Io ho solo quella copia e la registrazione che dice solo:
In data ....
Si registra il subentro di.... a....
Quindi deduco che anche all'agenzia delle entrate non risulti sta cosa (...) Se facesse storie, gli dirò: ok, allora ridammi la caparra, il contratto è nullo. Se non ti sta bene, procederemo legalmente
Insomma, tutto questo ambaradan per arrivare a cosa? Cessione con canone superiore? Tutto qua? Allora il topic andrebbe corretto in
“Info registrazione telematica cessione contratto affitto con canone superiore e conduttore in cerca di rapida e indolore via d’uscita”.
E’ questo quello a cui ti aggrappi con le tue più o meno pargolette mani per invocare la nullità del contratto? Guarda, Rudybello, che con la cessione il contratto non cambia, a cambiare sono solo i conduttori caricati su quell’atto: un nuovo soggetto estraneo alla vicenda contrattuale fa il suo trionfale ingresso sulla scena della locazione, “rubando” il posto ad un altra attrice che esce di scena come Violetta, da vera, assoluta e grandissima eroina romantica, cantando
“Parigi o cara” o
“Non è per sempre” degli Afterhours
, venendo pure scaricata dalle Entrate da
Atti Registro. La cessione è un contratto modificativo di un precedente rapporto contrattuale il quale continua ad esistere con il solo mutamento di uno dei suoi attori: il cedente.
L’importo del canone sulla ricevuta della CESSIONE tu non lo vedrai mai perché non c’è
: la casella IMPORTO DEL CANONE della sezione I del quadro A, se ADEMPIMENTO SUCCESSIVO è uguale a 3 (CESSIONE) non va compilata: nella sezione II del quadro A vanno compilate solo le caselle TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO, DATA DI CESSIONE e RIFERIMENTI DEL CONTRATTO.
Fiscalmente nulla vieta di registrare una scrittura privata in cui si va a rideterminare il canone di locazione in aumento a decorrere da una certa data (nel tuo caso, dalla data di cessione).
L’art.19 del TUR impone, infatti, di registrare, entro 20 giorni dal loro verificarsi, gli
“eventi che diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta” e tra questi eventi rientra ovviamente anche l’aumento del canone di locazione che, determinando un aumento della base imponibile, comporta la liquidazione della maggiore imposta di registro.
Pertanto, il locatore, una volta registrata la CESSIONE del contratto, è tenuto a registrare – salvo che il contratto non sia cedolarizzato (hai verificato?) - un atto modificativo in duplice copia, debitamente bollato (il contratto volturato in capo a te prevede la forma scritta per ogni modifica del contratto e per la relativa prova) sottoscritto da entrambe le parti in cui, richiamando il contratto iniziale di locazione, stipulato in data ……………. registrato presso l’Agenzia delle Entrate di ……… il ………….. serie ……………al n° ………. si esplicita che, a partire dalla data di cessione del contratto, il canone sarà aumentato a € …… per il periodo dal …… al …. fermo restando invariate tutte le altre clausole contenute nel contratto, avvalendosi dei vecchi modelli di registrazione 69 (che serve ancora per registrare le scritture private) e di pagamento F23.
Con tre avvertenze importanti.
La prima è che, canone ridotto o aumentato, la riduzione o l’aumento, secondo l’interpretazione delle Entrate con la risoluzione 60/E/2010, decorre sempre dall’annualità successiva, solo che mentre l’accordo di diminuzione del canone è esente da imposta di registro e di bollo, l’accordo di aumento sconta le suddette imposte.
La seconda è che il ritardo nella presentazione della scrittura privata in Agenzia (termine fisso = 20 giorni) è sanzionata con un’ammenda. Quale? La stessa della prima registrazione. In fondo, è una registrazione a tutti gli effetti, quindi: entro 30 giorni = 6% con minimo di 20 euro; dal 31° al 90° giorno = 12%; dal 91° a 1 anno = 15%; da 1 a 2 anni =17,14%; oltre 2 anni = 20%. Di cosa? Dell’imposta di registro sulla scrittura privata = 67 euro, quindi una bazzecola.
La terza è la più importante di tutte: determina le sorti del tuo contratto. Il locatore può aumentare il canone di locazione? Assolutamente sì sul fronte fiscale: non si ravvisano impedimenti alla registrazione di un nuovo corrispettivo in aumento. Assolutamente no sul fronte civilistico: si va incontro ad una sicura Caporetto: il patto in aumento viene sanzionato con la nullità con dettato inderogabile. La nullità colpisce le sole pattuizioni aggiunte o successive che alterano il rapporto, ma non travolge l’intero contratto.
L’art.13, co.1 della legge 431/1998 sanziona di nullità ogni pattuizione volta a determinare un canone di locazione diverso e maggiore di quello risultante dal contratto registrato prevedendo compensi non dichiarati al Fisco e parziale evasione dell’imposta di registro (se dovuta). E’ chiaro che un patto di questo genere, in corso di rapporto, e quindi dopo la stipula iniziale, arreca un indebito vantaggio al locatore a danno dell’inquilino.
Se l’intenzione del locatore era quella di aumentare il canone di locazione - come osservato da uva - doveva risolvere per mutuo consenso il precedente rapporto (nel tuo caso quando la precedente inquilina liberava i locali), e contestualmente registrare una nuova convezione in capo a te dietro corrispettivo maggiorato (nel caso di un 4+4, non esiste una misura del canone, né minima né massima, in un 3+2, sempre e comunque entro la “forchetta” calmierata).
Tirando le fila di questo discorso. Il tuo contratto è nullo? Assolutamente no. E’ nulla solo la proposta indecente: nei casi di nullità di cui al co.1 tu puoi chiedere al giudice, in qualunque momento (con il termine di prescrizione di sei mesi), di ricondurre il contratto a condizioni conformi richiedendo la restituzione dell’indebito. Ti saluto, ragazzo.
Tira su quegli occhiali da sole. 
