Ipoteca su corte comune

[Jox]

Credo che questa soluzione venga scartata visto che il suo 50% è ipotecato, quindi non può venderla senza l'ok della banca.
Io avevo pensato, se l'acquirente è d'accordo, di rogitare cmq ma senza il giardino esclusivo (anche se di fatto lo è, la proprietà è definita e recintata). Far venire al rogito anche i miei vicini che si impegnano assieme agli acquirenti a fare l'atto di divisione (cessione gratuita dei rispettivi 50%) non appena la loro banca avrà finalmente dato il benestare. Io ovviamente dal prezzo di vendita sconterò il costo dell'atto che avrei dovuto pagare io. La banca non dovrebbe creare problemi visto che la casa non ne risentirà economicamente della divisione, anzi forse avendo poi una proprietà al 100% e non in comune acquisterà valore...

 

[Daniele 78]

Credo che questa soluzione venga scartata visto che il suo 50% è ipotecato, quindi non può venderla senza l'ok della banca.

Scusa ma cosa cambia?? Da un 50% per un' altro 50% (immagino su due unità il sub.5 e 6 corrispondenti) visto che c'è stato un frazionamento.
Di fatto tu non perdi nulla e la sua banca non perderebbe nulla però almeno avreste 2 subalterni con titolarità piena. Parlane sia con il notaio che eventualmente anche con la Banca ma penso sia la soluzione che veramente avvantaggia tutti senza creare problemi di quote su subalterni differenti, anche in caso di un possibile esecuzione dell'Ipoteca da parte della Banca su metà della proprietà (di fatto impossibile) e possibile causa di contenziosi futuri. Non ti pare???

 

[Gianco]

Da rilettura di tutti i passaggi credo che il problema sia in questi termini:
probabilmente il lotto era di due proprietari che hanno costruito due unità abitative, e due garage, lasciando il cortile unito;
si sono fatti gli atti che potrebbero essere d'acquisto o di divisione fra loro o con l'impresa costruttrice, non importa. Mentre il cortile è rimasto in comune con un numero del catasto terreni;
a questo punto l'ipoteca potrebbe avere interessato la parte del comproprietario e quindi della quota indivisa del terreno;
Dopo aver fatto il frazionamento nel catasto terreni si è tentato di organizzare l'atto che in questo modo potrebbe dare qualche problema.
Penso però che, se ho capito bene, Jox possa tranquillamente vendere la sua quota del 50% pro indiviso. Vero è che l'ipoteca è sul 50% del cortile.
Se invece avessero fatto l'accatastamento secondo le regole, avrebbero dovuto dividere il cortile unendolo all'abitazione, escludendo, se del caso la fascia del B.C.N.C. a disposizione di entrambi. O avrebbero potuto lasciare una fascia del cortile gravata da servitù di passaggio da indicare nell'atto ed eventualmente anche nelle planimetrie.

 

[Daniele 78]

Da rilettura di tutti i passaggi credo che il problema sia in questi termini:
probabilmente il lotto era di due proprietari che hanno costruito due unità abitative, e due garage, lasciando il cortile unito;
si sono fatti gli atti che potrebbero essere d'acquisto o di divisione fra loro o con l'impresa costruttrice, non importa. Mentre il cortile è rimasto in comune con un numero del catasto terreni;
a questo punto l'ipoteca potrebbe avere interessato la parte del comproprietario e quindi della quota indivisa del terreno;
Dopo aver fatto il frazionamento nel catasto terreni si è tentato di organizzare l'atto che in questo modo potrebbe dare qualche problema.
Penso però che, se ho capito bene, Jox possa tranquillamente vendere la sua quota del 50% pro indiviso. Vero è che l'ipoteca è sul 50% del cortile.
Se invece avessero fatto l'accatastamento secondo le regole, avrebbero dovuto dividere il cortile unendolo all'abitazione, escludendo, se del caso la fascia del B.C.N.C. a disposizione di entrambi. O avrebbero potuto lasciare una fascia del cortile gravata da servitù di passaggio da indicare nell'atto ed eventualmente anche nelle planimetrie.

Ma tu non vedi un atto di permuta sui rispettivi 50% in modo da avere dei subalterni con unico intestatario?? in fondo facendo così conviene sia alla banca e sia al nostro O.P, che ne dici??? In fondo nessuno ci perde nulla anzi tutto di guadagnato per tutti.

 

[Gianco]

Scusate, ma mentre leggevo i vari passaggi e stendevo il mio precedente intervento, è intervenuto il mondo o il file pervenutomi non era aggiornato. Per cui quello che ho scritto sembra essere la copia di qualche intervento precedente. In sostanza il mio intervento è ubicato temporalmente in un punto errato. Ma, tant'è.
Veniamo al punto attuale. Si, Daniele hai ragione, è la soluzione migliore e la più logica. L'unico inghippo è che l'atto deve essere autorizzato dalla banca, magari stipulato alla presenza di un suo rappresentante. Tutto il baccano credo che sia stato generato dal tecnico che ha svolto la pratica di accatastamento. Era sufficiente separare le due porzioni del cortile ed unirle alle due abitazioni, dopo aver stralciato la porzione del B.C.N.C. o dichiararlo tale in toto.

 

[Jox]

Peccato che la BANCA sia LATITANTE.
Per quanto riguarda il tecnico, credo che uno peggiore non potevamo trovarlo, avevo la mezza tentazione di mandare una bella letterina al collegio dei geometri per chiedergli come fa un geometra simile a lavorare.... Cmq, mi basta riuscire a vendere per poter costruire dai miei genitori.
Per la vostra curiosità, è una bifamiliare in orizzontale, con una dia abbiamo fatto dei lavori in modo che ognuno avesse la sua entrata indipendente e non si avesse più niente a che fare l'uno con l'altro.
Vi ringrazio tanto per il vostro interessamento!

 

[Jox]

Buongiorno, se vi può interessare vi aggiorno.
Ieri abbiamo parlato con il notaio dell'acquirente.
Ci dice che non c'è nessun problema a fare l'atto di divisione perchè c'è stat una sentenza della corte di cassazione che dice che "l'ipoteca segue il bene principale", quindi l'ipoteca con la divisione lascierà il mio scoperto ed andrà sullo scoperto del mio vicino.
Tutto bello, ma per sicurezza il notaio chiede l'ok da parte della banca con la quale l'acquirente farà il mutuo a sua volta in modo che non crei problemi per l'ipoteca.
Quindi ora è stato mandata lettera alla banca dell'acquirente dove viene spiegato sta sentenza della corte di cassazione, se la banca dice che per lei non c'è problema, abbiamo risolto i disagi.... Sperando che non ci siano rogne in futuro!