Ipoteca su corte comune

[Jox]

Io non sono un'esperta in materia ovviamente. La divisione come ho scritto prima è stata fatta così: mapp. 648: sub 1, appartamento proprietari i sigg.ri sotto di noi - sub.2 appartamento proprietari NOI - sub. 3 garage - proprietari i sigg.ri sotto di noi - sub. 4 garage proprietari NOI - sub 5 scoperto (di fatto dei sig.ri sotto di noi) proprietari noi 50 % i sig.ri sotto e al 50% - sub. 6 scoperto (di fatto nostro) proprietari noi al 50% e i sig.ri sotto al 50%. Da ignorante ho pensato che toccava al notaio con l'atto di divisione poi dare la piena proprietà a noi del sub 6 e ai signori sotto del sub 5.... no? In cosa può essere sbagliato il frazionamento? Il notaio mi crea problemi perchè attualmente i sig.ri sotto hanno un ipoteca con la banca al 50% sul mio sub 6....[DOUBLEPOST=1397048775,1397048567][/DOUBLEPOST]Forse non ho specificato che i miei vicini hanno contratto il mutuo ipotecario prima della divisione dello scoperto... E noi non ne sapevamo nulla....fino a quando non ce l'ha detto il notaio a Febbraio.

 

[Daniele 78]

Con questa divisione la Banca dell'altro proprietario al massimo può ipotecare il 50% del sub.5 e il 50% del sub.6 oltre alla loro proprietà esclusiva (i sub. 1 e 3). Non può toccare l'altro 50% ne del sub.5 ne del sub.6 intestata a te.

 

[Jox]

Si, ma il problema è proprio questo! Io devo vendere il sub 6 come mia piena proprietà, per niente facciamo l'atto di divisione. Al mio acquirente e alla banca del mio acquirente non gli va che il giardino sia ipotecato al 50% da un'altra banca.... giustamente! Io la devo vendere come giardino ESCLUSIVO.

 

[Daniele 78]

Forse non ho specificato che i miei vicini hanno contratto il mutuo ipotecario prima della divisione dello scoperto... E noi non ne sapevamo nulla....fino a quando non ce l'ha detto il notaio a Febbraio.

Ok va bene, ma prima di fare la divisione (quindi un BCNC) la Banca comunque non poteva ipotecare un BENE COMUNE. Al massimo doveva chiederne il frazionamento dello stesso PRIMA, e dopo fare l'ipoteca sulle quote interessate. Li ha sbagliato SOLO la Banca, che dovrebbe sempre appoggiarsi a periti e a Geometri o Architetti competenti, (ed effetivamente fanno così) per fare una perizia per l'IPOTECA, utilizzata per ottenere il mutuo. Sta a loro porre rimedio.[DOUBLEPOST=1397049345,1397049213][/DOUBLEPOST]

Io devo vendere il sub 6 come mia piena proprietà, per niente facciamo l'atto di divisione.

Tu in questo caso vendi SOLO la tua quota, o in alternativa compri anche l'altro 50% e poi vendi tutto al nuovo. Non puoi vendere un qualcosa non tuo.

 

[Jox]

SI, peccato che è una banca on-line, che i miei vicini non riescono a parlarci assieme e quando lo fanno non riescono a capirsi (evidentemente) e a fine mese mi scadono i termini per la vendita... Per quanto riguarda l'ipoteca del giardino però, visto che all'epoca che han fatto il mutuo il giardino era l'unico accesso per entrare in casa, mi dicono che la banca doveva ipotecare anche lo scoperto comune, non poteva ipotecare una casa senza il suo accesso.
Maledetta quella volta che ho comprato quella casa, con quei vicini....[DOUBLEPOST=1397050070,1397049914][/DOUBLEPOST]nell'atto di divione dovevano venderci a vicenda le rispettive quote in modo che loro avessero il 100% della proprietà del loro giardino e io il 100% del mio. Peccato che essendo ipotecato non si possa fare. Devo avere l'ok da parte della banca dei miei vicini.

 

[Daniele 78]

SI, peccato che è una banca on-line, che i miei vicini non riescono a parlarci assieme e quando lo fanno non riescono a capirsi (evidentemente) e a fine mese mi scadono i termini per la vendita... Per quanto riguarda l'ipoteca del giardino però, visto che all'epoca che han fatto il mutuo il giardino era l'unico accesso per entrare in casa, mi dicono che la banca doveva ipotecare anche lo scoperto comune, non poteva ipotecare una casa senza il suo accesso.
Maledetta quella volta che ho comprato quella casa, con quei vicini....

Io detesto parlare con un interlocutore di Banca (distante magari 100 e più Km) che non conosce la realtà del posto però, veramente non esiste da nessuna parte che (con mano militare) vengano ad ipotecare un Bene Comune non Censibile. Dovevano chiedere prima di regolarizzare la posizione catastale prima di fare questo casino.

Immaginati se quel bene era in comune non a due ma a 20 o più unita immobiliari (vedi un normalissimo condominio neanche tanto grande), il casino che succedeva.
Ti pare possibile che in un condominio una banca possa (per via di un singolo mutuo di un condomino) ipotecare il cortile o il vano scale con gli ascensori??? A me pare Super-assurdo.
Il vostro caso è esattamente lo stesso; è solo molto più piccolo.

 

[Jox]

Però non è un bene comune non censibile. almeno non era identificato così catastalmente. Catastalmente era lo scoperto del fabbricato. non era un subalterno a se, ma era collegato al subalterno dei due appartamenti.

 

[Daniele 78]

Però non è un bene comune non censibile. almeno non era identificato così catastalmente. Catastalmente era lo scoperto del fabbricato. non era un subalterno a se, ma era collegato al subalterno dei due appartamenti.

Lo scoperto in catasto non esiste, una volta si usava definire la parte esterna "giardino o corte" e poteva essere dotato di subalterno a parte. Fortunatamente da un pò d'anni a questa parte non è più possibile farlo, ma abbiamo 2 casi:

1. Se il giardino è privato si disegna sulla stessa planimetria dell'abitazione e ne vengono calcolati i metri quadri catastali (con i poligoni del Docfa come il resto della planimetria) ovviamente il tutto ricade nello stesso subalterno.
2. Se il giardino è in comune viene considerato B.C.N.C e non viene segnato sulla planimetria di nessuna delle abitazioni e la rendita catastale è pari a 0€.

Nel vostro caso molto probabilmente ha si una rendita (anche se non sarebbe corretto) ma è in comproprietà a 2 persone, per cui di fatto rientri nel ragionamento che ho fatto sopra.

I B.C.N.C nei vecchi condomini non li trovi mai bene indicati (cortili, e vani scala) anche se di fatto andrebbero completamente considerati in maniera differente (catastalmente parlando) ma nonostante ciò non ho mai sentito nessuna Banca fare quello che hanno fatto a voi. Ed effettivamente è abbastanza assurdo; però come ti esponevo sopra (trattando molto con l'immobiliare ed appoggiandosi a tecnici del settore per le perizie) queste cose dovrebbero saperle e comunque con un catasto in mano e con delle visure che parlano di comproprietà pensarci 2 volte prima di fare c*z*te.

 

[Jox]

Noi abbiamo firmato il preliminare di vendita pensando tranquilli, perchè eravamo d'accordo con i ns. vicini (abbiamo tanto di scrittura privata dove ci impegnavamo a vicenda in caso di vendita di finire la divisione dello scoperto dal notaio) di fare l'atto di divisione entro gennaio 2014.
Vado a pensare che mi hanno ipotecato il girdino?? (A parte che neanche loro lo sapevano....chissà dov'erano con la testa quando han firmato le carte del mutuo)... Fatto sta che ora sto cercando una soluzione per poter vendere ugualmente, cercando di non fare c*z*te... Abbiamo cercato di fare sempre tutto in regola, DIA, Accatastamento, notaio, e la prensiamo sempre in quel posto!

 

[Daniele 78]

Comunque c'è una soluzione possibile: fare un atto di permuta con il vicino(attuale intestatario) dove voi acquistate gratuitamente il 50% del sub.6 e date in cambio il vostro 50% del sub.5. In questo modo avete la piena titolarità dell'immobile e potete fare la compravendita successiva. Altre soluzioni fattibili non ne vedo.