Lavori straordinari in appartamento locato

[Liederman]

Vi chiedo una mano a capire meglio quali possibilità ho in seguito al fatto che in un appartamento dato in locazione sono necessari dei lavori straordinari al riscaldamento di elevato importo (ca. 10mila euro, che corrispondono a quasi 10 mesi di locazione).

L'inquilino da contratto ha accettato l'appartamento nello stato in cui si trova, ma d'altra parte credo che sia dovere del locatore di fornire l'appartamento con gli impianti a norma e quindi funzionanti, e a ripararli se necessario; in questo caso si tratta di riparazione per vetustà e quindi a carico del proprietario.

Tenete conto che l'inquilino già da tempo paga saltuariamente e con molta difficoltà. Sono quindi molto preoccupato a fare questi lavori sapendo che il rischio di non ricevere il canone (e al limite anche di dover fare lo sfratto) è molto alto. Vorrei piuttosto vendere l'appartamento (libero ovviamente) che è diventato un peso, ma innanzitutto devo rispettare gli impegni con l'inquilino.

Quindi: mi confermate che sono tenuto a fare i lavori? o posso eventualmente dire all'inquilino che hanno accettato la casa nello stato in cui si trova e quindi se non è più di loro gradimento occorre che la liberino (senza alcuna penalità e senza il preavviso dei 6 mesi).

Se sono obbligato a fare i lavori stavo anche pensando, come alternativa, di proporre un buon incentivo (es. 2/3 mensilità gratuite) perchè lascino spostaneamente l'appartamento, in modo che possa poi io venderlo senza dover fare i lavori.

 

[Franci63]

mi confermate che sono tenuto a fare i lavori?

Si, se l'impianto attuale non è in grado di fornire il riscaldamento correttamente.

Se sono obbligato a fare i lavori stavo anche pensando, come alternativa, di proporre un buon incentivo (es. 2/3 mensilità gratuite) perchè lascino spostaneamente l'appartamento, in modo che possa poi io venderlo senza dover fare i lavori.

Questa può essere una buona strategia, se l'accordo è possibile.

 

[asana]

Ciao, non so se sia pertinente. Il contratto può non essere rinnovato se si deve procedere ad una ristrutturazione, certo poi i lavori li devi fare, ma può anche darsi che l'inquilino non voglia partire in causa e quindi non sollevi questioni in merito.

 

[Liederman]

Ciao, non so se sia pertinente. Il contratto può non essere rinnovato se si deve procedere ad una ristrutturazione, certo poi i lavori li devi fare, ma può anche darsi che l'inquilino non voglia partire in causa e quindi non sollevi questioni in merito.

Grazie intanto.
Immagino che tu intenda il mancato rinnovo alla scadenza dei primi 4 anni, che nel mio caso è ancora lontana e non potrei quindi temporeggiare così tanto (nè voglio farlo perchè l'inverno è freddo...).

In ogni caso, se questa è la clausola che intendi, funzionerebbe per lavori pesanti (nell'esecuzione, più che nell'importo) di ristrutturazione, dove cioè la casa vada sgomberata per poterli fare.

Ex art. 3, comma 1, l. n. 431/1998
- quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile;

la risoluzione anticipata del contratto di locazione

Guida alla risoluzione anticipata del contratto di locazione, il recesso anticipato del conduttore e del locatore, gli adempimenti economici e fiscali

www.studiocataldi.it

 

[griz]

se loro vivono li senza protestare potresti anche aspettare, importante che siano forniti i necessari confort, se fai un investimento per una ristrutturazione importante il canone potrebbe essere aggiornato e nel tuo caso non penso si apossibile e comunque i tuoi inquilini dovrebbero uscire dicasa nel periodo della ristrutturazione, come penseresti di gerstire la cosa?

 

[Liederman]

se loro vivono li senza protestare potresti anche aspettare, importante che siano forniti i necessari confort, se fai un investimento per una ristrutturazione importante il canone potrebbe essere aggiornato e nel tuo caso non penso si apossibile e comunque i tuoi inquilini dovrebbero uscire dicasa nel periodo della ristrutturazione, come penseresti di gerstire la cosa?

I necessari confort purtroppo non sono forniti perchè il riscaldamento non lavora adeguatamente. I lavori non richiedono di avere la casa vuota. L'impianto è un po' complesso, ma per capirci è un intervento analogo alla sostituzione della caldaia.
Non vedo com e poter aggiornare il canone con contratto ormai in corso per la verità.

 

[uva]

I necessari confort purtroppo non sono forniti perchè il riscaldamento non lavora adeguatamente. I lavori non richiedono di avere la casa vuota

Allora devi eseguire i lavori a tua cura e spesa (senza che gli inquilini debbano andare via), per l'obbligo che grava sul locatore:

Art. 1575 codice civile - Obbligazioni principali del locatore

Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione [ 1177 , 1617 ]; 2) mantenerla in...

www.brocardi.it

Non vedo com e poter aggiornare il canone

Se il contratto è in cedolare secca, non puoi aumentare il canone per nessun motivo.
Ma anche se è in regime IRPEF ordinario, ritengo che non puoi chiedere aumenti; proprio per quanto disposto dal citato art. 1575 Cod. Civ.

 

[Liederman]

Allora devi eseguire i lavori a tua cura e spesa (senza che gli inquilini debbano andare via), per l'obbligo che grava sul locatore:

Art. 1575 codice civile - Obbligazioni principali del locatore

Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione [ 1177 , 1617 ]; 2) mantenerla in...

www.brocardi.it

Se il contratto è in cedolare secca, non puoi aumentare il canone per nessun motivo.
Ma anche se è in regime IRPEF ordinario, ritengo che non puoi chiedere aumenti; proprio per quanto disposto dal citato art. 1575 Cod. Civ.

Grazie @uva .
Chiarissimo l'obbligo dell'art 1575, che è appunto indipendente dal regime fiscale.
Non è però vero che la cedolare secca impedisce qualsiasi aumento del canone (o per lo meno non più del regime ordinario), impedisce solo l'aumento per adeguamento ISTAT. Vedi la discussione che avevamo fatto qualche mese fa sui canoni "a scaletta" con cedolare secca per locazioni commerciali.

 

[uva]

canoni "a scaletta" con cedolare secca

Sì, certo.
Ma i canoni "a scaletta" devono essere indicati sul contratto nel momento della stipula.
Ora invece stiamo parlando di una locazione in corso in forza di un contratto stipulato in passato.

Se tu volessi aumentare il canone dopo aver effettuato il lavori, penso che dovresti risolvere il contratto in essere e stipularne uno nuovo. Ma per procedere così è indispensabile l'assenso dell'inquilino attuale.
Fossi io l'inquilina, nella situazione che hai descritto rifiuterei qualsiasi aumento di canone!

 

[Nemesis]

Non è però vero che la cedolare secca impedisce qualsiasi aumento del canone (o per lo meno non più del regime ordinario), impedisce solo l'aumento per adeguamento ISTAT

Art. 3, comma 11 del D. Lgs. n. 23/2011:
Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.