Liberarsi di un conduttore moroso

[basty]

Occorre il decreto ingiuntivo.

Anche questa volta, non ricordavo di aver posto la medesima domanda nel 2019: in ogni caso dieri che in conclusione, per evitare le imposte sui canoni non percepiti , se non la convalida dello sfratto, occorre almeno ottenere il decreto ingiuntivo dal giudice.

Ricorro ancora a te per due chiarimenti/promemoria:
- tale agevolazione vale solo per i residenziali? (I commerciali anche con lo sfratto, non permettono il credito sui canoni non percepiti)
- E' confermato il requisito dei contratti stipulati dal 2020, o si riferisce ai canoni insoluti dal 2020? (il post #16 lasciava aperta tale possibilità: ci sono conferme?)

 

[uva]

davanti a un’intimazione di sfratto per morosità o un’ingiunzione di pagamento sono esclusi da tassazione gli affitti non percepiti dal 1° gennaio 2020 anche se dovuti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e a prescindere dalla data di stipula dei contratti.

Mi risulta ciò sia in vigore a tutt'oggi, come scritto nel post n. #16 di quel thread.

 

[beiba19]

Il conduttore firma la lettera di disdetta e la invia per raccomandata ar al locatore (oppure con pec, se entrambi ce l'hanno) in modo da conferire data certa alla comunicazione.

certamente questa sarebbe la prassi ... ma dubito fortemente che il conduttore lo faccia, è già un miracolo se lascia la casa ,per questo
mi affidavo alla raccomandata a mano ,cosi facendo tutto io, forse posso sperare!
perché la racc. a mano non va bene? riporta la data , che fa fede...
chi la può contestare?

 

[uva]

dubito fortemente che il conduttore lo faccia,

Tu prepari la lettera di disdetta, come avevi detto

ho dunque preparato la raccomandata

in data odierna.

La fai firmare al conduttore che te la restituisce.
La chiudi in una busta (mittente il conduttore, destinatario tu).
Vai tu all'ufficio postale e la spedisci per raccomandata ar. Costo circa 7 euro.

facendo tutto io,

Così fai tutto tu, senza scrivere date fasulle, e la disdetta acquisisce data certa.

 

[beiba19]

riepilogando:
Per prima cosa il conduttore dovrà liberare la casa. Mi auto invio la ar.; tramite racc. a mano accetto la disdetta anticipata del contratto in cui condono al conduttore il preavviso previsto dal contratto, al momento della consegna delle chiavi ( dopo sopralluogo e verifica nell'appartamento) faccio firmare al conduttore il verbale di riconsegna in cui dichiaro di trattenere il deposito cauzionale a copertura di due mensilità non versate ( e sto pensando pure anche del restante debito accumulato per gli altri canoni non versati, pur di convincerlo....)anche se il conduttore dice che comunque poi li verserà (figuriamoci!!!) e che a seguito di accordi intercorsi le parti dichiarano di non aver nulla a che pretendere reciprocamente.
o è meglio che prima proceda con l'invio della ar.? cosi intanto ha FIRMATO....!?
Riportando nella ar. i tre mesi di preavviso ,come da contratto ,ho il timore che poi si prenda quel tempo e che alla fine non se ne vada...facendo invece il tutto in tempi più ristretti ( senza avvalersi del preavviso previsto ,tramite racc .a mano retrodatata di tre mesi ,o indicando in ar. un preavviso di una settimana ,che io non contesterò ,forse ho maggiori possibilità.
non so, sto valutando il modo migliore .....

 

[uva]

Per prima cosa il conduttore

Per prima cosa il conduttore deve comunicarti la sua intenzione di disdire anticipatamente il contratto di locazione in essere.

Riportando nella ar. i tre mesi di preavviso

Come avevo già detto, il locatore può derogare a favore del conduttore rinunciando al preavviso.

Se può essere utile, ti scrivo una traccia della lettera di disdetta.

Raccomandata ar
Oggetto: disdetta anticipata contratto di locazione
Il sottoscritto ...... (dati dell'inquilino) conduttore dell'unità immobiliare ....(indirizzo dell'immobile) in forza del contratto di locazione stipulato in data...registrato presso l'Agenzia delle Entrate di...in data... al n°...., comunica quanto segue.
E' mia intenzione disdire anticipatamente il suddetto contratto di locazione, rilasciando l'immobile libero da persone e cose entro e non oltre il....(data prevista per il rilascio).
Chiedo quindi di essere sollevato dagli oneri del preavviso e della giustificazione dei motivi inerenti la presente disdetta anticipata.
Resto in attesa di sua risposta per ricevuta ed accettazione.
Distinti saluti.
(firma del conduttore)

Tu gli rispondi scrivendo che accetti la sua disdetta anticipata e, derogando alle clausole contrattuali relative al preavviso e alle motivazioni, lo sollevi da quegli oneri.

Poi aspetti la data prevista per il rilascio.

Se va via liberando la casa e restituendo le chiavi, firmerete il verbale di rilascio sul quale scriverete quanto deciso in merito alla morosità e al deposito cauzionale.
Se invece rimane lì, dovrai rivolgerti ad un avvocato e avviare lo sfratto per morosità o per finita locazione.

 

[beiba19]

Grazie uva....
per riprendere il discorso ,forse ci siamo, il conduttore ha inviato la AR di sua iniziativa ( senza bisogno , per convincerlo, di condonargli il debito) e lascerebbe l'immobile prima della scadenza prevista, anche se non gli ho inviato la AR con deroga alle clausole contrattuali relative al preavviso.Per quanto riguarda il verbale di riconsegna , scriverei:


che in data ....il sottoscritto...riconsegna alla sig.ra locatrice l'immobile in oggetto comprensivo dei relativi accessori come da inventario ......,
le parti dichiarano che:
l'immobile presenta/non presenta i seguenti danni, gli accessori presentano / non presentano ......ecc..
il conduttore non ha versato tutti i canoni e gli oneri accessori previsti dal contratto, ad oggi determinati in €...x ,il deposito cauzionale versato dal conduttore ,pari a due mensilità del canone per €...Y viene compensato per la somma di €...Y per canoni insoluti, il credito a favore della conduttrice resta dunque di €....Z
il conduttore restituisce in mano della locatrice le chiavi dell'immobile.

O forse è meglio riportare il debito del conduttore su una scrittura a parte ,con magari un piano di rientro concordato con lo stesso ( se accetta) ?

in questo modo mi riservo di poter agire successivamente sull'inquilino con decreto ingiuntivo = ingiunzione di pagamento e come dici

davanti a un’intimazione di sfratto per morosità o un’ingiunzione di pagamento sono esclusi da tassazione gli affitti non percepiti dal 1° gennaio 2020 anche se dovuti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e a prescindere dalla data di stipula dei contratti.

non versare le imposte su detti canoni e questo sempre che ci sia qualcosa da aggredire...

 

[uva]

forse è meglio riportare il debito del conduttore su una scrittura a parte

Io mi limiterei a indicare il debito nel verbale di rilascio, scrivendo che la morosità del conduttore Sig. .... alla data odierna ammonta a € X determinata come segue: mensilità ... €......, mensilità.......€....(ecc).

il credito a favore della conduttrice resta dunque di €....Z

Volevi dire che la locatrice (cioè tu) ha ancora un credito verso il conduttore, in quanto il deposito cauzionale non è sufficiente a sanare la morosità.

Se è così, scriverei nel verbale di rilascio che le parti di comune accordo compensano parzialmente il debito di € X col deposito cauzionale di € Y. Il conduttore Sig. ..... rimane a tutt'oggi debitore nei confronti di parte locatrice della somma di € .......(X - Y)

 

[uva]

un piano di rientro concordato con lo stesso

Il piano di rientro può essere discusso anche successivamente al rilascio.
Se trovate un accordo, potete sottoscrivere un accordo stragiudiziale.
In un caso analogo io avevo concesso all'ex conduttore una rimessione parziale del debito, stabilito importi e scadenze della rateazione senza addebito di interessi di mora, previsto la decadenza dal termine (art. 1186 Cod.Civ.) e la clausola risolutiva espressa (art. 1456) in caso di inadempimento del debitore.

 

[uva]

mi riservo di poter agire successivamente sull'inquilino con decreto ingiuntivo

Se l'ex inquilino pur avendo firmato l'accordo stragiudiziale non lo rispetta perché non può/non vuole pagare, valuterai se iniziare la pratica legale per il decreto ingiuntivo. Che comunque è lunga (il debitore può proporre opposizione anche solo per prendere tempo), costosa e dall'esito incerto.