Eredità di immobili: donazione, divisione o compravendita?

[nicotropea]

1.

Mio padre era proprietario al 100% di 2 immobili (v. allegato 1) nel comune di Soriano*.

In seguito al suo decesso le quote di proprietà sono suddivise in 1/3 ciascuno tra me, mia madre, mio fratello.

* Io risiedo a Soriano, mia madre e mio fratello risiedono in altro comune (prima casa).


2.

Mio padre era proprietario al 50% (regime di comunione dei beni con mia madre) di altri 6 immobili (v. allegato 2) nel comune di Sorianello*.

In seguito al suo decesso le quote di proprietà sono suddivise in 1/6 ciascuno tra me e mio fratello, e 4/6 a nostra madre.

* Mia madre e mio fratello risiedono nel comune di Sorianello (1 immobile prima casa di mio fratello, un altro immobile casa coniugale di nostra madre).


La notoria volontà di mio padre era quella di lasciare i due immobili di Soriano a me. Mentre i 6 appartamenti di Sorianello – di concerto con nostra madre – dovranno dividersi in futuro al 50% tra me e mio fratello.


Tale volontà è sempre stata accettata sia da mia madre che da mio fratello (in quanto aveva già ricevuto il corrispettivo in denaro). Anzi, sono loro a sollecitare di buon grado la regolarizzazione legale.


Mio padre non ha lasciato alcun testamento: morte improvvisa.




Donazione? Divisione? Compravendita?

Insomma, potreste suggerirmi – prima di andare dal notaio e richiedere consulenza e preventivi – la soluzione meno onerosa e più chiara per regolarizzare questa situazione?


La donazione sarebbe da evitare:


- debbo ristrutturare entrambi gli immobili di Soriano che versano in situazioni a dir poco disastrose, sebbene con ottime rendite catastali. Per fare ciò debbo ricorrere a un mutuo e la donazione è un ostacolo;


- mio fratello ha già un figlio ed è probabile che ne abbia altri;


- se in futuro, Dio non voglia, dovessi litigare con mio fratello?

 

[Gianco]

Non c'è alternativa alla dichiarazione di successione ed all'atto di divisione. Ciascuno diverrà proprietario dell'immobile nel rispetto della volontà del de cuius.

 

[nicotropea]

La dichiarazione di successione è stata già fatta e la volontà di mio padre, ovvero del de cuius, non è stata formalizzata da un testamento.
Ora qual è soluzione migliore affinché tutte le quote dei due immobili di Soriano passino a me?

 

[moralista]

cosa intendi dire che tutte le quote dei 2 immobili di soriano passino a me.
per logica dovrebbero passare solo quelle che ti aspettano 1/3 del primo e 1/3 del 50% del secondo

 

[basty]

La domanda di @nicotropea mi semmbra chiara, così come le indicazioni.

Non c'è alternativa alla dichiarazione di successione ed all'atto di divisione.

Corretto

Ciascuno diverrà proprietario dell'immobile nel rispetto della volontà del de cuius.

Ma non essendo stata espressa con testamento, ciascuno è diventato proprietario secondo legittima.

cosa intendi dire che tutte le quote dei 2 immobili di soriano passino a me.

Intende come debbano operare: risponderei facendo la divisione dei beni ereditari.

Purtroppo o per fortuna, se ho ben capito, la mamma è ancora in vita , quindi non è possibile, se non parzialmente includere tutti i beni; che cadranno in successione solo quando anche la mamma lascerà questo mondo.

In prima ipotesi se tutti siete d'accordo consiglierei alal mamma di fare testamento secondo i vostri desiderata, ma tenendo conto di quanto avete già ereditato, e possibilmente anche della quota di riserva e disponibile.

In quel momento non vi resterà che fare la divisione dei beni in comune, cioè scambiarvi rispettivamente il 1/3 di Soriano di tuo fratello con il tuo 1/6 di 6 immobili: poichè è probabile che questo scambio non sia alla pari comporterà un conguaglio tassabile con aliquota ordinaria.

Se il notaio che seguirà il testamento di tua madre è bravo in matematica oltre che di successioni, cercherà di impostare i lasciti in modo da salvare capra e cavoli.

 

[nicotropea]

Grazie @basty.

Quella della divisione e del testamento è una ipotesi che abbiamo già valutato.
In realtà, mia madre vorrebbe dividere tutto già da ora - mantenendo per sé solo l'uso della casa coniugale.
Sostanzialmente io e mio fratello dobbiamo dividerci gli immobili dal punto di vista legale.

Un problema: la "nostra" divisione, che è del tutto bonaria, di fronte a un notaio sarà iniqua in quanto a me toccherebbero due immobili (quelli di Soriano con rendite peraltro decisamente alte) in più, eppoi la metà degli altri sei immobili.
Così mio fratello risulterà penalizzato, sebbene non sia così ed entrambi d'accordo.

Un'annotazione: dell'immobile di Soriano, mia madre e mio fratello pagano l'IMU piuttosto sostanziosa e vorrebbero disfarsene anche per questa ragione.
Inoltre gli immobili necessitano di interventi e se nel 2018 prorogano le detrazioni è il caso di sistemare qualcosa.

 

[basty]

a me toccherebbero due immobili (quelli di Soriano con rendite peraltro decisamente alte) in più, eppoi la metà degli altri sei immobili.

Potere accordarvi come meglio credete, ma non ve lo prescrive il medico di dividervi i sei immobili di Sorianello. Invece che 50% ciascuno potreste prenderne 3 e 3 o 2 e 4 ecc. ed ottenere una divisione più bilanciata e senza vincoli reciproci..

Resta il fatto che il trasferimento di proprietà in vita, credo proprio sia possibile solo con compravendite o donazioni.
GLi aspetti negativi delle donazioni e delle compravendite fittizie, li conosci: e comunque entrambe le vie sono soggette ad imposte non trascurabili.

 

[nicotropea]

Potere accordarvi come meglio credete, ma non ve lo prescrive il medico di dividervi i sei immobili di Sorianello. Invece che 50% ciascuno potreste prenderne 3 e 3 o 2 e 4 ecc. ed ottenere una divisione più bilanciata e senza vincoli reciproci..

Anche se le rendite sono diverse?
Mi spiego con un esempio pratico: 2+3= 5 immobili per me (con rendita ad esempio a 1.000); mio fratello invece 3 immobili (con rendita a 600).

 

[basty]

Anche se le rendite sono diverse?
Mi spiego con un esempio pratico: 2+3= 5 immobili per me (con rendita ad esempio a 1.000); mio fratello invece 3 immobili (con rendita a 600).

Bisogna che ci sintonizziamo.
Se stai parlando di compravendita, tu puoi comprare tutto da tua madre e tuo fratello, ad un prezzo ragionevole, e nessuno può contestare. Idem se vendete a terzi.
Se la compravendita avviene tra di voi, la quota che non riguarda ciò che non è pervenuto in successione, è tassato con le ordinarie regole: e non c'è alcun vantaggio ad avere scambi bilanciati con le rendite. La aliquota agevolata riguarda solo la divisione delle comunioni ereditarie.

 

[nicotropea]

Bisogna che ci sintonizziamo.
Se stai parlando di compravendita, tu puoi comprare tutto da tua madre e tuo fratello, ad un prezzo ragionevole, e nessuno può contestare. Idem se vendete a terzi.
Se la compravendita avviene tra di voi, la quota che non riguarda ciò che non è pervenuto in successione, è tassato con le ordinarie regole: e non c'è alcun vantaggio ad avere scambi bilanciati con le rendite. La aliquota agevolata riguarda solo la divisione delle comunioni ereditarie.

Ho fatto confusione. Non mi riferico alla comprovendita, ma alla divisione. Io, mio fratello e mia madre possiamo fare una divisione sbilanciata?