La morosità è trasferibile ?

[Ollj]

Ne consegue che se l'inquilino (pur non avendo pagato al venditore la mensilità di dicembre 2015) paga regolarmente quanto dovuto all'acquirente nei mesi da gennaio 2016 in avanti, nessuno lo può sfrattare per morosità.

No, ed è quanto non ha compreso Nemesis chi si ostina a pontificare, citando a sproposito la massima del 2015 che invece fa riferimento ad una controversia in cui si cercò di eccepire all'acquirente/locatore gli accordi invece intercosi tra il venditore ed il conduttore (la c.d. situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario)

Quesito iniziale:

Si potrebbe dare lo sfratto per morosità e chi lo potrebbe dare ?

Risposta erronea data:

Chi risulta come locatore nel periodo in cui si è verificata la morosità.

Asserzione del tutto sballata dato che l'intimazione spetta solo a chi risulti legittimo proprietario al tempo in cui si propone l'azione e che, nell'ipotesi in esame di compravendita, è di certo persona diversa (acquirente) da chi proprietario fu al tempo in cui si generò la morosità (venditore); ergo e quanto al caso concreto, chi era proprietario al momento della morosità, realizzatasi la compravendita, mai potrà intimare lo sfratto.

Sul fatto che l'acquirente possa procedere allo sfratto anche per diritti sorti in antecedenza alla compravendita, per tutte vedasi Cassazione 12883 del 24/07/2012:
"L’acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario ex lege del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, è pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando né che la morosità fosse maturata prima della vendita dell’immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine"

Quanto alla possibilità per l'acquirente di poter chiedere al conduttore la pigione mai versata al venditore, lo si potrà ben fare ove, mancante la richiesta da parte del venditore, non si sia mai realizzata la "situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario" (il vero significato di Cassazione 2015); in tal senso:

- Cassazione 7696 del 14 Aprile 2015
"Nel caso di specie va ribadito il principio per cui, in mancanza di contraria volonta’ dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessita’ del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita.
Cosi’ definita la disciplina sostanziale, gli effetti processuali sono consequenziali, nel senso che “Per effetto del negozio di cessione del credito, notificato al debitore ceduto, il diritto di credito trasmigra al cessionario con tutte le azioni dirette ad ottenerne la realizzazione, e nell’ipotesi di esercizio di tali azioni da parte del cessionario contro il debitore ceduto non e’ necessaria la partecipazione al processo del cedente”

-Cassazione 674 del 14 gennaio 2005:
"In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all’acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell’immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell’art. 1264 c.c. in tema di cessione dei crediti"
Art. 1264 Cc.
"La cessione ha effetto nei confronti del debitore ceduto quando questi l’ha accettata o quando gli è stata notificata.Tuttavia, anche prima della notificazione, il debitore che paga al cedente non è liberato, se il cessionario prova che il debitore medesimo era a conoscenza dell’avvenuta cessione"

 

[uva]

l'intimazione spetta solo a chi risulti legittimo proprietario al tempo in cui si propone l'azione

Su questo concordo pienamente: mi sembra logico che l'ex proprietario (ed ex locatore) ora non possa più sfrattare il suo ex inquilino moroso.

 

[uva]

Sul fatto che l'acquirente possa procedere allo sfratto anche per diritti sorti in antecedenza alla compravendita, per tutte vedasi Cassazione 12883 del 24/07/2012:
"L’acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario ex lege del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, è pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando né che la morosità fosse maturata prima della vendita dell’immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine"

Questo invece non lo sapevo.
E' interessante che il nuovo proprietario/locatore possa sfrattare l'inquilino che non è suo debitore (perché nel caso che stiamo esaminando il creditore per la mensilità di dicembre 2015 è il venditore).
Ne deduco che se l'inquilino in udienza sanasse la morosità davanti al giudice, quella somma dovrebbe essere pagata al venditore.

Però dal punto di vista pratico: se quest'inquilino da gennaio 2016 paga regolarmente quanto dovuto al suo attuale locatore (l'acquirente), penso che quest'ultimo non avrà alcun interesse ad attivarsi per recuperare un credito non suo.

 

[uva]

Scusatemi se insisto, ma probabilmente ci troveremo in una situazione analoga a quella di cui stiamo parlando (vendita di un appartamento locato) e, non essendo pratica di sentenze, avrei ancora una domanda:

La vendita dell'appartamento locato comporta la cessione del contratto di locazione dal venditore all'acquirente. E' giusto, vero?

Di conseguenza chiedo SE la cessione del contratto di locazione comporta automaticamente la cessione all'acquirente del credito che il venditore ha nei confronti dell'inquilino per morosità precedenti.

In parole semplici: io venditore cedo a Tizio acquirente solo il contratto di locazione o anche automaticamente il credito che vanto verso Caio inquilino per canoni che non mi ha pagato?
La cessione del credito non dovrebbe essere un fatto autonomo rispetto al fatto che vendendo l'immobile locato cedo il contratto di locazione?

Grazie per le vostre risposte!

 

[Dimaraz]

Di conseguenza chiedo SE la cessione del contratto di locazione comporta automaticamente la cessione all'acquirente del credito che il venditore ha nei confronti dell'inquilino per morosità precedenti.

No...salvo la cosa non sia specificatamente riportata nella compravendita.

Senza nulla indicare vi sarà solo un subentro.

 

[moralista]

L'acquirente non dovrebbe neanche sapere di questa diatriba tra ex

 

[Ollj]

Di conseguenza chiedo SE la cessione del contratto di locazione comporta automaticamente la cessione all'acquirente del credito che il venditore ha nei confronti dell'inquilino per morosità precedenti.

No se il venditore lo avesse messo in mora.
Ecco cosa deve intendersi per diritti e obblighi che non si siano già esauriti...
Cass. civ. Sez. III Sent., 15/07/2008, n. 19442
“A norma dell’art. 1602 cod. civ., l’acquirente dell’immobile locato, subentrando dal giorno dell’acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore ed ha, quindi, azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento. Tale azione è, tuttavia, condizionata dal fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita" (Nella specie, la S.C., enunciando l’anzidetto principio, ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto che l’immobile, già requisito dalla P.A. dal precedente titolare per essere adibito a sede ospedaliera, era stato acquistato nelle degradate condizioni in cui si trovava ed il prezzo dello stesso era stato fissato e pagato in relazione a dette condizioni, sicché doveva escludersi che all’acquirente si fosse trasferito il diritto al risarcimento del danno per il deterioramento predetto).

Però dal punto di vista pratico: se quest'inquilino da gennaio 2016 paga regolarmente quanto dovuto al suo attuale locatore (l'acquirente), penso che quest'ultimo non avrà alcun interesse ad attivarsi per recuperare un credito non suo

Altra cosa la praticità... A questo Dimaraz era arrivato da subito (e le aule di Tribunale si svuotetebbero)

 

[Ollj]

La cessione del credito non dovrebbe essere un fatto autonomo rispetto al fatto che vendendo l'immobile locato cedo il contratto di locazione?

Certo che sì.
E visto che in una trattativa di compravendita si valuta tutto (anche i lavori di manutenzione svolti e o da svolgere) perché non considerare anche ciò (visto che il conduttore moroso nulla potrà mai eccepire = il suo consenso è irrirevante)?