Locazione con possibilità di sublocazione

[Katty]

Vorrei locare il mio appartamento ad una persona fisica che poi lo vuole sublocare per affitti brevi ad uso turistico. Vorrei sapere se è lecito per me fare un contratto a canone concordato (con asseverazione da parte di associazione proprietari di case) con cedolare secca al 10 per cento. Oppure devo fare un contratto libero con aliquota del 21 per cento in cedolare secca? Ho un altro appartamento già locato con canone concordato e cedolare secca. Grazie

 

[uva]

una persona fisica che poi lo vuole sublocare per affitti brevi ad uso turistico.

Secondo me puoi stipulare un contratto di locazione concordato, precisando con apposita clausola che è permessa la sublocazione, e optare per la cedolare secca 10% (vedo che scrivi da Roma, Comune in emergenza abitativa).
Però a condizione che il tuo conduttore/sublocatore non agisca in forma imprenditoriale. Quindi gestisca le locazioni brevi come persona fisica, senza partita IVA.

 

[Gagarin]

Oppure devo fare un contratto libero con aliquota del 21 per cento in cedolare secca

Non è obbligatorio, salvo che il conduttore con abbia p.IVA aperta per locazioni turistiche. Il problema, secondo me, è un altro: il canone di locazione, nel tuo caso, potrebbe essere più elevato rispetto ad una semplice locazione abitativa famigliare e, quindi, non rientrare nei parametri del concordato. Io opterei per il canone libero 4+4 almeno per tre motivi: puoi richiedere un canone maggiore (sia rispetto ai criteri del concordato, sia rispetto ad una locazione libera "famigliare"), puoi inserire clausole particolari legate anche alla destinazione esplicitata che il conduttore ne vuole fare, puoi recuperare la differenza della tassazione ed evitare un sacco di fastidi, inserendo la clausola che tutte le spese ordinarie dovrà pagarle il conduttore (cosa non possibile per i concordati). La differenza di durata di 2 anni non ti cambia la vita.

 

[Katty]

Grazie! In effetti opterò per la soluzione da te indicata. Non mi è chiaro però il discorso della clausola spese ordinarie pagate dal conduttore: io sapevo che, a prescindere dal contratto, il conduttore paga tutte le spese ordinarie e il locatore quelle straordinarie

 

[uva]

a prescindere dal contratto,

Quando si stipulano i contratti concordati è obbligatorio suddividere gli oneri accessori (spese condominiali) tra locatore e conduttore secondo quanto previsto dalla Tabella D allegata al D.M. 16/01/2017.

Invece con i contratti liberi 4 + 4 le parti possono accordarsi diversamente. Ad esempio adottando la Tabella Confedilizia.

 

[Katty]

Grazie, non conoscevo questa differenza. Altra domanda: ho chiesto all' amministratore se ci sono divieti condominiali in merito alla possibilità di adibire un appartamento a locazione turistica per affitti brevi e lui mi ha detto di no (so comunque che ci sono altre due strutture turistiche nel palazzo). Pensi sia sufficiente per tutelarmi nei confronti del condominio? È meglio che mi faccia assistenza dall' associazione proprietari di case (cui sono iscrittoa) per il contratto, anche se non uso il canone concordato? Grazie!

 

[Gagarin]

io sapevo che, a prescindere dal contratto, il conduttore paga tutte le spese ordinarie e il locatore quelle straordinarie

Ti ha spiegato bene uva, anche se io non farei riferimento ad alcuna tabella: perchè impiccarsi da soli?.

Pensi sia sufficiente per tutelarmi nei confronti del condominio?

Per tutelarti devi solo leggere personalmente, con molta attenzione il regolamento di condominio e non fidarti di quello che ti viene detto.

È meglio che mi faccia assistenza dall' associazione proprietari di case

Secondo me ti potrebbero complicare una cosa estremamente semplice.

Il conduttore, piuttosto, ha visto bene che l'immobile risponda ai requisiti necessari per l'uso che ne vuole fare? Perchè altrimenti ti potresti trovare nei pasticci, magari dopo aver già registrato il contratto: io metterei un'apposita clausola nel contratto.

 

[uva]

ho chiesto all' amministratore se ci sono divieti condominiali

Non per mancanza di fiducia nell'amministratore, ma per maggior sicurezza ti consiglio di leggere il regolamento di quel condominio.

non uso il canone concordato

Prima di decidere valuta attentamente pro e contro del contratto concordato.

Oltre alla durata più breve, il risparmio fiscale (aliquota cedolare secca dimezzata e IMU agevolata) potrebbe rendere il concordato più interessante rispetto al contratto libero.

Secondo me i diversi criteri di suddivisione spese condominiali fra locatore e conduttore non incidono in modo importante.

La scelta libero o concordato dipende anche dai canoni liberi offerti in quella zona. Se chiedi un canone (libero) alto potresti non essere competitiva.

È meglio che mi faccia assistenza dall' associazione proprietari di case

Se ritieni di non essere abbastanza esperta per redigere tutte la clausole, il supporto di un consulente dell'Associazione può essere utile.

 

[Gagarin]

Secondo me i diversi criteri di suddivisione spese condominiali fra locatore e conduttore non incidono in modo importante.

Convinzione tua su cui non sono d'accordo: provare per credere (io l'ho fatto). Incidono sia economicamente sia in termini di seccature e di perdite di tempo e, malauguratamente, sia in termini di controversie giudiziarie o no.

 

[uva]

(io l'ho fatto).

Se l'hai fatto, potresti elencare le voci di spese condominiali che addebiti ai tuoi inquilini per gli appartamenti locati con contratti liberi 4 + 4.

Solo così si riesce a capire la differenza tra ciò che addebiti tu e ciò che si può legittimamente addebitare in caso di contratti concordati (Tabella allegato D):