L'inquilino non paga spese condominiali

[bali]

Salve a tutti, ho un problema col mio inquilino che, oltre a pagare la pigione sempre in ritardo, anche di quindici giorni! (e lasciamo correre...) non paga le spese condominiali da circa un anno. L'ho saputo dal portiere soltanto un paio di mesi fa e mi sono subito messa in contatto con lui chiedendo spiegazioni. L'inqilino mi ha risposto che non è soddisfatto del condominio perchè trova sempre il posto auto occupato (l'appartamento si trova all'interno di un residenz dove ad ogni appartamento è assegnato un posto auto), perchè il vicino fa rumori molesti e via dicendo con scuse del genere. L'ho convinto a fare presente la cosa al portiere e a presentare le sue rimostranze alla prossima riunione condominiale. Il colloqui si è svolto in termini molto pacati e civili e l'inquilino mi ha assicurato che avrebbe saldato le spese, invece il portiere mi ha riferito che non ha ancora pagato nulla anche se parchegggia regolarmente all'interno del residenz senza problemi, per quanto riguarda i rapporti con i vicini non so.
A questo punto, come devo comportarmi? Sono preoccupata perchè non vorrei che il condominio si rivalesse su di me!

 

[GianfrancoElly]

Non capisco cosa centri il portiere: le informazioni sul pagamento delle spese condominiali le dà l'amministratore del condominio. Il pagamento delle spese condominiali lo deve il proprietario dell'appartamento, che poi si farà rimborsare dall'inquilino. Anche se si fosse accordato con l'inquilino per il pagamento diretto, nel caso in cui lui non pagasse ne risponde sempre il proprietario.

 

[Manuela Fragale]

Salve Bali,
leggo: "L'ho convinto a fare presente la cosa al portiere e a presentare le sue rimostranze alla prossima riunione condominiale" e poi "non vorrei che il condominio si rivalesse su di me". Di seguito troverà le mie annotazioni.

1) Il rapporto è tra lei, l'inquilino e l'amministratore. Il portiere ha altre mansioni.

2) Per quanto concerne la partecipazione dell'inquilino alle riunioni condominiali, l'art. 10, legge n. 392/78 stabilisce che l'inquilino ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria (Cass. Sez. III, 3 aprile 1990, n. 2762). Stabilisce, inoltre, il diritto del conduttore di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Si è osservato in giurisprudenza, che la legge si è limitata a stabilire un meccanismo per consentire la partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali, ma deve escludersi che i conduttori possano sostituirsi al locatore nella gestione dei servizi condominiali (Cass. Sez. III, 3 agosto 1995, n. 8484).

3) Più correttamente, Lei dovrebbe partecipare alle riunioni condominiali; l'inquilino dovrebbe mantenerLa al corrente di eventuali problemi; insieme potreste richiedere l'intervento dell'amministratore per la soluzione degli eventuali problemi.

4) Cassazione civile, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 25781. In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore (cioè Lei) il quale può comunque rivalersi sul conduttore (cioè l'inquilino). L'amministratore del Condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni; il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione.

5) Corte di Cassazione, sentenza n. 2664/2004. Entro due mesi dalla richiesta - l'inquilino deve pagare le spese condominiali di sua pertinenza. Da questo principio, già previsto dalla legge n. 392 del 1978 (articolo 9, comma 3), la Cassazione fa derivare anche che entro lo stesso termine di 60 giorni l'inquilino può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi. Decorso però tale termine, l'inquilino deve ritenersi automaticamente in mora e non può ritardare, sospendere o ridurre il versamento eccependo che la richiesta di pagamento non era accompagnata dalle indicazioni di dettaglio delle spese. Secondo la legge, infatti, in mancanza di richiesta dell'inquilino, non vi è nessun onere legale del proprietario di dare informazioni sulle spese da pagare.

Spero che la risposta sia esauriente.

 

[bali]

Prima di tutto grazie per avere risposto e così dettagliatamente.
Quindi se non ho capito male, anche se nel contratto di affitto è espresso chiaramente che le spese condominiali sono a carico dell'inquilino, ne risponde il propietario? Forse ho sbagliato io ad usare il termine "spese condominiali" ma intendevo gli "oneri accessori", infatti sul contratto è stato trascritto quanto segue:
<<Oneri Accessori
oltre al canone sono interamente a carico della parte conduttrice le spese relative alla tassa rimozione rifiuti, il compenso dell'amministratore dello stabile nonchè quelle elencate dall'art.9 della Legge 392/1978.
Il mancato pagamento di una sola rata del canone salvo quanto previsto dagli artt.5 e 55 della legge 392/1978 o degli oneri accessori per un importo pari a due mensilità del canone costituisce motivo di risoluzione del contratto.>>

L'amministratore, comunque non mi ha inviato nessuna comunicazione, ripeto, ho saputo dell'insolvenza del mio inquilino dal portiere.

Nel nostro residenz il portiere è la persona a cui ci si rivolge quando si vuole risolvere i "problemi condominiali" in modo informale e (bontà sua!) ci riesce quasi sempre , infatti è bastato che lui facesse presente il problema parcheggio agli inquilini "indisciplinati" e il mio inquilino ha riavuto il suo posto auto.

Per quanto riguarda le riunioni condominiali, sono io a partecipare in prima persona, tranne i rari casi in cui non posso, mi assento spesso per lavoro, e allora delego lui a rappresentarmi. Nessuno si è mai lamentato. Non si può fare?

Vi prego di darmi un consiglio su come comportarmi con l'inquilino, non ho mai avuto problemi di questo genere con altri inquilini! :?
Vi ringrazio anticipatamente per la risposta e soprattutto per la disponibilità.

 

[Adriano Giacomelli]

Buongiorno, Manuele Fragale Le ha riassunto in modo esaustivo i termini di legge. Vediamo in pratica, se il suo conduttore è in ritardo con i pagamenti di ogni spesa condominiale, in questa fase dovrebbe essere un problema dell'amministratore. Questi potrebbe sollecitare i pagamenti, se scaduti. (Quali accordi Lei ha con l'amministratore? Pensa lui ad esigere dal suo conduttore o richiede le spese a Lei e poi Lei le richiede al conduttore?)
Quindi se in ritardo, preghi di sollecitare o solleciti direttamente, naturalmente in forma scritta.
Il suo conduttore accampa lamentele a giustificazione? Nessuno può accampare scuse per non pagare, anzi le lamentele non dovrebbero essere prese in considerazione da chi non è in regola con i pagamenti. Augurandole di trovare il massimo accordo con il conduttore diversamente dovrà metterlo in mora.
Adriano Giacomelli

 

[bali]

L'amministratore esige le spese dal conduttore .
Intanto provvederò immediatamente io stessa a sollecitare, in forma scritta, il pagamento dovuto. Spero di ottenere qualcosa, in caso contrario parlerò con l'amministratore.
Grata per la risposta, saluto cordialmente.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Complimenti Manuela per l' esposizione chiara e completa