Divisione e assegnazione posti auto in una corte comune

[Marbot]

Abbiamo da poco costituito il condominio in un palazzo antico che ha una corte comune. Non riusciamo ad accordarci sulla spartizione dei posti auto. Io sostengo che debbano essere assegnati in base ai millesimo, visto che chi paga di più come me ritengo abbia diritto a maggiori benefici. Invece c'è chi pur pagando solo 7 euro rispetto a chi come me ne paga 70 vuole gli stessi diritti anche se le spese incidono in modo irrisorio sul suo bene. C'è la possibilità di deliberare con una maggioranza qualificata ? Visto che noi proprietari di appartamenti saremmo d'accordo ad unirci per stabilire di far parcheggiare nella corte comune solo le auto appartenenti agli appartamenti visto che paghiamo una cifra condominiale di gran lunga degli altriche pagano pochi euro avendo piccoli negozi.
Grazie

 

[User_3122]

Assegnate i posti (uno per ogni appartamento) a rotazione annuale in modo che tutti prima o poi usufruiscano di quelli considerati "migliori" e dividete le spese in parti uguali e non secondo millesimi.
Nel mio condominio facciamo così e ... funziona bene!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

In molti edifici che hanno il vantaggio di possedere un cortile possibile di destinazione a parcheggio delle auto dei condomini, spesso nelle assemblee chiamate a deliberare sull’assegnazione di quanti e quali spazi sia possibile occupare da parte di ogni condomino, alcuni proprietari avanzano l’ipotesi che l’assegnazione debba avvenire tenendo in massimo conto il peso millesimale di ognuno. (come dire più millesimi, più posti). Ipotesi da scartare già a partire dalla lettura dell’art. 1102 del codice civile che vieta l’uso della cosa comune in modo diverso dagli altri e tale da impedirne il pari uso.

Illegittima anche la possibilità di assegnare il posto auto in via esclusiva e nominalmente, in modo permanente e definitivo, tramite una delibera maggioritaria. Solo all’unanimità di tutti i proprietari sarà possibile una assegnazione come sopra detto.

Così, quando gli spazi soddisfano l’esigenze di parcheggio di almeno un’auto per ogni unità abitativa o diversa dall’abitazione, sarà alquanto semplice provvedere alla assegnazione provvisoria dei posti. Quando, invece, gli spazi risulteranno minori degli aventi diritto, sarà necessario provvedere a una turnazione che permetta a tutti di godere del posto auto per la stessa quantità di tempo.

 

[Adriano Giacomelli]

Il condominio potrebbe offrirli ad un canone interessante e valutare le offerte dei condomini, privilegiandoli, a parità d'offerta, rispetto a terze persone. Trovo sia un bene che il condominio, con l'accordo di tutti, possa mettere a reddito. Altra ipotesi potrebbe essere quella di decidere come ripartirla tra commercianti e residenti, in base al differente utilizzo, i commercianti durante il giorno e i residenti durante la notte. Litigi a parte, potrebbe funzionare.
Adriano Giacomelli

 

[Adriano Giacomelli]

Vorrei dissentire sul peso che i millesimi hanno su una corte interna. Se la corte mi appartiene in quota maggiore in forza di una tabella millesimale di proprietà, mi porterebbe a concludere che ho una possibilità di utilizzo proporzionata al peso della mia quota di proprietà. L'articolo 1102 citato da Ennio Rossi mi calza a pennello se io su una facciata espongo un condizionatore, lo devo fare davanti al mio affaccio, al fine di non impedire la stessa opportunità ad altri comproprietari per tale funzione. Ovvero se vi fosse un solo affaccio, non posso occuparlo a discapito degli altri.
Veniamo ai posti auto, se evidentemente non ne fossero in numero sufficiente, ma fossero uno solo, questo apparterebbe ai condomini in parte proporzionale alla quota millesimale. Quindi si potrebbe decidere di turnarlo in quota gg./anno o si potrebbe affittarlo suddividendo il canone in quota relativa alla proprietà
Non me ne voglia Ennio, ma parliamone.
Adriano Giacomelli

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Gentile Adriano parliamone tranquillamente; sarebbe interessante anche conoscere l'opinione di altri piu' addentro la materia legale; io sono un fiscalista per cui sono sicuramente meno preparato.
Nel merito: la questione delle parti comuni costituisce l'oggetto principale e maggioritario dei contenziosi condominiali motivo per cui si puo' senz'altro dire che non è sedimentata proprio perchè le tesi sono tante. Ecco il mio ragionamento.

L'art. 1102 del codice civile, che disciplina la comunione in generale, ma è applicabile anche al condominio negli edifici, stabilisce che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,(n.d.a. da intendersi in maniera generica e non in proporzione alla sua quota di proprietà; diversamente il legislatore lo avrebbe chiaramente specificato) purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.”
Il singolo condomino, quindi, può trarre tutte le utilità possibili dalle cose comuni, indipendentemente da qualsiasi delibera assembleare o da una formale manifestazione di consenso da parte degli altri condomini, purché il suo comportamento non modifichi la destinazione della cosa comune, nè impedisca o limiti l'uguale diritto di uso spettante altri condomini.

Da Anaci Torino (per analogia)
IL Caso del cortile comune a tutti i condomini.
Come è noto, ai sensi e per gli effetti di cui all’art.. 1117 c.c., “ i cortili e le altre parti dell’edificio che servono all’uso ed al godimento di tutti i condomini” si devono ritenere comuni “ salvo che il contrario risulti dal titolo”. In altri termini, il cortile, se gli atti di acquisto ed il regolamento di condominio non ne attribuiscono ad alcun condomino né la proprietà esclusiva, nè la titolarità di diritti reali minori (cd. parziarii), è da ritenersi comune a tutti i condomini; e ciò non solo in quanto espressamente citato dall’art. 1117 cod. civ. tra le parti comuni dell’edificio, ma anche - e soprattutto - in quanto per sua natura destinato all’uso ed al godimento di tutti i condomini.
Le norme regolamentari de quo, riconoscendo il diritto di posteggiare le biciclette a chi abita o lavora nei numeri civici collegati al cortile (condominiale) altro non fanno che applicare il principio generale espresso in materia di comunione e condominio dall’art. 1102 cod. civ. (rubricato “uso della cosa comune”) secondo cui “ ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

In conclusione:
A mio avviso è un conto il diritto di proprietà ( se vendessimo o affittassimo quella parte comune l’incasso andrebbe spalmato sui millesimi di proprietà generale cosi’ come avviene per i costi di manutenzione) ed un conto è il diritto di godimento non subordinato alla proporzionalità ma al solo divieto generale di impedirne parimenti l’uso ed il godimentoagli altri

 

[Adriano Giacomelli]

Caro Ennio, oltre ad essere un valente fiscalista sei un ottimo interlocutore e sempre preparato e documentato, come hai dato ampia dimostrazione nel forum propit.it. Il mio contraddittorio non vuole essere polemico, ma solo uno stimolo alla discussione. Tu hai citato l'art. 1102 che sono andato a leggere e il successivo art. 1103 mi sembra dire il contrario, ovvero sostenere la mia visione che vuol essere quella della difesa della quota maggioritaria, piuttosto che minoritaria. Per analogia alla ripartizione di un canone attivo che viene spalmato secondo quota millesimale, anche l'utilizzo in giorni all'anno del posto auto, lo trovo, per analogia, proporzionale alla quota di proprietà. Faccio un altro esempio. Il condominio ha una centrale termica in comproprietà secondo quote millesimali. Si guasta la caldaia e la spesa, ovviamente si ripartisce in quota. Si passa al riscaldamento autonomo e si affitta la centrale ad uso magazzino, ripartendo il canone in quota. Si vende il locale ex centrale termica e si assegnerà il ricavato in quota millesimale. Si concede l'uso ai condomini della centrale in quota o in parti n. uguali? L'esempio del posteggio biciclette, ti dà decisamente ragione, come si deve concedere l'uso del lastrico per l'istallazione dell'antenna in modo che tutti possano usufruire del servizio. Ma per logica, tento una interpretazione, trattasi di utilizzi immateriali, mi spiego, dove sta una bici ne stanno tre accostate, dove si posiziona una antenna si possono installare altre. L'utilizzo di un posto auto, delimitato in un cortile condominiale, è ovviamente un bene non frazionabile, ovvero ha titolo di starci un auto e non una quota di vettura. Facciamo un esempio, un posto è di proprietà di una unità abitativa che all'interno del condominio ha una quota di 200/1000. Successivamente l'unità immobiliare viene frazionata e ceduta a due nuove proprietà con 50/1000 l'unità A e 150/1000 l'unità B. Non troverei giusto che questi due proprietari abbiano diritto al 50 % di usufruire del posto auto. Ritorniamo alla possibilità di usufruire 91,50 gg/anno per A e a 274,50 gg/anno per B, oppure a ricevere un canone in quota se dato a terzi o per la differenza se dato ad uno dei due.
Come vedi tifo per la quota maggioritaria, ma sono ben lieto di ricredermi all'occorrenza.
Buona serata
Adriano Giacomelli

 

[Jrogin]

Il confronto tra Adriano Giacomelli ed Ennio Alessandro Rossi, è a mio parere quanto di più costruttivo ed auspicabile in Propit.
Ognuno ragiona a "voce alta", fa partecipi tutti, a volte rimane sulle sue posizioni, a volte le rivede.
Difficilmente qualcuno, specialmente nel pianeta casa, ha la verità in mano, ma questi dibattiti contrubuiscono a far si che tutti i lettori si facciano un idea del perchè alcuni provvedimenti, norme e sentenze vengono fatte.
Scusatemi se sono andato fuori argomento (off topic), ma quando vedo un dibattito sereno rimango sempre affascinato (in televisione purtroppo è sempre più raro).

 

[Ennio Alessandro Rossi]

.....la mia visione vuol essere quella della difesa della quota maggioritaria, piuttosto che minoritaria. Per analogia alla ripartizione di un canone attivo che viene spalmato secondo quota millesimale, anche l'utilizzo in giorni all'anno del posto auto, lo trovo, per analogia, proporzionale alla quota di proprietà.

Grazie per i complimenti (immeritati). Cerco di impegnarmi come Voi ma sbaglio almeno una volta al giorno. Pur comprendendo il tuo motivato punto di vista, cerco di ribadire il mio motivandolo piu' approfonditamentee accennando a giurisprudenza rintracciata.
A mio parere ciascun condomino puo' disporre del cortile condominiale comune indipendentemente dall’entità dei millesimi posseduti, perché il godimento del bene comune viene considerato dal codice civile “paritario”. Ciò non significa che i condomini con più millesimi abbiano solo maggiori oneri perché essi pagano sì più spese per la manutenzione delle parti comuni, ma hanno un diritto di voto “più pesante” con il quale influire maggiormente sulle delibere assembleari e sugli eventuali proventi da locazione o vendita;

L’uso paritario non deve impedire agli altri condomini un eguale uso della cosa comune: se ad esempio lo spazio parcheggio per ogni auto è diviso in parti uguali della stessa dimensione, se un condomino parcheggia un mezzo particolarmente voluminoso, che impedisce ad altri l’utilizzo del loro spazio, ciò sarebbe in contrasto con la normativa, oppure se un condomino trasformasse il posto auto in deposito permanente di cose e mezzi ecc.

Ciò premesso, se gli spazi a parcheggio non fossero sufficienti per tutti i condomini e relative vetture non resta che affidarsi ad un uso ternario degli spazi comuni, in modo che tutti i condomini possano, a loro volta, godere dell’area comune senza vantaggi o pregiudizi in relazione ai millesimi o peggio ancora numero di vetture possedute.

Lo spirito della legge lo si può recuperare dalla sentenza della Corte di Cassazione (n. 26226/2006) nella quale si affronta il caso di un condominio in cui su 7 posti auto, due erano posti dietro gli altri, per cui i condomini titolari di tali posti dovevano ad ogni entrata od uscita, spostare a mano le vetture lasciate in folle di altri condomini. L’assegnazione dei posti era avvenuta con delibera condominiale in funzione dei millesimi di proprietà, per cui gli ultimi due posti erano spettati ai condomini con i millesimi più bassi.

La Cassazione ha ritenuto illegittima tale delibera perché impedisce (letteralmente virgolettato) “il pari uso a tutti i condomini, dal momento che i posti macchina non sono equivalenti sotto il profilo della comodità d’uso ... trattandosi di garage in comunione pro indiviso fra tutti i condomini, in cui il diritto di ciascuno investe l’immobile nella sua totalità, la quota di proprietà di cui all’art. 1118 cod.civile . quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l’art. 1102 cod.civ. con il porre il limite del pari uso”.
un saluto cordiale

 

[Adriano Giacomelli]

Poichè parteggio per Marbot che ha avuto il merito di porre questo quesito, sono andato a recuperare i seguenti:
Cap. 3 DIRITTI ED OBBLIGHI dei CONDOMINI.
" Da ciò consegue, ad esempio, che nell'ipotesi in cui beni, per dimensioni e struttura, non possano essere utilizzati contemporaneamente da tutti i partecipanti al condominio, l'uso turnario offre l'unico strumento idoneo a consentire il godimento di tali beni da parte di tutti i condomini, non sussistendo in diritto alcuna norma inderogabile che imponga di ragguagliare la durata dei periodi di godimento all'entità delle quote di comproprietà dei turnisti" (dec.del Trib. di Genova del 10/10/1992)
L'esposizione che ho riportato ha alcune negazioni fuorvianti ma riporto la massima n° 21 che recita:
"l'unità sistematica tra disposizioni dell'art. 1118, 1° comma, c.c..... e la disposizione del 1° comme dellart.1123 c.c., per il quale le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, ........... sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno, non impedisce, trattandosi di norme derogabili, che siano convenzionalmente previste discipline diverse e differenziate tra loro dei diritti di ciascuno condomino sulle parti comuni (che possono essere attribuite in proporzione diversa -maggiore o minore - rispetto a quelle della sua quota individuale indipendentemente dalla rispettiva quota di proprietà delle cose comuni o dell'uso.-" Nella fattispecie, è stata riconosciuta la validità dell'accordo che attribuiva ai condomini, proprietari di unità abitative di diverso valore, un ugual diritto dominicale sulle parti comuni.-
In estrema sintesi, io concluderei dicendo che è possibile prendere decisioni in sede condominiale con cui i posti auto vengono assegnati ( se in numero insufficiente) in turni di n° gg/all'anno anche proporzionali alle quote di proprietà (millesimi) dei singoli condomini, non essendoci normativa che lo proibisce.
Adriano Giacomelli