Eredità di negozio locato

[rosellina57]

Scrivi esattamente:

- in quale data è stato stipulato il nuovo contratto.
Probabilmente non quest'anno (siamo nel 2022) ma l'anno scorso, ossia nel 2021.

- In quale data è stato risolto (= chiuso) il contratto vecchio.

Dalla data di stipula del nuovo contratto in avanti, l'inquilino ha sempre pagato regolarmente il canone stabilito nel nuovo contratto?

Il nuovo contratto è stato stipulato qualche mese fa e contemporaneamente, credo che sia sia chiuso il vecchio, dove vantava degli arretrati di anni. Mio fratello si è fidato dell'avvocato che gli aveva assicurato che gli starebbero pagati i debiti. È stato preso in giro.

 

[Canemors]

Il nuovo contratto è stato stipulato qualche mese fa e contemporaneamente, credo che sia sia chiuso il vecchio, dove vantava degli arretrati di anni. Mio fratello si è fidato dell'avvocato che gli aveva assicurato che gli starebbero pagati i debiti. È stato preso in giro.

Il canone del nuovo contratto viene pagato regolarmente? Se si, non puoi fare niente. Ammesso e non concesso che tu abbia ragione, tuo fratello ha agito e accettato le nuove condizioni. Che poi ti roda che non puoi fare più niente è un altro discorso.

 

[uva]

Il nuovo contratto è stato stipulato qualche mese fa e contemporaneamente, credo che sia sia chiuso il vecchio, dove vantava degli arretrati di anni.

Se nel 2021 è stato stipulato un nuovo contratto di affitto per lo stesso locale con lo stesso inquilino, prima di quella stipula è stato necessariamente chiuso il contratto precedente.

Formulo un'ipotesi: tuo fratello e l'inquilino si accordarono per risolvere consensualmente il vecchio contratto e stipularne uno nuovo con un canone minore, in modo che l'inquilino fosse in grado di pagare.
E' possibile che l'accordo preveda una (forse parziale) rimessione del debito; ossia tuo fratello ha rinunciato a (parte del) suo credito verso l'inquilino per i canoni arretrati.

Se la pratica è stata seguita da un avvocato, devi rivolgerti a lui per verificare cosa è stato deciso e firmato dalle parti (tuo fratello e l'inquilino).

Se effettivamente tuo fratello, dopo aver chiuso il contratto vecchio e stipulato quello nuovo, aveva ancora un credito verso l'inquilino, bisogna chiarire se tu hai ereditato anche quel credito.
Ossia se hai ereditato da tuo fratello solo l'immobile oppure anche altre attività (tipo i suoi risparmi, il conto in banca, ecc) tra cui pure il credito verso l'inquilino.
Affinché sia esigibile, quel credito non deve essere prescritto.

Se anche tu avessi ereditato il credito "vecchio" e non riuscissi ad incassarlo, secondo me non puoi sfrattare l'inquilino fino a quando lui paga regolarmente il canone stabilito nel contratto nuovo.

 

[mapeit]

Gli avvocati sono soliti accordarsi tra loro per risolvere le questioni come la morosità di un inquilino senza adire il giudice. Questo non vuol dire che qualcuno sia stato "raggirato", ma solo che probabilmente tuo fratello è stato accondiscendente nell'offrire all'inquilino delle condizioni più realistiche (con il nuovo contratto di locazione) visto che non riusciva ad onorare il canone previsto dal vecchio contratto. Probabilmente, quindi, gli è stato consigliato dal suo avvocato, sentito quello della controparte, di abbuonare parzialmente o totalmente il debito e stipulare un nuovo contratto di locazione a condizioni economiche più tollerabili per l'inquilino. Se così non fosse, visto il debito maturato, l'avvocato di tuo fratello avrebbe avuto gioco facile ad avviare la procedura di sfratto per morosità dell'inquilino senza alcun accordo.
Quindi se la volontà del defunto fosse stata quella di essere accondiscendente, personalmente mi sentirei di rispettarla.
Ciò detto, se ora l'inquilino paga regolarmente quanto previsto dal nuovo contratto, dovrai tenertelo per il periodo contrattuale previsto, subentrando ipso iure a tuo fratello nel ruolo di locatore.
Se invece non paga nemmeno il nuovo canone, potrai far avviare quanto prima da un avvocato una procedura di sfratto per morosità.
Se l'inquilino ha anche riconosciuto i debiti pregressi e questi non gli sono stati abbuonati da tuo fratello, vale quanto già detto da @uva nel post precedente.

 

[Canemors]

Si è capito che la situazione non ti va giù. Ma se stava bene al defunto non si capisce perché tu non debba accettare quello che ha deciso in autonomia

 

[Gianco]

L'erede subentra al de cuius e logicamente amministra nel proprio interesse. Magari trova soluzioni che forse il defunto non aveva considerato. Variare la strategia non necessariamente vuol dire biasimare il predecessore.

 

[uva]

L'erede subentra al de cuius e logicamente amministra nel proprio interesse.

Sì, però qui stiamo parlando di un'erede che è subentrata come locatrice in un contratto di affitto.

@rosellina57 non può cambiare la strategia del de cuius: se il fratello stipulò con l'inquilino un contratto di 9 anni (non di 6 come avrebbe potuto fare) ad un canone X, il contratto prosegue a quelle condizioni.
Anche se l'erede preferirebbe un contratto di 6 anni ad un canone Y (maggiore di X).

Per cambiare le condizioni, ad esempio risolvere anticipatamente il contratto attuale e stipularne un altro con clausole diverse, occorre il consenso dell'inquilino.

 

[uva]

l'avvocato di tuo fratello avrebbe avuto gioco facile ad avviare la procedura di sfratto per morosità dell'inquilino senza alcun accordo.

Io ho intuito che la vicenda è stata orchestrata interamente dall'avvocato dell'inquilino, che ha illuso il fratello con dichiarazioni non veritiere:

Mio fratello si è fidato dell'avvocato che gli aveva assicurato che gli starebbero pagati i debiti.

Se le cose stanno così, il fratello ha sbagliato a fidarsi e a non consigliarsi con un professionista di sua fiducia.
Ora non si può rimediare, ma mi pare evidente la disonestà dell'inquilino.

 

[rosellina57]

Si è capito che la situazione non ti va giù. Ma se stava bene al defunto non si capisce perché tu non debba accettare quello che ha deciso in autonomia

L'avvocato gli aveva fatto credere che gli avrebbero dovuto pagare gli arretrati, detto anche a me al telefono, tant'è vero che sono andata in banca insieme a mio fratello per farci dare gli estratti conti di anni per calcolare gli arretrati. Peccato che sul contratto non compaia, e lui fidandosi ciecamente del suo legale ha firmato. Sono addolorata per non aver più mio fratello e che sia raggirato in questo modo, non se lo meritava.

 

[Canemors]

L'avvocato gli aveva fatto credere che gli avrebbero dovuto pagare gli arretrati, detto anche a me al telefono, tant'è vero che sono andata in banca insieme a mio fratello per farci dare gli estratti conti di anni per calcolare gli arretrati. Peccato che sul contratto non compaia, e lui fidandosi ciecamente del suo legale ha firmato. Sono addolorata per non aver più mio fratello e che sia raggirato in questo modo, non se lo meritava.

Quello che ha firmato lo ha firmato lui, raggirato o no. Resta un contratto che devi rispettare. Se non lo rispetta inizia le pratiche per lo sfratto.