Fusione catastale appartamento con stanza

[Franci63]

Ho letto anch'io il preliminare, e ci sono alcune cose che non sono chiare , soprattutto la descrizione dell'immobile.
Immagino che avessi fatto una proposta per un immobile di 5 vani ( come hai detto all'inizio) poi , in fase di preliminare, hanno modificato la faccenda,facendo firmare la vendita di due unità, senza che tu ne fossi del tutto consapevole. Se fosse così, direi che l'agenzia ha fatto un pessimo servizio, cambiando le carte in tavola, senza spiegarti le implicazioni.

Quindi ora la fusione tocca a te ( è possibile comprare come prima casa le due unità abitative, se ci si impegna a fare la fusione entro tre anni , se non ricordo male ).
Ma devi verificare la regolarità urbanistica, che mi pare dubbia.
Ma purtroppo ormai il preliminare prevale sulla proposta accettata, e ti sei impegnato ad acquistare quanto lì descritto, se regolare.
Il suggerimento è di non perder tempo, e verificare la conformità urbanistica e catastale.
Se chiedi un mutuo potrebbe essere lo stesso perito a fare i controlli, ma sarebbe comunque meglio che verificassi con un tecnico di fiducia.

Poi c'è il problema della donazione: se devi chiedere un mutuo potresti avere grosse difficoltà ,visto che la donazione non ha vent'anni ( è del 2000) e non sappiamo se e quando il donante è morto. Le banche in situazioni del genere non finanziano facilmente, solo alcune sono disponibili previa accensione polizza assicurativa contro i rischi insiti nell'acquisto di immobile donato.

c'è anche la mamma del marito in quanto lei ha diritto di usufrutto ma firmerà solo al rogito.

Non è usufrutto, ma diritto di abitazione.
Anche questo non è regolare: se la madre si rifiutasse di firmare al rogito, lei non rischia nulla, ma mette tutti in difficoltà. Normalmente avrebbe dovuto firmare anche lei da subito il preliminare.

Per gli impianti ti hanno già risposto, anche se onestamente mi pare il problema minore, in un immobile datato.

Purtroppo i controlli andrebbero fatti prima, non dopo le firme.
O in alternativa andrebbe inserita nel contratto preliminare una condizione sospensiva per la regolarità urbanistica, che , in caso di irregolarità non sanabili, evita di perdere soldi e di dover corrispondere provvigioni.

No comment sull'agenzia.

 

[Daniele 78]

Ma purtroppo ormai il preliminare prevale sulla proposta accettata, e ti sei impegnato ad acquistare quanto lì descritto, se regolare.

Appunto un immobile così messo non è assolutamente regolare. Il venditore deve garantire che non ci siano vizi, e quelli indicati sono più vizi che già inficiano un acquisto.
Il catasto non conforme, l'urbanistica è da vedere ma i presupposti che abbia problemi ci sono tutti.

In caso di acquisto con mutuo, la Banca non lo approverebbe mai con queste difformità, oggi come oggi, ti fanno le pulci per molto meno; figuriamoci quando di mezzo ci sono questi problemi.

Io proporrei o che correggono loro oppure se devo correggerlo che io che mi abbassino ancora il prezzo, visto che tra un cosa en altra se il colpo va male qualche migliaio d'euro tra professionisti , comune e catasto lo devi lasciar giù e non mi sembra giusto che l'ultimo arrivato debba prendersi le beghe altrui.

 

[Daniele 78]

O in alternativa andrebbe inserita nel contratto preliminare una condizione sospensiva per la regolarità urbanistica

A prescindere da quello che è scritto in atto è la legge che impone la regolarità urbanistica (dal 85) e catastale (dal 2010). Non servono sospensive perché senza queste cose qui un atto è NULLO. E ci sono già sentenze anche di condanna per i notai, quindi non si scherza sulla cosa: http://www.altalex.com/documents/ne...ita-catastale-legittima-la-sanzione-al-notaio

 

[Franci63]

A prescindere da quello che è scritto in atto è la legge che impone la regolarità urbanistica (dal 85) e catastale (dal 2010). Non servono sospensive perché senza queste cose qui un atto è NULLO.

Ne sono più che consapevole; ma se non c'è la sospensiva sei tenuto comunque a pagare le provvigioni, e se vuoi che il venditore inadempiente ( perché l'immobile non è regolare) devi fare un a causa.
Con la sospensiva previeni questo rischio.

Da ex agente immobiliare continuo a dire che l'agenzia ha fornito ( dalle info che abbiamo ) un pessimo servizio, e andrà comunque pagata , se non si riesce a dimostrare che era al corrente delle irregolarità.

Io proporrei o che correggono loro oppure se devo correggerlo che io che mi abbassino ancora il prezzo,

Io non accetterei mai che sia l'acquirente a regolarizzare , ma pretenderei che lo facesse, come è la norma, il venditore prima del rogito.
Ma prima di tutto va verificato se la situazione è sanabile.

 

[MarcoG88]

Siete stati super disponibili e vi ringrazio per l'aiuto che mi state dando. A questo punto con tutte queste irregolarità posso ritenere che la vendita sia nulla in quanto chissà quante altre cose ci sono dietro e comunque ci sono due irregolarità molto gravi (che sia colpa del catasto, comune, geometra o per negligenza o ancora peggio per cattiva condotta da parte del venditore):
- 2.10 mt di quel maledetto vano
- in più c'è anche un'irregolarità nel ripostiglio del bagno (questo comunque da contratto preliminare verrà regolarizzato da parte dei venditori) è da capire che irregolarità è. Penso che sia questione di aerazione in quanto li è presente la caldaia e non c'è la ventola di aerazione.

Per quanto riguarda l'impianto elettrico e sanitario a detta del venditore è stato rifatto da poco con tutte le conformità.

@Franci63 l'agenzia viene pagata da noi per effettuare questi controlli se non sbaglio se no cosa la pago a fare?? Ed era al corrente in quanto ha detto esplicitamente che non capisce come il geometra abbia potuto intestare quel vano al marito. Quindi stai già lavorando in malafede.
L'atto comunque non è stato ancora registrato per cui può essere benissimo nulla.

In caso di acquisto con mutuo, la Banca non lo approverebbe mai con queste difformità, oggi come oggi, ti fanno le pulci per molto meno; figuriamoci quando di mezzo ci sono questi problemi.

La banca ha già approvato il mutuo. Oggi come oggi pagando un broker non escono neanche a fare i controlli. Mi permetto di dire questo in quanto la banca dovrebbe controllare fin da subito il preliminare cosa che non ha ancora fatto. E' uscito già il perito a periziare la casa e non si è neanche accorto della cosa, presumo che non sia nemmeno uscito a sto punto perchè se me ne sono accorto io figuriamoci un perito.

Qui purtroppo ci troviamo una situazione alquanto sgradevole in quanto ci sono di mezzo molte figure che non hanno fatto il loro lavoro, lavoro che noi paghiamo.

Dovendo rifare i pavimenti, un domani saranno da rifare anche i serramenti in quanto ancora con il vetro singolo non voglio immaginare cosa possa uscire visto già le tante problematiche solo burocratiche.

 

[Daniele 78]

Ne sono più che consapevole; ma se non c'è la sospensiva sei tenuto comunque a pagare le provvigioni, e se vuoi che il venditore inadempiente ( perché l'immobile non è regolare) devi fare un a causa.
Con la sospensiva previeni questo rischio.

Da ex agente immobiliare continuo a dire che l'agenzia ha fornito ( dalle info che abbiamo ) un pessimo servizio, e andrà comunque pagata , se non si riesce a dimostrare che era al corrente delle irregolarità.


Io non accetterei mai che sia l'acquirente a regolarizzare , ma pretenderei che lo facesse, come è la norma, il venditore prima del rogito.
Ma prima di tutto va verificato se la situazione è sanabile.

Se annulli l’atto per incongruenza dati e non si é perfezionato il contratto per forza vien meno anche la parcella; anzi ciò sarebbe portato anche da un mancato controllo dell’Agenzia immobiliare che fa le comunicazioni al notaio, perché dovrebbero un minimo preoccuparsi di questi documenti.

Tutto ciò é come comprare un auto con il libretto di circolazione inesistente o di un altra auto. Come fai ad usare un auto senza libretto di circolazione o con un libretto di un altra?
L’Agibilità di un immobile é la summa di tutti i documenti di un immobile e senza di esso non può essere commerciabile come un auto non può essere commerciata senza il suo libretto!

Tutto ciò succede perché quando si compra casa si pensa che fili tutto liscio, mentre possono esserci svariati problemi (come in questo caso) e sarebbe il caso di farsi aiutare da un collega che fa le verifiche ed i controlli prima.

Qui ci sono svariate difformità ed incongruenze che di loro invalidano un atto

 

[MarcoG88]

Se annulli l’atto per incongruenza dati e non si é perfezionato il contratto per forza vien meno anche la parcella; anzi ciò sarebbe portato anche da un mancato controllo dell’Agenzia immobiliare che fa le comunicazioni al notaio, perché dovrebbero un minimo preoccuparsi di questi documenti.

Tutto ciò é come comprare un auto con il libretto di circolazione inesistente o di un altra auto. Come fai ad usare un auto senza libretto di circolazione o con un libretto di un altra?
L’Agibilità di un immobile é la summa di tutti i documenti di un immobile e senza di esso non può essere commerciabile come un auto non può essere commerciata senza il suo libretto!

Tutto ciò succede perché quando si compra casa si pensa che fili tutto liscio, mentre possono esserci svariati problemi (come in questo caso) e sarebbe il caso di farsi aiutare da un collega che fa le verifiche ed i controlli prima.

Qui ci sono svariate difformità ed incongruenze che di loro invalidano un atto

Ci si affida alle agenzie anche per questo penso perchè io come persona "normale" non ho accesso a tutti questi documenti e non posso neanche diventare matto se no mi acquisto casa da private e sto.

 

[Daniele 78]

Siete stati super disponibili e vi ringrazio per l'aiuto che mi state dando. A questo punto con tutte queste irregolarità posso ritenere che la vendita sia nulla in quanto chissà quante altre cose ci sono dietro e comunque ci sono due irregolarità molto gravi (che sia colpa del catasto, comune, geometra o per negligenza o ancora peggio per cattiva condotta da parte del venditore):
- 2.10 mt di quel maledetto vano
- in più c'è anche un'irregolarità nel ripostiglio del bagno (questo comunque da contratto preliminare verrà regolarizzato da parte dei venditori) è da capire che irregolarità è. Penso che sia questione di aerazione in quanto li è presente la caldaia e non c'è la ventola di aerazione.

Per quanto riguarda l'impianto elettrico e sanitario a detta del venditore è stato rifatto da poco con tutte le conformità.

@Franci63 l'agenzia viene pagata da noi per effettuare questi controlli se non sbaglio se no cosa la pago a fare?? Ed era al corrente in quanto ha detto esplicitamente che non capisce come il geometra abbia potuto intestare quel vano al marito. Quindi stai già lavorando in malafede.
L'atto comunque non è stato ancora registrato per cui può essere benissimo nulla.


La banca ha già approvato il mutuo. Oggi come oggi pagando un broker non escono neanche a fare i controlli. Mi permetto di dire questo in quanto la banca dovrebbe controllare fin da subito il preliminare cosa che non ha ancora fatto. E' uscito già il perito a periziare la casa e non si è neanche accorto della cosa, presumo che non sia nemmeno uscito a sto punto perchè se me ne sono accorto io figuriamoci un perito.

Qui purtroppo ci troviamo una situazione alquanto sgradevole in quanto ci sono di mezzo molte figure che non hanno fatto il loro lavoro, lavoro che noi paghiamo.

Dovendo rifare i pavimenti, un domani saranno da rifare anche i serramenti in quanto ancora con il vetro singolo non voglio immaginare cosa possa uscire visto già le tante problematiche solo burocratiche.

L’agenzia immobiliare mette solo in contatto la domanda con l’offerta immobiliare.
Oggi però con l’evoluzione normativa e la situazione disastrosa dell’esistente patrimonio immobiliare, dovrebbero anche loro fare qualche passino in più.
Questi sono controlli che però facciamo noi liberi professionisti Geometri, Archjtetti o Ingegneri che lavoriamo proprio a contatto con la burocrazia immobiliare e che sappiamo cosa comporta avere delle mancanze come queste.

 

[Daniele 78]

Se la banca ha periziato il mutuo sta correndo un bel rischio; eh no il perito sarebbe pagato proprio per verificare quello.
Il fatto è che le Banche pagano meno di 100€ Un perito, per un lavoro che invece richiede molto tempo per essere fatto già solo per i controlli in Comune o al Catasto, e quindi non li fanno mai o quasi o chiedono al venditore copia delle concessioni e catasti (che non sempre ha). Il motivo di tutto ciò è proprio quello sia di tutelare la Banca ma aiutare anche l’Acquirente a capire cosa sta comprando e se le pratiche sono tutte a posto e può dormire sonni tranquilli.

 

[MarcoG88]

Se la banca ha periziato il mutuo sta correndo un bel rischio; eh no il perito sarebbe pagato proprio per verificare quello.
Il fatto è che le Banche pagano meno di 100€ Un perito, per un lavoro che invece richiede molto tempo per essere fatto già solo per i controlli in Comune o al Catasto, e quindi non li fanno mai o quasi o chiedono al venditore copia delle concessioni e catasti (che non sempre ha). Il motivo di tutto ciò è proprio quello sia di tutelare la Banca ma aiutare anche l’Acquirente a capire cosa sta comprando e se le pratiche sono tutte a posto e può dormire sonni tranquilli.

Io non sono ancora andato in banca a firmare nulla ma comunque la banca ha già deliberato il mutuo