La locazione è soggetta a quanto previsto dagli artt. 27 e seguenti della Legge 392/78, trattandosi di locazione commerciale.
Il fatto che non sia reperibile l'originario contrato crea due ordini di problemi.
1) Il fatto di non sapere se erano previsti aumenti ISTAT. Infatti l'art. 32 della Legge citata recita: "Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale."
Il fatto che si dica "possono convenire" deve essere reso certo d aun testo di contratto controfirmato dalle parti, in caso contrario l'inquilino potrebbe anche sostenere che non erano previsti aggiornamenti del canone.
2) Non si conosce una data certa di inizio del contratto. Trattandosi di locazione avente inizio 16 anni orsono, ci sarebbe stato un primo e un secondo rionnovo (dopo 6 e 12 anni) e ora sarebbe previsto un terzo rinnovo, a meno di disdetta, allo scedere del 18 anno. Pertanto il locatore, qualora non intendesse rinnovare il contratto, dovrebbe dare disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza del 18mo anno.
In questo caso, a mio avviso e vista la situazione, la disdetta andrebbe inviata subito (tramite raccomandata a.r.).
Attenzione, qualora l'attività commerciale del conduttore comprti un contato diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, in caso di disdetta d aparte del locatore dovrà essergli corrisposta un'indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (art. 34 Legge 392/78).
Per quanto riguarda il subentro del nuovo conduttore, l'art. 36 parla chiaro (cessione del contratto do locazione): "Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall’articolo 34 sono
liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione."
Pertanto se il precedente inquilino ha ceduto contratto e attività alla figlia avrebbe dovuto avvisare con una raccomandarta a.r. il locatore, il quale avrebbe dovuto provvedere a comunicare il subentro all'Agenzia delle Entrate. Se non lo ha fatto, il primo ha commesso una irregolarità nei confronti del locatore che può portare anche ad invalidare il suo diritto di subentro, mentre entrambi hanno commesso una irregolarità nei confronti dell'Agenzia delle Entrate che andrà comunque sanata prima di iniziare qualsiasi procedura legale.
E' pacifico invece che il conduttore è tenuto a versare al locatore la metà della tassa annuale di registro, in ogni caso.
