Esperienze e/o preoccupazioni su dispute / problemi relativi agli affitti

[francescoma]

Per molti proprietari di casa, una delle preoccupazioni principali quando si vuole affittare l'immobile è il rischio di avere problemi con il locatario.

Allo stesso modo, anche gli inquilini hanno le loro preoccupazioni, come ad esempio la mancata restituzione della cauzione, aumenti ingiusti del canone...

• Avete avuto esperienze negative di questo tipo?
• Quanto di frequente?
• Quali sono le problematiche più frequenti nella vostra eperienza, o quelle percepite come più preoccupanti dalle persone?
• Avete mai preso misure volte a ridurre il rischio di avere problemi con il locatario/locatore?

Mi interessa il punto di vista di tutti, locatori, locatari, agenti immobiliari, avvocati!

 

[francescoma]

@uva @mapeit secondo voi sarebbe utile riportare in vita un sito come il registro nazionale sfratti?

Qualcuno sa perchè è stato spento?

 

[mapeit]

Perché pensi che il vantaggio per il locatore sia nullo?
Se è un titolo esecutivo permette di accorciare i tempi passando direttamente all'esecuzione dello sfratto tramite ufficiale giudiziario.

Il contratto d’affitto: perché dal Notaio è meglio

Per stipulare il contratto d’affitto serve il Notaio? Di norma no, ma al proprietario dell’immobile conviene sempre ricorrere al Notaio. Vediamo il perché

www.notaiofacile.it

Se fosse così semplice come riportato dal sito dei Notai, penso che tutti i locatori stipulerebbero i contratti di locazione dal notaio. Nella prassi mi risulta (non per esperienza diretta) che non sia proprio così semplice. Non approfondisco perché non è la mia materia.

 

[mapeit]

@uva @mapeit secondo voi sarebbe utile riportare in vita un sito come il registro nazionale sfratti?
Vedi l'allegato 7846
Qualcuno sa perchè è stato spento?

Problemi di privacy.
Il trattamento di dati giudiziari da parte di privati o di enti pubblici economici è consentito soltanto se autorizzato da espressa disposizione di legge o provvedimento del Garante che specifichino le rilevanti finalità di interesse pubblico del trattamento, i tipi di dati trattati e di operazioni eseguibili.

 

[francescoma]

Problemi di privacy.
Il trattamento di dati giudiziari da parte di privati o di enti pubblici economici è consentito soltanto se autorizzato da espressa disposizione di legge o provvedimento del Garante che specifichino le rilevanti finalità di interesse pubblico del trattamento, i tipi di dati trattati e di operazioni eseguibili.

E se il sito non trattasse dati di alcun tipo?
Ad esempio, i dati potrebbero essere pubblicati sulla blockchain, e il sito potrebbe dare accesso ai dati pubblicati sulla blockchain, senza trattarli in alcun modo.
I dati pubblicati anonimamente sulla blockchain sono assolutamente impossibili da cancellare o modificare e sono disponibili pubblicamente per chiunque.

 

[uva]

sarebbe utile riportare in vita un sito come il registro nazionale sfratti?

Sì.
Molto utile per individuare (e scartare) gli aspiranti inquilini che provengono da uno sfratto per morosità.
Io cerco di evitarli chiedendo loro di mostrarmi i bonifici delle ultime mensilità pagate al precedente locatore.
Se non me li mostrano o tergiversano dicendo che pagano in contanti, non prendo in considerazione le loro proposte di locazione.

Qualcuno sa perchè è stato spento?

L'avevo scritto nel thread del 2018 (che ti ho linkato al post #4):

Per tornare in funzione, il Registro Nazionale degli Sfratti deve adeguarsi al GDPR (la norma europea sulla protezione dei dati).
Evidentemente i gestori di quel sito non lo hanno ancora fatto.

Successivamente non me ne sono più interessata e non ho info più recenti.

 

[uva]

i dati potrebbero essere pubblicati sulla blockchain, e il sito potrebbe dare accesso ai dati pubblicati sulla blockchain, senza trattarli in alcun modo.

Confesso che non mi è chiaro il funzionamento delle blockchain.

Posso dire che per pubblicare sul Registro nazionale sfratti il nominativo di una persona sfrattata non basta scrivere i suoi dati anagrafici e codice fiscale.
Bisogna allegare l'ordinanza del giudice che ha convalidato lo sfratto per morosità.
Non so se sia possibile pubblicare liberamente quelle ordinanze senza il consenso dei soggetti coinvolti (il locatore che ha avviato la pratica di sfratto e il conduttore moroso).

Quando il Registro funzionava avevo letto le istruzioni perché volevo segnalare lo sfratto in cui era incappato un proprietario di cui gestisco le locazioni.
Bisognava allegare la convalida.
Secondo il Registro lo si poteva fare senza rischiare la violazione della privacy se il contratto di locazione prevede una clausola con la quale il conduttore autorizza la pubblicazione.
Siccome nei contratti in genere non lo si scrive, il proprietario non volendo rischiare l'accusa di violazione privacy ha lasciato perdere.

 

[basty]

Se fosse così semplice come riportato dal sito dei Notai, penso che tutti i locatori stipulerebbero i contratti di locazione dal notaio. Nella prassi mi risulta (non per esperienza diretta) che non sia proprio così semplice. Non approfondisco perché non è la mia materia.

Tale prassi sembra confermata anche qui: non la conoscevo.

Art. 474 codice di procedura civile - Titolo esecutivo

L'esecuzione forzata [ 2910 ss., 2930 c.c. e ss.] non può avere luogo che in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo,...

www.brocardi.it

 

[francescoma]

Secondo il Registro lo si poteva fare senza rischiare la violazione della privacy se il contratto di locazione prevede una clausola con la quale il conduttore autorizza la pubblicazione.
Siccome nei contratti in genere non lo si scrive, il proprietario non volendo rischiare l'accusa di violazione privacy ha lasciato perdere.

Grazie mille, la storia mi è davvero molto utile.
Sono il cofounder di una startup a Torino, sto partecipando al programma "Vento" di Exor e stiamo pensando di far rinascere il registro nazionale degli sfratti in qualche modo.

Un'altra idea per non incappare nel problema del GDPR sarebbe quella di fornire solo informazioni positive, con il consenso delle parti.
In un certo senso, se la rete cresce sufficientemente, l'assenza di informazioni positive sul conto di un inquilino implicherebbe la sua natura di cattivo pagatore.

 

[uva]

contratti di affitto rogati da notaio

Torno su questo argomento perché mi sorge un dubbio.

Nel sito linkato al post # 9 leggo che:

Se il contratto d’affitto è una scrittura privata autenticata o un atto rogato direttamente da un Notaio non è necessario andare in tribunale e lo sfratto è immediatamente esecutivo. Significa che potrà essere consegnato all’Ufficiale giudiziario per la sua esecuzione senza passare dal tribunale.

Come si concilia questa procedura con l'art. 55 l. 392/1978?
(Articolo che non è stato abrogato dalle leggi successive ed è ancora in vigore).

Esso recita:

Art. 55.
(Termine per il pagamento dei canoni scaduti)

La morosita' del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri
di cui all'articolo 5 puo' essere sanata in sede giudiziale per non
piu' di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla
prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per
gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli
interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal
giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a
comprovate condizioni di difficolta' del conduttore, puo' assegnare
un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla
scadenza del termine assegnato.
La morosita' puo' essere sanata, per non piu' di quattro volte
complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al
secondo comma e' di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi
per non oltre due mesi, e' conseguente alle precarie condizioni
economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto
e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate
condizioni di difficolta'.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la
risoluzione del contratto.



Siamo certi che stipulando contratti rogati dal notaio sia possibile "bypassare" questa norma? (che tutela il conduttore permettendogli di sanare la morosità davanti al giudice, magari dopo aver ottenuto il termine di grazia, e di evitare la risoluzione del contratto).

Non verrebbe leso un diritto importante garantito all'inquilino dalla l. 392/1978?

 

[uva]

stiamo pensando di far rinascere il registro nazionale degli sfratti in qualche modo.

Vi auguro di riuscirci!

l'assenza di informazioni positive sul conto di un inquilino implicherebbe la sua natura di cattivo pagatore.

Non ne sono convinta.
Non essendoci un obbligo per i locatori di pubblicare info positive sui loro conduttori, non mi fiderei.

Se Tizio mi presenta una proposta di locazione e io non trovo il suo nominativo nel "Registro dei bravi conduttori/pagatori", per me non è una referenza sufficiente.
Potrei chiedergli il motivo.
Lui potrebbe rispondermi che i suoi locatori precedenti non l'hanno segnalato positivamente, malgrado ne avesse "diritto", per fargli un dispetto. O perché non conoscevano l'esistenza di quel Registro. O chissà per quali altri motivi.

Se invece nel "Registro sfratti" trovo l'ordinanza di un giudice che ha convalidato lo sfratto di Tizio, scarto immediatamente la sua proposta di locazione.