttore voglia fare un unico versamento. Gioco forza che i due proprietari si accordino e ci sia fiducia reciproca.

E per quanto riguarda il mod. Rli ho la possibilità di dividere i due canoni per immobile e per ognuno dei proprietari?

 

[Franci63]

L’unione di due uiu spesso si verifica anche per usi commerciali o uffici.

Non ne capisco lo scopo “fiscale”.
Mi sai spiegare, come per il caso in questione ?

 

[basty]

Non ne capisco lo scopo “fiscale”.
Mi sai spiegare, come per il caso in questione ?

Il "fiscale" inteso come beneficio, non c'entra nulla: se non per il fatto che un immobile unione di fatto di due u.i.u di proprietà distinte deve (dovrebbe) essere definito correttamente anche sotto il profilo catastale: poichè le regole non ammettono la fusione catastale piena se le titolarità sono distinte, a questo oggetto dovrebbe assegnata una doppia denominazione, esempio fg 20 part. 100 + fg.21 part 101 con la dizione burocratica di "unione di fatto ai fini fiscali" : viene poi assegnata una unica categoria e rendita complessiva; e ciascuna delle due componenti assume questa categoria e ad ognuna assegnata una sotto-rendita.

Questa è una modalità definita dal 2002.

In precedenza i geometri si sbizzarrivano in altre modalità: ad esempio ho un caso dove un unico sub è descritto con due porzioni: parte A di proprietà Società xy, e parte B di proprietà il sottoscritto. In questo caso veniva assegnata una unica rendita. Non nego che qualche complicazione sorge periodicamente con la attribuzione dei contratti di locazione con la Agenzia delle Entrate: ma non ci posso fare niente. E' un caso particolare.

Nel caso in questione, mi pare di capire che la società voglia ampliare gli uffici ed ha trovato la disponibilità di due A/10 già comunicanti, ma di proprietà diverse. Fiscalmente non ha alcun vantaggio: è come se locasse due immobili. Cambia solo la descrizione, ed è bene che il contratto sia unico, con impegno che vincola i due proprietari. Situazione non dissimile da un contratto con più comproprietari.