Dubbio su disdetta contratto locazione

[uva]

il contratto transitorio cos'è di preciso?

Oltre a leggere l'ottima spiegazione di @Nemesis, potresti cercare in rete un modello di contratto transitorio.
Poi lo confronti con quello che hai stipulato col tuo inquilino, e ti rendi conto degli errori e omissioni.
Un modello può essere questo:
http://www.altalex.com/documents/ne...va-di-natura-transitoria-modello-di-contratto

 

[Evelinviper1578]

Chiamalo come vuoi.
Ma l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione a uso transitorio, e cioè di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria, non è incondizionata. Deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 della legge n. 431/1998, il quale demanda alla normazione secondaria di cui al comma 2 dell'art. 4 della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria.
Non sono le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio. È il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità e i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Il decreto ministeriale 30 dicembre 2002 stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto";
stabilisce inoltre che "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno".
Ne deriva che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all'art. 5 legge n. 431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore; 2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza; 3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.
In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti prescritti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2 commi 2 e 3 legge n. 431/1998.

Grazie per la esaustiva spiegazione , quindi io per mandarlo via prima devo proprio avere un motivo ben giustificato tipo il mancato pagamento dell'affitto oppure se lui subaffitta perché ho anche questo dubbio, se dovessi scoprire che subaffitta posso recedere dal contratto , io non pensavo fosse così difficile mandare via un inquilino soprattutto il dovegli sempre ripetere tutte le volte le stesse cose e tante volte si rende irraggiungibile non riesco nemmeno a parlargli

 

[uva]

tipo il mancato pagamento dell'affitto oppure se lui subaffitta perché ho anche questo dubbio, se dovessi scoprire che subaffitta posso recedere dal contratto

Se l'inquilino non paga puoi sfrattarlo per morosità.

Se subaffitta devi verificare che nel contratto di locazione ci sia una clausola che vieta espressamente il subaffitto, quindi puoi procedere.

Ma devi procedere per vie legali: il tuo avvocato inizierà una pratica (sfratto per morosità oppure inadempimento) e citerà in tribunale l'inquilino.
La decisione spetta al giudice: considera che in caso di morosità la legge permette all'inquilino di sanarla in udienza.

Se il giudice risolve il contratto di locazione (ossia lo "chiude") non è detto che l'inquilino se ne vada spontaneamente. Potrebbe rimanere lì, quindi dovrà intervenire l'ufficiale giudiziario per eseguire lo sgombero (magari concedendogli qualche proroga).
I tempi si allungano e i costi per il proprietario aumentano.

In conclusione: tu non puoi di tua iniziativa recedere dal contratto e liberare l'immobile per i motivi suddetti (morosità e subaffitto).
E' molto difficile per un proprietario mandare via un inquilino inadempiente: bisogna osservare attentamente le leggi che regolano le locazioni!

 

[Evelinviper1578]

Se l'inquilino non paga puoi sfrattarlo per morosità.

Se subaffitta devi verificare che nel contratto di locazione ci sia una clausola che vieta espressamente il subaffitto, quindi puoi procedere.

Ma devi procedere per vie legali: il tuo avvocato inizierà una pratica (sfratto per morosità oppure inadempimento) e citerà in tribunale l'inquilino.
La decisione spetta al giudice: considera che in caso di morosità la legge permette all'inquilino di sanarla in udienza.

Se il giudice risolve il contratto di locazione (ossia lo "chiude") non è detto che l'inquilino se ne vada spontaneamente. Potrebbe rimanere lì, quindi dovrà intervenire l'ufficiale giudiziario per eseguire lo sgombero (magari concedendogli qualche proroga).
I tempi si allungano e i costi per il proprietario aumentano.

In conclusione: tu non puoi di tua iniziativa recedere dal contratto e liberare l'immobile per i motivi suddetti (morosità e subaffitto).
E' molto difficile per un proprietario mandare via un inquilino inadempiente: bisogna osservare attentamente le leggi che regolano le locazioni!

Grazie x la risposta, in pratica noi ci rimettiamo e basta invece che difenderci la legge è quasi dalla loro parte

 

[uva]

in pratica noi ci rimettiamo

Sì, purtroppo è vero.
Spesso i proprietari, oltre ad essere oberati di tasse, devono subire i ritardi della Giustizia.
Secondo me è corretto che le questioni tra proprietari e inquilini vengano esaminate e risolte da un Giudice del tribunale; ma le procedure dovrebbero essere veloci, con esito certo e meno costose!

Se posso permettermi di darti un consiglio: se in futuro affitterai la casa ad altri inquilini, fatti assistere da un professionista esperto (avvocato o commercialista che si occupa di locazioni, agente immobiliare).
Una buona locazione inizia da un contratto redatto regolarmente secondo le norme vigenti.

 

[Bruno Salerno]

Se un aspirante inquilino di un mio appartamento mi chiede di limitare la durata della locazione ad un solo anno facendomi presente che è alla ricerca di un immobile da acquistare e quindi non vuole impegnarsi per un tempo maggiore, quale documentazione gli dovrei chiedere affinchè il contratto non venga poi, mio malgrado, ricondotto alla durata quadriennale? Grazie della risposta che mi vorrete dare.

 

[uva]

quale documentazione gli dovrei chiedere

Io chiederei all'aspirante inquilino una dichiarazione da lui scritta, datata e firmata con la quale esprime questa sua esigenza quale motivo della transitorietà.
La dichiarazione deve essere allegata al contratto di locazione.

Non penso che in futuro l'inquilino negherà la validità di questa sua dichiarazione, per rivendicare un contratto 4 + 4.

 

[Bruno Salerno]

Io chiederei all'aspirante inquilino una dichiarazione da lui scritta, datata e firmata con la quale esprime questa sua esigenza quale motivo della transitorietà.
La dichiarazione deve essere allegata al contratto di locazione.

Non penso che in futuro l'inquilino negherà la validità di questa sua dichiarazione, per rivendicare un contratto 4 + 4.

Grazie per la risposta. In effetti, quanto da Lei precisato corrisponde a quanto da me inserito nel contratto di locazione che riporta testualmente (ma senza alcun documento allegato) la seguente frase: " Il Conduttore dichiara di avere chiesto al Locatore una locazione di breve periodo, in quanto in attesa di acquistare un appartamento" Sarà sufficiente al fine di evitare che la durata dell contratto venga poi riportata ai 4 anni? Grazie della risposta che mi vorrà dare.

 

[Clematide]

Se un aspirante inquilino di un mio appartamento mi chiede di limitare la durata della locazione ad un solo anno facendomi presente che è alla ricerca di un immobile da acquistare e quindi non vuole impegnarsi per un tempo maggiore, quale documentazione gli dovrei chiedere affinchè il contratto non venga poi, mio malgrado, ricondotto alla durata quadriennale? Grazie della risposta che mi vorrete dare.

I presupposti e i requisiti per la stipula di un contratto di tale natura non sussistono nel caso di specie: l’accordo territoriale di Imperia non considera causa di transitorietà l’ipotesi prospettata (soggettiva intenzione di acquistare un immobile da parte del conduttore), bensì “l’acquisto di un’abitazione, anche con contratto preliminare, che si renda disponibile entro diciotto mesi”. La data in cui si verificherà l’acquisto è mancante alla data di stipula, in quanto "la ricerca di un immobile da acquistare” non configura un evento certo a data certa in cui cesserà il contratto transitorio.

Tra l’altro l’esigenza dichiarata dal conduttore deve essere provata (ad es. un contratto preliminare d’acquisto già firmato al momento della stipula del contratto di locazione in cui il venditore si impegna a consegnare l’immobile al conduttore con consegna rinviata nel tempo in modo da permettere una locazione transitoria) mediante allegazione al contratto di locazione della documentazione che la confermi.

 

[uva]

I presupposti e i requisiti per la stipula di un contratto di tale natura non sussistono nel caso di specie:

Anche l'Accordo Territoriale di Torino richiede, nel caso di cui stiamo parlando, un preliminare di acquisto registrato.
Ma i funzionari comunali preposti ne danno un'interpretazione elastica: se non esiste ancora questo compromesso (perché il soggetto non ha ancora trovato la casa che intende acquistare) è sufficiente che l'inquilino rilasci una dichiarazione scritta in tal senso.
Dichiarazione che deve essere allegata al contratto di locazione (non è sufficiente una clausola del contratto stesso, come scritto nel post n.#28).