GUIDA AL DISTACCO DALL' IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO
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Condominio: il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato
Una delle questioni più controverse che vengono animatamente discusse in assemblea riguardano la possibilità del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato da parte di uno o piu’ condomini , condizione possibile in maniera esplicita dal18 giugno 2013, per effetto della entrata in vigore della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”)
La problematica in questione ha comportato la modifica dell’ art. 1118 del codice civile che ha in fatto recepito quanto da anni si è consolidato in sede giurisprudenziale, ossia che il condomino possa rinunciare all ‘utilizzo del centralizzato se rispettate contemporaneamente due condizioni :
1)-che al distacco non conseguano notevoli squilibri di funzionamento,
2)-che al distacco non conseguano aggravi di spesa per gli altri condomini.
Riguardo a primo requisito (assenza di notevoli squilibri di funzionamento) occorre fare riferimento al Dpr n. 412 del 1993 che ha individuato in 20 gradi, con una tolleranza in eccesso di 2 gradi, la temperatura di esercizio ideale di un impianto di riscaldamento centralizzato. Da ciò si può dedurre che “l’ equilibrio di funzionamento” non viene alterato quando l’impianto di riscaldamento post distacco raggiunge e mantiene , in ogni stagione termica, con le varie differenze di temperature esterne e diversi assorbimenti dei singoli appartamenti, la predetta temperatura. Pertanto se il distacco altera tale equilibrio, allora la prima condizione non deve ritenersi soddisfatta e conseguentemente il condomino non potrà staccarsi dall’impianto centralizzato.
Riguardo al secondo requisito, grava sul condomino l’onere della prova incentrata sul fatto che il distacco non procurerà un aggravio di spese agli altri condomini (e non altererà l’ equilibrio termico) . La prova dovrà essere soddisfatta con una perizia ( a spese di colui che ambisce staccarsi) redatta da un termotecnico abilitato . Nella perizia dovranno essere indicati, oltre allo stato dei consumi effettivi dell’impianto, anche i consumi ipotizzati dopo il distacco, corredata da documenti convincenti e provanti l’assenza di alterazioni all’impianto centrale.
Ma gli oneri dati dal distacco non finiscono qui: la riforma prevede che il condomino distaccatosi seppure non più tenuto a partecipare alle spese ordinarie per il riscaldamento centralizzato, deve pur sempre continuare a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e di messa a norma dello stesso impianto.
Il tutto con riserva di verifica a posteriori : se dopo il distacco , nonostante la perizia si accerti che l’intervento di fatto ha prodotto squilibri di funzionamento e aggravi di spesa per gli altri condomini, si dovrà procedere al riallaccio a spese del condomino che ha eseguito l’operazione.
L'AUTORE
Ennio Alessandro Rossi
Inquadramento normativo- Art. 1118 c.c.- Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
-1comma.Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.-2comma.Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.-3comma.Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.-4comma.Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
