Dubbio su disdetta contratto locazione

[moralista]

tu puoi vendere quando vuoi, metti al corrente il probabile acquirente, così i tuoi problemi passano di mano

 

[Evelinviper1578]

tu puoi vendere quando vuoi, metti al corrente il probabile acquirente, così i tuoi problemi passano di mano

Quindi tu credi che io posso mandare la disdetta anche se il contratto è solo di 1 anno? Perché se fosse così io a gennaio manderei subito la disdetta coi 6 mesi di anticipo

 

[uva]

che io posso mandare la disdetta anche se il contratto è solo di 1 anno?

Assolutamente NON puoi inviare la disdetta adesso! (per i motivi già spiegati).

Puoi vendere l'appartamento locato.
Se trovi una persona disposta ad acquistare la casa occupata dall'inquilino, dovrai mostrarle il contratto di locazione in essere.
Il potenziale acquirente ti dirà che non è un contratto transitorio regolare. E saprà di non poterlo disdire se non eventualmente alla fine del primo quadriennio.

Se non sei convinta e neppure bene informata sulle leggi che regolano le locazioni, è meglio che prima di prendere iniziative ti consulti con un avvocato.
Perché se adesso mandi la disdetta all'inquilino, è probabile che ci vada lui da un suo avvocato, oppure da un Sindacato (tipo il Sunia) e gli dicono che il contratto attuale è in realtà un 4 + 4.

 

[Evelinviper1578]

Assolutamente NON puoi inviare la disdetta adesso! (per i motivi già spiegati).

Puoi vendere l'appartamento locato.
Se trovi una persona disposta ad acquistare la casa occupata dall'inquilino, dovrai mostrarle il contratto di locazione in essere.
Il potenziale acquirente ti dirà che non è un contratto transitorio regolare. E saprà di non poterlo disdire se non eventualmente alla fine del primo quadriennio.

Se non sei convinta e neppure bene informata sulle leggi che regolano le locazioni, è meglio che prima di prendere iniziative ti consulti con un avvocato.
Perché se adesso mandi la disdetta all'inquilino, è probabile che ci vada lui da un suo avvocato, oppure da un Sindacato (tipo il Sunia) e gli dicono che il contratto attuale è in realtà un 4 + 4.

Ma il mio inquilino non ha portato la residenza lì e in più sul contratto c'è scritto che alla scadenza se non si rinnova lui è fuori... Bo sentendo il commercialista lui dice che è in regola se lo faccio

 

[Nemesis]

il commercialista lui dice che è in regola se lo faccio

Ti è stato già detto che se non sono comprovate le esigenze di una delle due parti, che giustificavano la stipula di un contratto transitorio, quel contratto non potrà che essere ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1 della legge n. 431/1998, e cioè di quattro anni più quattro anni.

 

[Evelinviper1578]

Ti è stato già detto che se non sono comprovate le esigenze di una delle due parti, che giustificavano la stipula di un contratto transitorio, quel contratto non potrà che essere ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1 della legge n. 431/1998, e cioè di quattro anni più quattro anni.

No lui mi ha detto che se io volessi vendere l'immobile potrei farlo anche con dentro l'inquilino l'importante che io rispetto la scadenza del contratto

 

[Nemesis]

Certamente puoi vendere l'immobile locato. Ma il contratto che avete stipulato non è regolare. Quindi chi comprasse l'immobile dovrebbe rispettare la durata di 4+4 anni, e non quella da voi stabilita.

 

[uva]

se io volessi vendere l'immobile potrei farlo anche con dentro l'inquilino

Infatti puoi vendere l'immobile con dentro l'inquilino.
Chi acquista l'immobile si trova un inquilino che ha diritto a rimanere in quella casa almeno fino al termine del primo quadriennio.

Cosa significa che tu devi "rispettare la scadenza del contratto"?

Ti è chiaro che il contratto ha la durata di 4 anni (+ rinnovo di 4 anni)?
Se volevi fissare una durata inferiore della locazione avresti dovuto stipulare un contratto transitorio, cosa che non hai fatto!

Non è rilevante che l'inquilino non sia residente nella casa locata.

 

[Evelinviper1578]

Infatti puoi vendere l'immobile con dentro l'inquilino.
Chi acquista l'immobile si trova un inquilino che ha diritto a rimanere in quella casa almeno fino al termine del primo quadriennio.

Cosa significa che tu devi "rispettare la scadenza del contratto"?

Ti è chiaro che il contratto ha la durata di 4 anni (+ rinnovo di 4 anni)?
Se volevi fissare una durata inferiore della locazione avresti dovuto stipulare un contratto transitorio, cosa che non hai fatto!

Non è rilevante che l'inquilino non sia residente nella casa locata.

Scusate ma il contratto transitorio cos'è di preciso? Cioè sul contratto ci deve essere proprio scritto che è transitorio?

 

[Nemesis]

Cioè sul contratto ci deve essere proprio scritto che è transitorio?

Chiamalo come vuoi.
Ma l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione a uso transitorio, e cioè di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria, non è incondizionata. Deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 della legge n. 431/1998, il quale demanda alla normazione secondaria di cui al comma 2 dell'art. 4 della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria.
Non sono le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio. È il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità e i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Il decreto ministeriale 30 dicembre 2002 stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto";
stabilisce inoltre che "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno".
Ne deriva che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all'art. 5 legge n. 431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore; 2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza; 3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.
In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti prescritti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2 commi 2 e 3 legge n. 431/1998.