L’agente mi ha fregato o posso uscirne?

[Dimaraz]

Lui non mi ha fatto rifiutare nè fare...

Agente "furbone"...stile "il gatto e la volpe"...si è tenuto ai "margini" della legalità senza "bruciarsi" le opportunità.

Ripeto ...Non serviva ti facesse rifiutare perché inazione = mancata accettazione.

In Diritto chi "tace" non dice nulla ....me lo ripeteva come un mantra uno dei prof.

 

[Franci63]

Mi ha fatto anche i nomi delle agenzie che sono solite lavorare così e guarda caso il mio agente viene da una di quelle due!

Quando lavoravo io a Milano era famoso un certo marchio in franchising che si comportava così per prassi; tentavano di fare il "supero" con ogni cliente, con mezzi ancora più subdoli e approfittando delle persone più fragili.
Spesso il gioco funzionava, ma non sempre.
Credo ci siano ancora ex clienti furibondi in giro.

 

[uva]

Pure questo è valido come quello sopra.

Ok, ma io intendo dire quanto segue:

1) Il venditore ha firmato un foglio predisposto dall'Agenzia, in cui si dichiara disposto a vendere l'immobile a 345.
Non ha dichiarato altro in quel foglio? Non ha chiarito se avrebbe accettato tutte le altre condizioni inserite nella proposta del potenziale acquirente?
Pare si sia impegnato soltanto a vendere a 345, senza specificare altro.

2) L'Agenzia presenta al venditore una proposta al prezzo di 345, subordinata al mutuo (il proponente potrebbe non ottenerlo dalla banca...), con tempistiche lunghe (rogito a maggio 2021 che il venditore potrebbe non gradire...)

Mia domanda: in base a quel foglio, il venditore deve accettare la proposta o può rifiutarla perché il prezzo è quello concordato con l'Agenzia ma le altre condizioni NON sono state concordate con l'Agenzia e non lo soddisfano?

Ovviamente occorre leggere con attenzione quel foglio (suppongo l'avvocato l'abbia letto), per dare una risposta precisa.

Secondo me se il foglio conteneva solo l'accordo sul prezzo di vendita fissato a 345 e non specificava altro, la proposta dell'attuale potenziale acquirente può essere rifiutata.
Io come venditore la rifiuterei, aspetterei la ormai prossima scadenza dell'incarico conferito a quell'Agenzia (31/12) e a gennaio valuterei come proseguire.
Ossia:
1) Concludere la vendita con quel potenziale acquirente al prezzo di 337 che va bene ad entrambi. L'acquirente dovrà pagare la provvigione all'Agenzia; il venditore no perché l'incarico conferito prevedeva zero provvigioni da parte venditrice e il "giochino" del surplus non ha funzionato.
2) Rivolgersi ad un'Agenzia seria, concordando le provvigioni dovute, e ricominciare da capo se ritengo che il nuovo Agente possa valorizzare il mio immobile e gestire il tutto con trasparenza e professionalità.

 

[Franci63]

Mia domanda: in base a quel foglio, il venditore deve accettare la proposta o può rifiutarla perché il prezzo è quello concordato con l'Agenzia ma le altre condizioni NON sono state concordate con l'Agenzia e non lo soddisfano?

Il venditore può sempre rifiutare una proposta, anche se fosse perfettamente conforme all'incarico ; se prevista, dovrà pagare una penale .
Ma quando non è prevista una penale, dovrebbe solo risarcire le spese sostenute " a vuoto" dall'agenzia, ovviamente molto inferiori. Nessuno farebbe causa per pochi soldi.

Se anche fosse stata prevista una penale nell'incarico iniziale, non è detto che nel foglio che hanno firmato dichiarando di essere disposti a vendere a 345.000 ci sia un rimando alle condizioni dell'incarico iniziale.
Se non ci sono ( o nell'incarico non era prevista penale), possono rifiutare senza problemi.

 

[uva]

Per maggior chiarezza, riporto quanto scritto da @FedeBert in alcuni post precedenti:

Mi sono impegnata a vendere a 345 (prezzo rispettato dalla proposta dell’acquirente) con 10-20% al preliminare (rispettato dalla proposta) e con rilascio immobile a 20 gg dal rogito (ok proposta). Nella proposta però c’è scritto che il preliminare sarebbe stato il 30/03

Mi sono impegnata a vendere a 345, con 10-20% al preliminare e consegna 20 gg dopo rogito. Tutte clausole rispettate dalla proposta d’acquisto che ho ricevuto che in più però aveva la nota che la proposta era vincolata all’ottenimento del mutuo.

da cui deduco che la proposta può essere rifiutata. Perché contiene delle condizioni che il venditore non si era impegnato (con l'Agenzia) ad accettare.

 

[Dimaraz]

Poi chiaramente se decidessi di intraprendere una causa lo ingaggerei formalmente ma lui me lo ha sconsigliato. Mi ha detto che secondo lui basta l’ammonimento verbale sul suo comportamento

Ah ecco...questo è un classico ..prima tira il sasso poi ritira la mano.

 

[Dimaraz]

Pare si sia impegnato soltanto a vendere a 345, senza specificare altro.

Bisognerebbe sempre avere il documento in mano e leggere direttamente per esprimere "sentenze" ...magari è formulato ad integrazione/variazione del primo.

Mia domanda: in base a quel foglio, il venditore deve accettare la proposta o può rifiutarla perché il prezzo è quello concordato con l'Agenzia ma le altre condizioni NON sono state concordate con l'Agenzia e non lo soddisfano?

Chi vende non è obbligato ad accettare nulla...nemmeno se il venditore presenta offerta "in bianco".
L' obbligo nascerebbe (poi spiego perché uso il condizionale) solo nel momento che firma l'accettazione della proposta d'acquisto (che diventa un Preliminare con tutti gli effetti conseguenti)
Condizionale perché gli resta comunque la facoltà di recedere pagando le penalità (caparra) e/o i danni che gli verrebbero addebitati.

Dal lato "agente/mediatore" tutto dipende da come hanno formulato il contratto.

 

[Dimaraz]

Il venditore può sempre rifiutare...

Non me se ne voglia ...ho letto solo dopo cHe avevi già risposto.

 

[FedeBert]

Ok, ma io intendo dire quanto segue:

1) Il venditore ha firmato un foglio predisposto dall'Agenzia, in cui si dichiara disposto a vendere l'immobile a 345.
Non ha dichiarato altro in quel foglio? Non ha chiarito se avrebbe accettato tutte le altre condizioni inserite nella proposta del potenziale acquirente?
Pare si sia impegnato soltanto a vendere a 345, senza specificare altro.

2) L'Agenzia presenta al venditore una proposta al prezzo di 345, subordinata al mutuo (il proponente potrebbe non ottenerlo dalla banca...), con tempistiche lunghe (rogito a maggio 2021 che il venditore potrebbe non gradire...)

Mia domanda: in base a quel foglio, il venditore deve accettare la proposta o può rifiutarla perché il prezzo è quello concordato con l'Agenzia ma le altre condizioni NON sono state concordate con l'Agenzia e non lo soddisfano?

Ovviamente occorre leggere con attenzione quel foglio (suppongo l'avvocato l'abbia letto), per dare una risposta precisa.

Secondo me se il foglio conteneva solo l'accordo sul prezzo di vendita fissato a 345 e non specificava altro, la proposta dell'attuale potenziale acquirente può essere rifiutata.
Io come venditore la rifiuterei, aspetterei la ormai prossima scadenza dell'incarico conferito a quell'Agenzia (31/12) e a gennaio valuterei come proseguire.
Ossia:
1) Concludere la vendita con quel potenziale acquirente al prezzo di 337 che va bene ad entrambi. L'acquirente dovrà pagare la provvigione all'Agenzia; il venditore no perché l'incarico conferito prevedeva zero provvigioni da parte venditrice e il "giochino" del surplus non ha funzionato.
2) Rivolgersi ad un'Agenzia seria, concordando le provvigioni dovute, e ricominciare da capo se ritengo che il nuovo Agente possa valorizzare il mio immobile e gestire il tutto con trasparenza e professionalità.

Io sto valutando 3 opzioni
1) dirgli che ho “sgamato” il giochino, annullare il surplus. Accettare l’offerta a 345 e restituire soldi all’acquirente perché io ho una faccia sola
2) il foglio che ho firmato prevedeva vendere a 345, 10/20% al preliminare, 20 gg consegna dopo rogito. Queste cose ci sono tutte nell’offerta ma ci sono tempi lunghi ed è subordinata al mutuo. Potrei rifiutarla per questo e far fare all’acquirente una nuova proposta a 337 così gli scende la commissione e io non ho surplus. Lui deve accettarla per forza no?
3) far scadere il mandato. Mettermi d’accordo con il venditore che pagherà solo la commissione ma vendergli la casa a 337

 

[FedeBert]

Ah ecco...questo è un classico ..prima tira il sasso poi ritira la mano.

Io non l’ho vista così. Lo ho chiamato per chiedergli un consiglio. Ha visto le carte e mi ha dato un parere professionale. Punto