Durata legale contratto locazione libero

[APeter KG]

Buongiorno,
vorrei sottoporre il seguente quesito in merito alla durata di un contratto di affitto abitazione a canone libero.

Premesso che trascorso il periodo di 8 anni (4+4) detto contratto di affitto è stato disdetto e rinnovato con adeguamento del canone (previsto nelle condizioni contrattuali), ancora per due volte, rinnovandolo quindi ogni volta con durata 4 anni.

Ora, dopo l'ultima procedura di disdetta e rinnovo, (con scadenza al prossimo anno 2018), la proprietà intende dare la sola disdetta, (anche non motivata), senza più rinnovo, entro i canonici 6 mesi e Vi chiedo, in questo caso, se la legge prevede valido il termine di soli 4 anni (quindi 2018) oppure se il termine 2018 può essere impugnato e considerato come quello di un nuovo contratto ( 4+4), quindi scadenza al 2022.

Vi ringrazio per un vs parere in merito.

 

[uva]

detto contratto di affitto è stato disdetto e rinnovato

Questa mi pare una procedura un po' anomala.
Se il locatore ha disdetto il contratto al termine dell'ottavo anno (e lo poteva fare senza fornire motivazioni, rispettando il termine di preavviso di 6 mesi), alla disdetta avrebbe dovuto seguire la risoluzione.
Dopo la risoluzione, il locatore avrebbe potuto stipulare un nuovo contratto con lo stesso conduttore, ad un canone maggiore.

Invece pare che il contratto sia stato prorogato, seppure con un canone aumentato.

Cosa è stato comunicato all'Agenzia delle Entrate?
1) La risoluzione del contratto di locazione, e poi la stipula di un contratto nuovo?
oppure
2) La proroga del contratto "vecchio" per altri 4 anni?

Se si è verificato il caso 2), al termine del quadriennio il locatore può inviare disdetta al conduttore (rispettando il preavviso di 6 mesi) senza necessità di motivazione alcuna.

 

[APeter KG]

Grazie per la risposta. In merito ai dubbi evidenziati preciso che:

L'ultima disdetta è stata data nel mese di ottobre 2013 con la precisazione di "... a far data dal 10/05/2014 o comunque alla prossima scadenza contrattuale o legale";

Successivamente ci sono stati accordi verbali con il conduttore che sono stati ribaditi a mezzo raccomandata a mano prevedendo "il rinnovo del contratto di locazione dall'11/05/2014 alle stesse condizioni generali del precedente e con la sola variazione del canone che viene definito ed accettato da entrambe le parti ....."

Nota: preciso che l'adeguamento del canone era già previsto nelle condizioni del contratto base iniziale.

Se le cose stanno in questi termini il rinnovo viene considerato come nuovo contratto o una proroga?

Vi ringrazio in anticipo per una Vs risposta
Saluti

 

[uva]

il rinnovo viene considerato come nuovo contratto o una proroga?

Sinceramente non capisco il significato di questa domanda!

Il rinnovo significa che un contratto in essere è stato rinnovato, cioè prorogato.

Un nuovo contratto (stipulato tra gli stessi soggetti: stesso locatore e stesso conduttore; per la stessa unità immobiliare) implica che il contratto precedente sia stato risolto, cioè chiuso.

Il contratto inizialmente era stato registrato all'Agenzia delle Entrate, giusto?

Alla scadenza dei quadrienni hai comunicato all'Agenzia delle Entrate la proroga?
Se non hai comunicato nulla, il contratto si intende risolto alla sua scadenza naturale. Quindi, volendo proseguire la locazione con lo stesso conduttore, avresti dovuto stipulare e registrare un nuovo contratto.

 

[basty]

Intanto occorre sapere da che data è iniziato il 1° rapporto di locazione.

Perchè se traduco alla lettera la descrizione fatta, leggerei :
-trascorso il periodo di 8 anni (4+4) detto contratto di affitto
- è stato disdetto e rinnovato con adeguamento del canone (previsto nelle condizioni contrattuali), ancora per due volte, (cioè altri 4+4)

- dopo l'ultima procedura di disdetta e rinnovo, (con scadenza al prossimo anno 2018), la proprietà intende dare la sola disdetta,

Se questo ultimo passaggio si riferisce al 5° quadriennio, temo abbia ragione Luna
Se invece questa ultima precisazione si riferisce al 4° quadriennio, si potrebbe anche dire che
il primo periodo 4+4 è andato in scadenza naturale senza bisogno di comunicare disdetta
il secondo periodo di 8 anni, sta giungendo al termine nel 2018.

Il guaio è che in questo caso l'ultimo quadriennio avrebbe subito un aumento di canone che non sarebbe stato lecito, senza una motivazione sul contratto.

il rinnovo del contratto di locazione dall'11/05/2014 alle stesse condizioni generali del precedente e con la sola variazione del canone che viene definito ed accettato da entrambe le parti ....."

La variazione del canone, senza motivi plausibili è di fatto un nuovo contratto: il che avrebbe comportato la risoluzione del precedente in essere (se non era giunto a scadenza naturale) e la registrazione di uno nuovo, ed in questo caso scatterebbe un altro 4+4.

 

[APeter KG]

Anzitutto grazie per le risposte.

Vedo che la questione non è semplice.
Devo fare una premessa del perché dopo quasi 20 anni dalla stipula del contratto (1998 ) ho” poca conoscenza in merito ai contratti di locazione a canone libero”

dell'appartamento in oggetto sono proprietari 2 persone, mia moglie ed un suo parente.
Mia moglie possiede ½ della proprietà.
I rapporti col commercialista li ha sempre tenuti l'altra proprietà e sono certo che tutto è stato fatto secondo le norme (vedi tasse di registrazione e tasse sui redditi percepiti)
poiché è in atto una divisione di proprietà, a breve mia moglie avrà il possesso del 100% della quota .
Siccome abitiamo in un appartamento piccolo circa 55 mt/quadri e poiché cominciamo a essere anziani vorremmo ristrutturare l'appartamento adiacente( delle stesse dimensioni) per realizzare una camera e un bagno per ospitare una persona in caso di necessità
Prima di parlare col commercialista volevo capire le problematiche che a noi interessano ( questi sono i motivi del mio “ post” sul forum) e cioè:

1/alla scadenza del contratto quadriennale 10/05/2018 possiamo dare la disdetta senza motivazione?

2/Possiamo considerare il contratto concluso il 10/05/2018?

Risposta a UVA
voglio chiarire meglio la procedura seguita al termine di ogni quadriennio

Si comunicava disdetta del contratto di locazione in corso con raccomandata al conduttore

……...con riferimento ai locali da Lei occupati…….Le comunichiamo disdetta del contratto di locazione in corso registrato in data….1998…...al n°…. serie……

dopodichè seguiva :

oggetto : rinnovo contratto di locazione -condizioni

In merito al contratto di locazione uso abitazione……...registrato in data….1998
al n° ….(stesso numero) serie ….(stessa serie).........alle stesse condizioni generali del precedente e con la sola variazione del canone che viene definito ed accettato da entrambe le parti ..

Questo penso ( devo chiedere conferma al commercialista) veniva comuncato ogni quadriennio all'ufficio delle entrate e cioè

rinnovo contratto di locazione facendo riferimento a quello registrato nel 1998.

se fosse in questi termini mi confermi che la parola “rinnovo” la posso sostituire con la parola “proroga” perché si fa riferimento sempre al contratto registrato nel 1998 stesso numero e stessa serie?

E quindi il contrato ha durata 4 anni cioè scadenza 2018?

RISPOSTA A BASTY

Confermo che essendo il rapporto iniziato nel 1998 al 10/05/2018
scade il 5° quadriennio

Per quanto riguarda l'aumento del canone si è sempre fatto riferimento al contratto del 1998 che all'articolo 18 dice:

Qualora una delle due parti contraenti non abbia dato all'altra la disdetta per atto legale o a mezzo raccomandata consegnata alla posta non meno di 6 mesi prima della scadenza della locazione il contratto ancorchè a termine si intenderà rinnovato agli stessi patti e condizioni ,salvo contenuto all'art.5 relativamente alla consistenza del canone.

Quindi perché dici aumento del canone senza motivazione quando è specificato contratto del 1998 all'aricolo 18?

grazie a tutti in anticipo per una vs risposta

 

[basty]

Intanto hai specificato una cosa: che se capisco bene intendi utilizzare direttamente questo alloggio. Questa è una motivazione che giustificherebbe la risoluzione alla scadenza.

Sul piano legale però ci sono alcuni aspetti che non mi tornano molto.

Dici che il contratto è iniziato il 10/05/1998: a quell'epoca era in vigore la legge dell'equo canone (L. 392/78), e quella dei patti in deroga (D:L:333/92) , che poneva limiti sia alla durata che all'entità del canone, oltre a porre condizioni alla disdetta da parte del locatore.

Solo successivamente è entrata in vigore la legge cosiddetta a canone libero , cioè quella che comunemente viene indicata come 4+4 (L. 431 del 9/12/98).

perché dici aumento del canone senza motivazione quando è specificato contratto del 1998 all'aricolo 18?

Perchè per entrambe le leggi non è mai cambiato un assunto: l'unico aumenti di canone concesso è quello Istat: che per la 392 era solo al 75%; con la 431 è stato ammesso il 100%.
Ogni pattuizione che derogava questo principio è considerata nulla.

Per dare una risposta precisa diventa quindi indispensabile leggere molto attentamente il contratto in essere.

Poi, se i rapporti con l'inquilino non sono conflittuali, può essere sempre possibile trovare un accordo.

 

[basty]

Parlando invece del 5° anno, se non motivi la richiesta di risoluzione con la necessità di subentrare direttamente , potresti incappare nelle criticità che già ti aveva segnalato Uva.

Ammesso che dopo la prima coppia 4+4, abbiate variato il canone, questo sarebbe stato lecito considerandolo come un nuovo contratto.
Idem a partire dal 5° anno, se volevate procedere ad un adeguamento canone straordinario (non l'istat):
In condizioni normali, il codice tributo alla prima registrazione è diverso da quello per la proroga: mi sa invece che siano state commesse dui generi di irregolarità: sia sempre stato presentato il modulo di registrazione nei termini di semplice proroga, e nonostante ciò si sia applicato un aumento.

Situazione piuttosto anomala: meglio non arrivare ai ferri corti con in mezzo dei legali.

 

[Rina Scita]

Ma sul contratto non c'è una clausola in cui si specifica la possibilità di un recesso anticipato qualora il proprietario ne abbia necessità per sé?

 

[basty]

Ma sul contratto non c'è una clausola in cui si specifica la possibilità di un recesso anticipato qualora il proprietario ne abbia necessità per sé?

Pensi sia necessaria? Lo è per legge.