Fabbricato in tre blocchi. Si può definire un Supercondominio

[Luigi Criscuolo]

@basty questa è la situazione dicui ti ho parlato.

Tu sembra propenda per prendere atto di uno stato di fatto finale, e di li argomentare a ritroso.

non mi sembra io ho raccontato cronologicamente, partendo dalla data più lontana, quello che è successo nel condominio dove ho abitato per lungo tempo.
Ti dirò di più a Roma ho trovato un edificio con una scala diviso in tre condomìni; unità immobiliari di sinistra, unità immobiliari di destra condomio per scale, ascensore, lastrico solare e cantine che sono affittate come magazzini.

 

[basty]

@basty questa è la situazione dicui ti ho parlato.

non mi sembra io ho raccontato cronologicamente, partendo dalla data più lontana, quello che è successo nel condominio dove ho abitato per lungo tempo.
Ti dirò di più a Roma ho trovato un edificio con una scala diviso in tre condomìni; unità immobiliari di sinistra, unità immobiliari di destra condomio per scale, ascensore, lastrico solare e cantine che sono affittate come magazzini.

Basta intendersi. Dici appunto che mi hai raccontato ciò che è capitato. Questo è appunto .... il punto. Che capiti e si trovi di tutto ne convengo, ma che tutto ciò che capiti sia corretto ne passa.
Senza punti fermi, tutte le situazioni diventano valide, e prevale solo chi grida a voce più alta, purtroppo. (Non mi riferisco a te, ovviamente).

Qui la domanda chiave era: ha ragione il tipo che ritiene esserci le condizioni per la obbligatorietà di avere un amministratore? Su quali basi motivi la risposta? Io non vivo di certezze, e propendo per un metodo. E mi fanno incavolare certi amministratori che prendono posizione, affermando semplicemente: si fidi, amministro da 30 anni.

 

[Luigi Criscuolo]

scusa @basty ma il 1117, se non sbaglio, elenca le parti comuni di un edificio non di un insieme di edifici. Quindi, secondo me, ogni edificio può essere un condominio se ci sono almeno due proprietari.
Il comma 3 del 1123 parla di un edificio con più scale

 

[basty]

Io ritengo che il 1117 contenga la base di definizione di condominio. Con la riforma recente sono stati aggiunti il 1117bis che estende il concetto alla pluralità di u.i., edifici, codomini.
Al 1117 deve affiancarsi il 1119 sulla indivisibilita delle parti comuni, articolo non derogabile e fondamento della differenza fra comunione semplice, sempre divisibile e non obbligatoria, rispetto al condominio delle parti comuni, non divisibili ed a cui non ci si può sottrarre (art. 1118).

Ho poi richiamato il 1123 che tratta la ripartizione spese, che è alla base della gestione dei cosiddetti sottocondomini, cui si applicano i commi 2 e 3. I sottocondomini possono individuarsi nelle varie scale di un medesimo edificio, o nei distinti edifici di un medesimo complesso condominiale.

Per completare il quadro e rimanere nel tema del 3d ti rimando poi agli art 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del c.c. che trattano proprio delle modalità di scioglimento e suddivisione in più condomini, definendo di massima le procedure e le condizioni.

Mi ha fatto piacere la tua domanda. Aspetto le tue considerazioni dopo aver riletto gli art. Citati.

P.s. ovviamente un condominio sussiste SE ci sono almeno due proprietari, con ALMENO UNA parte comune indivisibile.

 

[Luigi Criscuolo]

@basty la riforma del condominio, se non vado errato, è del 2012: fino allora c'era solo il 1117. Io ho parlato di situazioni originatesi nel 1952, 60 anni prima delle modifiche delle quali tu fai riferimento.
Il 1117 bis parla di applicabilità delle norme elencate nel capo anche a pluralità di condomìni, non mi sembra che parli di riunione in un condominio unico.

 

[basty]

E' difficile spiegarsi a distanza su un forum, e non ho la pretesa di essere un interprete infallibile: non ne ho il titolo. ma credo di poter affermare che la revisione del c.c. del 2012 non ha fatto altro che recepire la giurisprudenza intercorsa negli anni dalla introduzione del concetto di condominio iniziale, che se non vado errando risale agli anni '40.

Comunque è curioso come entrambi, leggendo senza pregiudizi il medesimo testo, ne cogliamo una opposta interpretazione: ecco perchè in genere sono sempre prudente nel dare ragione a questa o quella interpretazione.

Se trovo ancora qualche link che analizzava la fattispecie del condominio , te la posterò volentieri.

Tu ritorni sul tema parlando di "riunione in un unico condomino": io nn ho mai preteso questo. Ho detto invece che ritengo sia fondamentale risalire ai presupposti ed allo stato d'origine: se nascono distinti, perchè intrinsecamente non hanno vincoli di unione, distinti possono rimanere e rimangono.
Quando invece nascono unitari, non si può a discrezione libera separarli. Occorre una delibera sulla base di alcuni presupposti, e questa occorreva da sempre, almeno da quando esistevano le d.a.c.c. art 61 e 62 che risalgono alla divulgazione del c.c. (1942?). Prima il condominio non era definito.

E non è che anche oggi sia molto più determinato: non ha ad esempio, e non è stata nemmeno nel 2012 riconosciuta, personalità giuridica autonoma, pur imponendo ai condomini molti vincoli, ad esempio la responsabilità solidale ecc.

Torniamo ad esempio al caso che citavi di Roma con tre condomini sulla stessa scala, destro, sinistro e centro con parti comuni.

Che così sia "amministrato" non ho alcun motivo per dubitarne: che sia giuridicamente corretto, qualche dubbio mi viene.

Cosa ne sappiamo circa la comunione del suolo e del tetto di quell'edificio? Cosa recitano i rogiti originari? Forse che hanno frazionato anche il suolo di Sx, Dx, e centro? Stessa cosa hanno fatto del tetto, delle strutture portanti ecc?.

Molto più probabile che queste domande non se le siano poste, ed abbiano preferito "gestire" in forme separate le u.i. di Dx, Sx, e centro. Ma questo non è sufficiente, per considerarli condomini separati.

Supponi che debbano rifare facciata e tetto, si trovino esposti con l'impresa che effettua i lavori di varie migliaia di € : chi credi che aggredirà il costruttore? Pensi che prenda per buono che il"pseudocondominio di SX" non ha posizioni debitorie , dovute solo a quelli di Dx?
Andrà sicuramente a fondo, e se accerterà che in conservatora immobiliare l'edificio fa parte di una unica struttura su unica particella, ignorerà la ripartizione gestionale, e si appellerà alla sostanza civilistica, aggredendo magari proprio il proprietario di lato SX più solvente. Per il principio della responsabilità solidale.

Non intendo arrampicarmi sugli specchi , ma non saprei cosa altro dire per spiegarmi.

 

[basty]

Ecco alcuni link abbastanza interessanti.

Rapporti tra comunione e condominio

Ohhh .. pel (non centra nulla, ma è venuta a propostito); ---->

giuro che non conoscevo questo articlo seguente, che prendiamo pure con le molle non conoscendone la fonte e l'estensore.
Ma calza perfettamente con quanto ho cercato di sostenere: buona lettura

La gestione del condominio formato da più edifici: Cassazione del 26.07.2012 n. 13262 | Fanpage

Ad abbondanza ti posto anche il caso opposto
La disciplina applicabile al condominio minimo Cassazione 21.09.2012 n. 16128 | Fanpage

E questi due articoli li conservo anche per me.

Che mi dici?

 

[basty]

@CARLO53 : vedo che ti sei eclissato: penso che gli articoli nel link al #17 qui sopra possano darti qualche spunto e permetterti di verificare come stanno le cose.

 

[Luigi Criscuolo]

@basty scusa se non ho risposto ieri ma sono stato abbastanza occupato. Che ti devo dire: i collegamenti che hai postato sono molto interessanti e per questo tuo fattivo contributo a considerare altre opinioni ti ringrazio. Tuttavia in questo forum sovente si è affrontato l'argomento di scissioni e l'orientamento prevalente era quello che ho sostenuto anche io in questo post. Non è stato considerato il caso in cui un terreno che ha ottenuto l'edificabilità viene lottizzato. Ogni lotto è sufficientemente grande da poter costruire nel rispetto delle norme vigenti due o tre edifici multipiano. La società che ha acquistato il primo lotto, ad esempio, ottiene il permesso di costruire sul suo lotto 3 edifici, ciascuno con un suo stile architettonico, la costruzione viene affidata a tre differenti imprese le quali acquisiscono contemporaneamente il terreno con la concessione edilizia. Gli edifici vengono terminati in tempi diversi, l'ingresso su strada rimane unico, dal cancello di ingresso si dipartono 3 vialetti che conducono, attraversando degli spazi verdi, agli edifici. L'allaccio idrico è unico fino all'interno del lotto originario, dal pozzetto si dipartono verso gli edifici tre tubazioni, ciascuna dotata di contatore. Gli scarichi degli edifici confluiscono in un unico pozzo di raccolta e da questo tramite unica tubazione in fognatura pubblica su strada. In questo caso è un condominio unico o è un supercondominio formato dal Condominio A), Condominio B) e Condominio C)?

 

[basty]

Iniziando a leggere non avevo subito inteso che mi stavi prponendo un compito delle vacanze....

Ti risponderei che bisognerebbe leggere gli atti di compravendita ed il RdC, cioè bisogna vedere come sono state trattate le parti comuni, che avrei individuato nel cancello, l'allaccio all'acquedotto, il parco, il pozzo nero con il collegamento alla rete pubblica. Hai poi anche elencato parti che sono utilizzate separatamente come le 3 diramazioni dell'acqua, e 3 vialetti che portano ai 3 edifici dove non hai specificato se siano liberamente accessibili da tutti o percorribili superando un ulteriore xancelletto.
Se nulla è stato inizialmente specificato, le suddette parti comuni stanno sotto un unico condominio, con 3 gestioni separate per tutto ciò che puo essere considerato di utilizzo separato, cioè la manutenzione dei 3 singoli edifici, le condotte a loro attribuibili, ecc. La manutenzione e gestione delle parti comuni, parco, pozzo nero vialetti accessibili a tutti va decisa dalla globalità dei 3 edifici.
Mi chiederai allora dove sta la differenza con il caso del supercondominio. Non vorrei darti una risposta generale magari impropria. Posso invece dirti come è nato il supercondominio che abbiamo dove risiedo, che credo costituisca un esempio comprensibile e significativo.

-Iniziale area comunale lottizzata e venduta in singoli lotti
-Su ogni lotto è stato realizzato un edificio, in alcuni casi con 1 scala, altri con 2 o 3 scale
-Ogni edificio è stato realizzato da una diversa coperativa e costituisce un proprio condominio.
-Ogni lotto veniva ad avere una area edificata o edificabile, ed una area libera da costruzioni, che ogni condominio poteva destinare a proprio piacimento e recintare.
-con molta lungimiranza invece, venne alla origine costituito tra le N cooperative che avevano acquisito gli N lotti, una convenzione sottoscritta con atto notarile, in cui veniva conferita, AL COSTITUENDO SUPERCONDOMINIO, l'area libera di ciascun lotto, allo scopo di realizzare un unico parco all'interno dell'intero isolato, stabilendo le quote di competenza spese di questo supercondominio in funzione del rapporto volume edificato rispetto alla area disponibile e superficie conferita, regolamentando ciò che sarebbe stato manutenuto in comune (aree verdi e area giochi) e quelle mantenute dai singoli lotti cioe le aree pavimentate carrabili insistenti sui singoli lotti, che danno accesso ai box dei singoli condomini.

Tutto è stato completamente definito e regolamentato ed incluso negli atti costitutivi. Io ho acquistato un appartamento nel 2000 circa. Il complesso risale ai primi anni 70. Non sono a conoscenza siano mai sorte discussioni o conflitti di attribuzione.
La chiave è di non lasciare indeterminate ed indefinite le comunioni. Definiti i rapporti, diventa consequenziale determinare chi deve essere convocato, chi ha voce in capitolo, e con quale peso.