Disdetta di tre mesi

[Ennio Alessandro Rossi]

Per stabilire se l'art. 4 è derogabile (a favore del conduttore) o meno non è sufficiente osservare il tenore letterale dell'articolo ma occorre analizzare la giurisprudenza secondo un studio approfondito che non è oggetto di questa sede. Ciononostante la tesi non è certo peregrina tanto che qualcuno ha deliberato per la derogabilità:

"Il termine di sei mesi di preavviso previsto dall’art. 4 della L. n. 392/1978, può essere ridotto se il conduttore lo richiede e se ciò viene accettato dal locatore; omissis...
* Pret. civ. Pordenone, 28 marzo 1988, n. 70, Sonego c. Piscopo, in Arch. loc. e cond. 1989, 161.

 

[jac0]

Bene ha fatto il pretore: ha risparmiato ai proprietari cause per nulla redditizie (il gioco non vale la candela, anzi...) e ha stoppato i contributi all'aggravamento del lavoro dei tribunali.

 

[ada1]

"Il termine di sei mesi di preavviso previsto dall’art. 4 della L. n. 392/1978, può essere ridotto se il conduttore lo richiede e se ciò viene accettato dal locatore; omissis...
* Pret. civ. Pordenone, 28 marzo 1988, n. 70, Sonego c. Piscopo, in Arch. loc. e cond. 1989, 161.

Io credo che questa prima parte della sentenza possa indurre in errore poiché, come Ennio Rossi dice giustamente, un contratto, una legge o una sentenza si devono interpretare e leggere nel loro insieme

Infatti, ho trovato una citazione più completa (anche se sempre parziale) della stessa sentenza che dice :

"Il termine di sei mesi di preavviso previsto dall’art. 4 della L. n. 392/1978, può essere ridotto se il conduttore lo richiede e se ciò viene accettato dal locatore; costituisce accettazione tacita della richiesta di abbreviazione di detto termine, l’aver stipulato con altro conduttore contratto di locazione con decorrenza dalla data del preventivato rilascio comunicato dal conduttore."

E la seconda parte della sentenza lascia supporre che il giudice ha inteso sanzionare l'operato del locatore che pur avendo stipulato un altro contratto di locazione subito dopo la fine del preavviso (fornendo cosi' la prova di cognizione sempre necessaria per provare la buona fede del contraente) pretendeva (forse) il pagamento degli altri tre mesi di preavviso previsti dalla legge.Cioé il giudice ha applicato l'articolo 1362 del CC ( Intenzione dei contraenti) che stipula (cito) :

Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole.
Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto.

In ogni modo, sono sempre più convinta che il termine da rispettare è ben di 6 mesi, termini inferiori essendo previsti dalla legge (da quanto ho potuto accertare) unicamente per i contratti transitori, i contratti con impiegati delle pubbliche amministrazioni che dovrebbero cambiare sede di lavoro (ma non su loro richiesta) e il recesso degli eredi in caso di morte del conduttore.

Ho visitato alcuni siti di proprietari, inquilini ed altri siti legali : tutti si accordano nel dire che per un contratto 4+4 il preavviso è ben di 6 mesi minimo.
E del resto sia la legge sull'equo canone che la legge 431/98 sono chiarissime in merito e non mi sembra che possano esserci dubbi interpretativi anche per una profana come me.

In ogni modo, essendo Franca68 conduttore, sarà sicuramente meno rischioso per lei prevedere un preavviso di tre mesi soltanto.
Le consiglierei tuttavia di aver ricorso alla doppia firma del contratto e della clausola, cioé inserire nel contratto una dichiarazione apposita , firmata dal conduttore e dal locatore, che richiami specialmente l'articolo del contratto che prevede la durata più breve di 3 mesi per il recesso e/o la disdetta, e questo secondo quanto previsto dagli articoli 1341 e 1342 del CC

 

[Ennio Alessandro Rossi]

costituisce accettazione tacita della richiesta di abbreviazione di detto termine, l’aver stipulato con altro conduttore contratto di locazione con decorrenza dalla data del preventivato rilascio comunicato dal conduttore."

questa parte non è stata riportata perchè non rileva e non confligge con la prima; comunque i casi sono due
1-il locatore consente il recesso e tale fosse anche per gravi motivi: scattano i 6 mesi.
Il punto precedente intende tutelare il locatore dal non rimanere sguarnito da un giorno con l'altro.

2-le parti concordano un tempo inferiore ( es: affitto 4+4 a dei Vigili del Fuoco che non sanno quanto staranno a Brescia, ma quando avranno il trasferimento dovranno partire in fretta; perchè mai il locatore non potrebbe concordare con questi anche un preavviso di un mese ? dove sta l'abuso?)

vedi ADUC (ottima associazione)
Una volta esercitato, il recesso e' operativo, e non e' consentito ritirarlo. Indipendentemente dal momento del rilascio, il canone deve essere pagato fino al sesto mese. Se il termine di 6 mesi non viene rispettato, per non pagare i danni occorre dimostrare il consenso del proprietario: altrimenti, a titolo di risarcimento, si dovra' corrispondere una cifra pari a 6 mensilita', rispondendo anche degli eventuali danni alla cosa. Le parti possono comunque accordarsi per un termine minore.

 

[ada1]

Credo che , malgrado qualche incomprensione di impostazione del nostro pensiero, sul fondo siamo d'accordo.
Infatti :
-il vigile del fuoco, come ogni impiegato della pubblica amministrazione, puo' recedere in qualsiasi momento e il suo preavviso prende effetto dal mese successivo :

Art. 1613 del CC = Facoltà di recesso degli impiegati pubblici.
. Gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono, nonostante patto contrario, recedere dal contratto nel caso di trasferimento, purché questo non sia stato disposto su loro domanda.
[II]. Tale facoltà si esercita mediante disdetta motivata, e il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta.

Quindi nessun abuso, ma possibilità concessa per legge solo agli impiegati pubblici.

-ADUC :questa è la scheda sulle locazioni che ho trovato sul sito :
ADUC - Scheda Pratica - CONTRATTI DI AFFITTO: UNA GUIDA
in cui si dice tra l'altro (e con chiaro riferimento, a mio avviso, alla sentenza di Pordenone) :

In tutti i casi l'intenzione di recedere deve essere comunicata al locatore esclusivamente tramite raccomandata A/R e con preavviso di 6 mesi. In caso contrario il proprietario avra' diritto a chiedere il rimborso per il danno subito, a meno che si dimostri che il proprietario ha riutilizzare immediatamente l'immobile traendone un vantaggio (riaffittandolo subito o altro).

Affermazione quest'ultima, sulla prova, che il locatore e il conduttore devono sempre poter dimostrare l'accordo (quindi doppia firma sul contratto e chiaro riferimento, eventualmente, ai motivi che potrebbero occasionare il recesso con un periodo inferiore a quello legale)
E, come per i gravi motivi che il conduttore puo' invocare per recedere anticipatamente, questi fatti devono sempre essere provati concretamente e non verbalmente.

Questo del recesso anticipato è una questione che è raramente trattata in tutti i suoi aspetti (come quello di cui dibattiamo) e si presta a molte interpretazioni : è certo che se i contratti fossero sempre eseguiti dalle parti in perfetta buona fede -come il codice civile esige- non ci sarebbero problemi maggiori : ma l'esperienza ci insegna a tutti che è sempre meglio prevenire piuttosto che guarire poiché la guarigione è sempre più dispendiosa di una prevenzione ben fatta.

Ciao

 

[Ennio Alessandro Rossi]

La mia pozione per chiarire forse l'equivoco verteva sulla leicità di preavviso per il recesso anticipato e non quello necessario per la finita locazione sul quale non ho approfondito. Su tale recesso anticipato la mia posizione rimane questa:
a- il contratto dà la facoltà al conduttore di recedere per gravi motivi (che la giurisprudenza prevede siano effettivi e provabili ) o non dice nulla al riguardo: scatta la possibilità di recedere per gravi motivi con 6 mesi di preavviso tassativi: o li fà o li paga tutti.
b-Nel contratto è lecito concordare e dare facoltà al conduttore di recedere con tre mesi di preavviso (sarà il locatore a valutare se ha convenienza o meno ad accettare questa clausola) : la clausola è valida in quanto liberamente prevista contratualmente ed accettata dal locatore ed è pure a favore del conduttore : si pensi al caso di UN DIRIGENTE DI AZIENDA PRIVATA o di un insegnante di ISTITUTO PRIVATO in luogo del Vigile del fuoco, che accetti di pagare il canone richiesto senza battere ciglio ma esigesse questa prerogativa.

 

[disdetta]

Salve, sono conduttore di un contratto di locazione 4+4.
nel contratto abbiamo messo come tempo per la disdetta della locazione 3 mesi invece che 6. la legge parla di sei mesi, in caso di controversia, vale il preavviso di tre mesi o quello di sei mesi come dice la legge?
Grazie a tutti coloro che mi potranno aiutare

Ma allora se si mettono 9 mesi del contratto, questo vale lo stesso ? a cosa serve la legge che dice "6 mesi per dare la disdetta" ?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Contratto di locazione: facoltà di recesso del conduttore e termini di preavviso Studi Legali | Blog | Contratto di locazione: facoltà di recesso del conduttore e termini di preavviso
giugno 14, 2010 : in risposta ad un quesito

La disciplina delle locazioni ad uso abitativo contempla il diritto del conduttore, ricorrendo determinati presupposti, di porre termine al rapporto di locazione in qualsiasi momento.
L’art.3 della legge n. 431/1998, prevede infatti, al comma n.6 che il conduttore, quale soggetto debole del contratto, possa esercitare il diritto di recedere dal contratto in presenza di gravi motivi che gli impediscono di proseguire nel rapporto contrattuale. Detta norma riprende pedissequamente la disciplina non abrogata dell’art. 4, comma 2, della legge n. 392/1978: dunque ancora oggi entrambe le norme regolano la stessa materia.
Secondo un ormai consolidato orientamento, i gravi motivi, già previsti dall’art. 4 della legge 392/1978, devono presentarsi come circostanze oggettive, ossia estranee alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenute nel corso del rapporto (Cassazione civile, sez. III, 24 settembre 2002, n. 13909).
Il conduttore deve inviare al locatore la comunicazione contenente la propria intenzione di recedere con almeno sei mesi di preavviso rispetto alla data in cui si intende porre fine al contratto di locazione.
In ogni caso, proprio il disposto delle norme che disciplinano la fattispecie del recesso implica che, salvo diverso accordo intervenuto con il locatore, il canone di locazione dovrà essere corrisposto per i sei mesi successivi alla data della comunicazione di recesso, indipendentemente dal fatto che il materiale rilascio dell’immobile avvenga prima dello scadere del termine di preavviso.
Nel caso in esame, quindi, a poco rileva che l’unità immobiliare venga rilasciata tra circa due mesi.
Il locatore ha infatti diritto al canone per tutti i sei mesi di durata del preavviso. Ciò tranne nel caso in cui le parti abbiano inserito nel contratto una clausola che concede al conduttore la facoltà di recesso indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi oppure dando un preavviso inferiore ai sei mesi previsti dalla legge: trattasi invero di deroghe perfettamente compatibili con lo spirito della legge, che è appunto quello di dare maggiore tutela al conduttore in quanto contraente più debole.

 

[Franca68]

Ora c'è stata la sentenza e il locatore che ha disdetto il contratto 3 mesi prima (come da contratto) motivando la necessità di uso abitativo suo e della figlia, ha avuto ragione dal giudice che ha ritenuto la disdetta valida anche se inferiore ai 6 mesi.
Quindi la parte debole del conduttore, non è poi così debole secondo questa sentenza.
Evidentemente l'accordo che è stato inserito nel contratto (disdetta di tre mesi), è valido sia per il conduttore che per il locatore.
Non ci avrei mai creduto :???: