Locazione agevolata a due inquilini

[masmau67]

Salve a tutti e buonasera, mi chiamo Maurizio e volevo esporvi la mia situazione riguardo ad un immobile in mio possesso.
Questo appartamento l'ho affittato con canone agevolato di anni 3+2 a due donne nel giugno del 2010.
Il contratto stipulato tramite l'associazione ASPPI, prevede un canone di 690,00 mensili che le inquiline pagano mediamente ogni 5 del mese dividendo l'importo pattuito. Per attriti e problemi emersi da diverso tempo, una delle due ha deciso di dare la disdetta anticipata. Mi ha inviato una raccomandata avvisandomi 15gg prima della su esigenza di lasciare l'immobile entro il 15 luglio scorso, motivando questa sua decisione per l'impossibilità di convivenza tra lei e l'altra occupante, situazione tra l'altro a me ben nota.
Come devo comportarmi in questo caso?
Tra l'altro il 15 giugno scorso ho anche pagato l'imposta di registro per il secondo anno di locazione, dividendo per il momento la spesa con l'inquilina intenzionata a rimanere. Nel mio caso posso pretendere il pagamento anche dall'altra inquilina che ha deciso di lasciare l'immobile?
Quali eventuali altre spese interessano l'inquilino che ha lasciato l'immobile?
Posso pretendere dalla persona rimanente l'intero canone concordato?
L' eventuale inserimento di un altro inquilino, come va gestito?
Deve interessarsene la persona rimanente o devo trovare io la sostituzione?
Va stipulato un nuovo contratto o deve essere effettuata una modifica a quello esistente?
Nel caso di insorgenza di problemi con la parte rimanente come la difficoltà di inserimento nuovo inquilino, con possibili pagamenti di canoni incompleti, potrebbero esistere le condizione per uno sfratto per morosità?
Considerando il fatto che sono tuttora l'intestatario delle utenze domestiche (luce e gas) posso in caso di problemi, ricorrere alla disdetta e pretendere l'allaccio dell'inquilina.
Grazie fin ad ora e a presto.

 

[maidealista]

Questo appartamento l'ho affittato con canone agevolato di anni 3+2 a due donne nel giugno del 2010.

Sono entrambe intestatarie del contratto ?

 

[masmau67]

Si, sono entrambi intestatarie, grazie

 

[maidealista]

Nel mio caso posso pretendere il pagamento anche dall'altra inquilina che ha deciso di lasciare l'immobile?

Sì

Quali eventuali altre spese interessano l'inquilino che ha lasciato l'immobile?

Tutte quelle previste e concretizzatesi

Deve interessarsene la persona rimanente o devo trovare io la sostituzione?

I conduttori devono far fronte a quanto previsto dal contratto, se vogliono sostituirne uno devono avere la tua approvazione e pagare la registrazione della variazione dei conduttori (cessione di contratto tra inquilini)

posso in caso di problemi, ricorrere alla disdetta e pretendere l'allaccio dell'inquilina

Dovevi pensarci prima.
Nota: Essendo solidali, le due conduttrici devono agire di comune accordo, entrambe restano ovvero entrambe disdicono (con il preavviso previsto) ed entrambe sono garanti degli impegni dell' altra. Ogni altra soluzione deve avere il tuo assenso. :daccordo:

 

[arianna26]

cos'era previsto in caso di necessità di lasciare l'immobile?

 

[mapeit]

Non mi sembra che l'asserita "impossibilità di convivenza" con l'altra inquilina configuri un "grave motivo", come previsto dal contratto agevolato, per il recesso anticipato. I "gravi motivi" sono ben altri, quindi dovresti contestarglielo.

Comunque questa è l'ennesima riprova di quanti problemi crei un contratto intestato a più persone. Visto che ora, con l'adozione della cedolare secca, non si sostengono più spese di bollo e di registro per i contratti, ti consiglio vivamente di stipulare un contratto per persona.

 

[masmau67]

Grazie per tutte le risposte...
Ora la situazione è cambiata, l'inquilina che ha lasciato l'appartamento ha accettato di partecipare alle spese sostenute per la seconda annualità, ho ripreso così le chiavi ed ho informato l'inquilina rimanente, della totale gestione a suo carico dell'appartamento. Ora dovrebbe essere suo interesse provvedere alla sostituzione per un'eventuale divisione del canone e delle spese aggiuntive, essendo a tutti gli effetti intestataria del contratto di affitto.
Per quanto riguarda la cedolare secca, per il momento ho preferito non aderire, e pensavo, nel caso di una nuova inquilina, di far effettuare un subentro, dall'associazione proprietari con cui a suo tempo ho stipulato il contratto.
Le spese di tale subentro, pari a 67 euro, devono essere sostenute dall'inquilina entrante o da entrambi le inquiline?
Eventualmente nel caso di un mancato accordo e subentro, come va stipulato un contratto alla persona rimanente o in alternativa un contratto per persona, dal momento che il presente prevedeva due inquilini nello stesso appartamento?
Grazie ancora.

 

[mapeit]

A chi far pagare le spese ? In genere le imposte di registro vengono pagate per metà dal proprietario e per metà dall'inquilino, così dice la Legge.
In caso di mancato subentro devi annullare il contratto in corso (risoluzione anticipata, altri 67 euro) e stipularne due nuovi ad personam (altra tassa di registro, 2% del canone annuo più marche da bollo per ogni contratto).
Fai bene i conti....

 

[davide 1970]

Comunque questa è l'ennesima riprova di quanti problemi crei un contratto intestato a più persone. Visto che ora, con l'adozione della cedolare secca, non si sostengono più spese di bollo e di registro per i contratti, ti consiglio vivamente di stipulare un contratto per persona.

Non c'è il rischio che in caso di problemi con uno dei due inquilini ci si ritrovi la casa occupata ad un canone dimezzato ?

Quali clausole è necessario inserire nel contratto, in caso di locazione dello stesso immobile a due inquilini con due contratti separati (uno per persona)?

Deve essere indicato nel contratto con l'inquilino "A" che lo stesso immobile è affittatto anche all'inquilino "B"?

In caso di recesso anticipato di uno dei due inquilini sono autorizzato a sostituirlo con un terzo ? Occorre il benestare anche dell'inquilino rimanente ? Vale anche il contrario ? Ovvero è richiesto il mio assenso se il sostituto è trovato dall'inquilino uscente?

Grazie mille e saluti
Davide

 

[mapeit]

Se vuoi affittare con due contratti separati basta che fai due affitti "parziali" dell'immobile. Affitti una stanza ad uno, una stanza all'altro ed indichi nei due contratti che hanno entrambi l'uso dei locali comuni, quali possono essere cucina, soggiorno, servizi, cantina ecc.
In fase di registrazione dei due contratti spunti la casella "P-Parziale" relativamente all'immobile locato sul modulo di registrazione.
Se uno dei due affittuari ti disdice e se ne va tu puoi tranquillamente affitare la sua stanza con l'uso delle parti comuni ad un'altra persona, anche senza il benestare dell'altro.
Se vuoi indicare tale clausola anche nel contratto sei libero di farlo.
Però sta primariamente a te prendere una decisione.
Quanto detto sopra lascia liberi gli inquilini di andarsene quando vogliono, indipendentemente uno dall'altro, e lascia libero te di rimpiazzarli con chi vuoi, a costo di avere per qualche tempo l'immobile affittato a metà ... ovviamente.
Se invece fai un contratto intestato a due persone obbligate in solido tra di loro (ciò significa che qualora uno dei due non adempia alle obbligazioni l'altro è chiamato ad adempiere in sua vece), ecco che gli inquilini debbono decidere assieme se andarsene o no e qualora se ne vada uno solo l'altro è obbligato a pagare l'intero canone fino alla scadenza.
Ovviamente tale soluzione non lascia (in teoria) periodi scoperti, però crea più problemi in caso di rottura dell'idillio tra i due inquilini e, se uno dei due non può provvedere a pagare l'intero importo qualora l'altro se ne vada, costringe anche il rimanente ad andarsene.
E' una tua scelta, comunque, da fare in base alle tue aspettative.