Donazione di un immobile da sanare

[enricone]

Mia madre intende donarmi un immobile ma ci siamo accorti che la concessione edilizia (del 1991) non comprende un soppalco esistente. La piantina catastale è invece conforme allo stato reale.

Il problema su cui chiedo aiuto è se il notaio possa stipulare l'atto di donazione anche in presenza di difformità tra la concessione edilizia e la piantina catastale. Ho ricevuto su questo pareri contrastanti.

Alcuni sostengono che la donazione è assimilabile alla successione e quindi non richiede dichiarazione di conformità alle norme edilizie da parte del donatore. Quindi l'atto si potrebbe fare.

Altri sostengono che la donazione è assimilabile ad una compravendita e quindi richiede dichiarazione di conformità. Quindi l'atto non si potrebbe fare se non dopo aver ottenuto la sanatoria.

Mi è anche stato suggerito che in caso del genere alcuni notai sono disposti a procedere mentre altri si rifiutano.

Che ne pensate?

 

[Gianco]

Il soppalco dovrebbe essere una struttura amovibile. Pertanto, ti consiglierei di eliminarla dalla planimetria catastale e poi dopo l'atta dovresti cercare di regolarizzarla.

 

[enricone]

Gianco, il soppalco è in muratura e non facilmente rimovibile. Inoltre sembra che il mio notaio non sia incline a fare l'atto di donazione in presenza di difformità tra situazione catastale e situazione urbanistica. Altri notai potrebbero essere meno rigidi. Non so cosa convenga fare...

 

[moralista]

ti conviene se possibile dalle norme urbanistiche, fare una cil e dopo averla presentata in comune trascorsi 60 gg. fate l'atto

 

[griz]

trattandosi di donazione potrebbe essere fattibile anche se presente la difformità, va citata e il donatario ne prende atto con impegno a regolarizzare, è anche però possibile, se il manufatto è a norma, presentare una CILA in sanatoria e rogitare la donazione, la CILA in sanatoria va istruita da un tecnico che dichiarerà la conformità ed ha effetto immediato, la sanzione dovuta al comune è pari a 1.000 €

 

[enricone]

Grazie per i suggerimenti, in effetti il primo passo è capire se il soppalco sia sanabile con CILA o altra procedura, come suggerito da moralista e griz.

Il mio timore è che non sia conforme alle normative edilizie del comune (in termini di altezza media e percentuale di superficie coperta).

Grazie a Griz per l'idea che il donatario prenda atto della difformità e si impegni a regolarizzare in sede di atto notarile. Ne parlerò col notaio in caso la sanatoria presenti difficoltà.

 

[Nemesis]

Che ne pensate?

La legge non assegna un ruolo al notaio sul controllo della regolarità urbanistica dell’immobile, anche perché potrebbe non avere la necessaria competenza professionale.
La legge prevede esclusivamente la dichiarazione sotto la responsabilità penale dell'alienante e la declaratoria di nullità dell’atto che avesse avuto per oggetto un immobile abusivo.
Il notaio deve limitarsi ad ammonire l'alienante, richiedendo che dichiari, sotto la sua penale responsabilità, e quindi recepire questa dichiarazione. Ovviamente, se l'alienante dichiarasse l’esistenza di abusi edilizi, o se emergessero ictu oculi sospetti al riguardo, il notaio avrebbe il dovere di non stipulare l’atto. Ma in presenza di una dichiarazione regolare, con la quale l'alienante fornisce notizia dettagliata della storia urbanistica dell’immobile, il notaio deve dare fede a questa dichiarazione e la deve inserire nell’atto.
E, al di fuori delle ipotesi di assenza di concessione o licenza e del vizio di totale difformità, gli altri abusi non impediscono la valida circolazione giuridica degli edifici o loro parti.

 

[griz]

Non ti resta che valutare in quali termini si ail problema, se fossi in regione Lombardia potrei darti dati sui soppalchi che sono disciplinati dal regolamento d'igiene così da avere un'idea, in Lazio non conosco il regolamento

 

[moralista]

Tua madre oltre che donarti un immobile, deve sobbarcarsi anche l'onere della sanatoria, che altezze ci sono tra il pavimento dell'appartamento e il soppalco, e tra soppalco e la soletta soprastante.
da ricordarsi che se fai la sanatoria devi aggiornare le schede in comune, se non la fai devi aggiornare le schede catastali, che potrebbero anche variare le rendite catastali

 

[enricone]

Grazie per i commenti!

La casa in questione è nella regione Marche.

Il soppalco è sotto il tetto (degradante), l'altezza massima sopra il soppalco è 220 cm ma la minima è 140 cm, quindi l'altezza media è 180 cm, non abbastanza temo per un soppalco abitabile ma credo abbastanza per un soppalco adibito a magazzino.

La superficie del soppalco è intorno ai 22 mq, la superficie sottostante (suddivisa in diversi ambienti) è di 80 mq.