Locale commerciale con bagno di altro proprietario

[patrizio.car]

Buongiorno
sono nuovo del forum e volevo dei consigli su come gestire questa situazione; cerco di spiegare come meglio posso la situazione. Sono un commerciante all'ingrosso proprietario di un locale che è "sprovvisto" di bagno, il bagno che serve questo mio locale è attiguo al locale stesso ed è di proprietà di mio padre. In pratica , nel corso degli anni, mio padre mi ha fatto aprire una porta in un locale di sua proprietà che mi permette di accedere al bagno. N.B. tale bagno è accessibile solo dal mio locale, quindi in pratica il bagno attualmente è ad uso esclusivo del mio locale ed ha una sua ben precisa particella catastale ; tra me e mio padre non è stato stipulato ne contratti di affitto ne scritture private che regolamentavano questa situazione.
Adesso accade questo: io ho cessato la mia attività e vorrei affittare questo locale , premesso che non ci sono problemi di nessun genere con mio padre e che lui è disposto a concedermi l'uso del suo bagno collegato al mio locale, nel caso trovi da affittare il mio locale, come posso gestire la questione del bagno senza dover fare due contratti separati ? io per il locale commerciale, e mio padre per il bagno. Potrei ipotizzare di fare un contratto in comodato d'uso in cui mio padre mi concede il bagno (in comodato d'suo gratuito) e poi affittare quindi io il locale, comprensivo di bagno ? oppure quali altre (se ce ne sono) soluzioni potrebbero esserci .
Grazie in anticipo
Patrizio

 

[uva]

tale bagno è accessibile solo dal mio locale, quindi in pratica il bagno attualmente è ad uso esclusivo del mio locale ed ha una sua ben precisa particella catastale

La situazione era stata descritta in questo thread:

Contratto affitto con due Locatori

Buongiorno dovrei redigere un contratto di affitto dove viene affittatto un locale commerciale con una sua propria particella catastale e un proprio proprietario e un bagno con un'altra particella catastale con un altro proprietario; in pratica il locale e il bagno ad esso collegato...

www.propit.it

in cui si rispondeva che occorre stipulare due contratti di locazione separati.

contratto in comodato d'uso

Il proprietario/comodante dovrebbe dichiarare il reddito da locazione del bagno e pagare le relative imposte, anche se percepito dal comodatario:

Il comodatario intasca il canone e il proprietario lo dichiara al Fisco | FiscoOggi.it

www.fiscooggi.it

 

[vittorievic]

ma non fate prima con una donazione del locale destinato a bagno?

 

[griz]

ma non fate prima con una donazione del locale destinato a bagno?

Anche un acquisto, il valore è sicuramente molto basso e sistemerebbe la cosa senza alcun tipo di problema

 

[uva]

una donazione

un acquisto

Io ho capito che il bagno in questione faccia parte di un altro locale, quello di proprietà del padre:

mio padre mi ha fatto aprire una porta in un locale di sua proprietà che mi permette di accedere al bagno.

Quindi se il padre dona o vende al figlio il bagno, il locale di proprietà del padre rimane senza.

In pratica se esiste un bagno solo per due locali commerciali (utilizzati da soggetti diversi) o lo si rende accessibile ad entrambi oppure quello che rimane senza bagno è difficile da affittare.

 

[griz]

Io ho capito che il bagno in questione faccia parte di un altro locale, quello di proprietà del padre:

Sembra di si, però si scrive che l'accesso al bagno avviene solo dal locale del postante, certo che se l'uso fosse promiscuo sarebbe da regolare in modo diverso

 

[Gianco]

Sono un commerciante all'ingrosso proprietario di un locale che è "sprovvisto" di bagno, il bagno che serve questo mio locale è attiguo al locale stesso ed è di proprietà di mio padre. In pratica , nel corso degli anni, mio padre mi ha fatto aprire una porta in un locale di sua proprietà che mi permette di accedere al bagno. N.B. tale bagno è accessibile solo dal mio locale, quindi in pratica il bagno attualmente è ad uso esclusivo del mio locale ed ha una sua ben precisa particella catastale ; tra me e mio padre non è stato stipulato ne contratti di affitto ne scritture private che regolamentavano questa situazione.
Adesso accade questo: io ho cessato la mia attività e vorrei affittare questo locale , premesso che non ci sono problemi di nessun genere con mio padre e che lui è disposto a concedermi l'uso del suo bagno collegato al mio locale, nel caso trovi da affittare il mio locale, come posso gestire la questione del bagno senza dover fare due contratti separati ? io per il locale commerciale, e mio padre per il bagno. Potrei ipotizzare di fare un contratto in comodato d'uso in cui mio padre mi concede il bagno (in comodato d'suo gratuito) e poi affittare quindi io il locale, comprensivo di bagno ? oppure quali altre (se ce ne sono) soluzioni potrebbero esserci .

Inizialmente, in quale categoria catastale risulta il tuo locale privo di servizio igienico? Se fosse C/2, magazzino o locale di deposito, perché privo di servizio igienico, non potrebbe essere destinato ad attività commerciali. Inoltre il bagno, di proprietà di tuo padre, che avrebbe un suo numero di mappa ed una sua categoria catastale, accessibile esclusivamente dal tuo locale, non potrebbe esistere, non essendo in collegamento diretto con la restante proprietà del tuo genitore. La situazione posta in questi termini è anomala.

 

[uva]

però si scrive che l'accesso al bagno avviene solo dal locale del postante

Da quanto ha scritto @patrizio.car si evince che la situazione originaria (bagno a servizio del locale del padre) può essere ripristinata chiudendo la porta che era stata aperta in passato:

nel corso degli anni, mio padre mi ha fatto aprire una porta

Prima di fare vendite/donazioni secondo me padre e figlio dovrebbero decidere che uso fare dei loro rispettivi locali commerciali.
(Forse inizialmente si trattava di un locale unico che poi è stato diviso).

E regolarizzare la situazione che, come ha scritto @Gianco , è anomala.

 

[patrizio.car]

Grazie a tutti per le risposte
a questo punto mi viene da dire che , cercherò di valutare nel più breve tempo possibile l'acquisto del bagno, e nel caso prima di fare l'acquisto trovassi da affittare il locale, faremo due contratti diversi uno io, e uno mio padre ; questa seconda opzione (sempre che l'affittuario l'accetti) non dovrebbe creare problemi ... giusto ?
Grazie 1000 per i consigli / considerazioni
Patrizio

 

[mapeit]

Si però uno dei due locali resta sempre senza bagno, pertanto è usufruibile solo come magazzino-deposito. Inoltre non hai specificato come sono accatastati i due locali: C1, C2 o C3 ? E il bagno, che hai detto avere un accatastamento autonomo, ossia una sua particella catastale, come è classificato ? Forse E9 ?