Diminuzione canone di affitto.

[Nemesis]

.. il modello 69 e il nuovo accordo sottoscritto dalle parti possone essere inviati con raccomandata AR all'Agenzia delle Entrate o bisogna recarsi necessariamente di persona?

Opterei per la consegna di persona. Avresti subito la ricevuta di presentazione.

 

[happysmileone]

Qualcuno ha gia' compilato il modello 69 per questa problematica e puo' indicarmi come fare visto che dalle istruzioni si dice che il modello serve solo per : reg. pro. ces. ris. ? In tipologia atto inserisco "variazione canone annuo" ? O mi attengo a quanto mi diranno allo sportello dell'Agenzia delle Entrate ?

 

[uva]

Qualcuno ha gia' compilato il modello 69 per questa problematica

Io l'ho compilato alcuni anni fa.
Come tipologia dell'atto ho scritto "accordo riduzione canone di locazione" e ho barrato la casella "reg" appunto perché si tratta di registrare questo accordo.
Nel quadro B ho scritto i dati del locatore e del conduttore, nel quadro D e nel quadro F i dati dell'immobile.

 

[happysmileone]

E gli effetti della riduzione del canone sulla determinazione della base imponibile da assoggettare a tassazione, ai fini dell’imposta di registro, decorreranno dall’annualità successiva a quella in cui è stata concordata la nuova misura del canone.
Ma, oltre a quanto sopra, starei attento a ben giustificare nell'accordo l'esigenza di ridurre (a zero) il canone, e perché tale esigenza sia sorta successivamente alla stipula del contratto originario.

Nel mio caso trattasi di riduzione del canone solo per l'annualita' in corso e non per le annualita' successive (contratto da maggio 2016 a aprile 2017 canone annuo 10.400 € ripartito in canoni mensili di 1300 € con primo canone a settembre 2016) l'accordo comporterebbe il pagamento del primo canone mensile a gennaio 2017 con abbattimento del canone per il solo primo anno a 5.200 € per tutti gli altri anni l'importo sara' quello pattuito.

Posso assimilare tale successivo accordo contrattuale alla prassi prevista per la riduzione del canone di locazione nei confronti dell'Agenzia delle Entrate ?

Il contratto in essere riporta :
"
1) Il contratto è stipulato per la durata di anni sei, ai sensi dell’art. 27 c. 3 l.n.
392/78, dal 1 Maggio 2016 al 30 aprile 2022 e si intenderà rinnovato per altri
sei anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del
contratto ai sensi degli artt. 28-29 l.n. 392/78, da recapitarsi a mezzo lettera
raccomandata, contenente la specificazione del motivato invocato, almeno 12 ...

4) Il canone annuo di locazione, avendo le parti tenute presenti e ben note le
condizioni oggettive dell’immobile e la sua ubicazione è convenuto in Euro
1.300,00 mensili (milletrecento/00) per i primi due anni e cioè da maggio
2016 a aprile 2018; €. 1.600,00 mensili (milleseicento/00), da maggio 2018 a
aprile 2022, che il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore in numero
di 12 rate mensili eguali anticipate ciascuna, scadente il primo di ogni mese.
Il locatore per facilitare l’avviamento della societa’ rinuncia a percepire i
canoni delle mensilita’ fino alla rata di settembre 2016 che invece verra’
corrisposta interamente ed alla scadenza prevista. Quindi per il primo anno l’importo annuale sara’ di Euro 10.400,00 (diecimilaquattrocento), il secondo di Euro 15.600,00 (quindicimilaseicento), i rimanenti quattro anni di Euro 19.200,00 (diciannovemiladuecento) ."

La giustificazione addotta e' nel ritardo accumulkato (solita burocrazia) per l'acquisizione di tutti i documenti necessari per la pratica edilizia cui e' assoggettato l'inizio dei lavori di ristrutturazione al cui compimento e autorizzazione della ASL e' condizionato l'inizio dell'attivita' e quindi la possibilita' del conduttore di pagamento del canone sottraendolo dagli incassi. Potro' documentare la giustificazione con l'inizio e fine lavori e autorizzazione ASL.

 

[happysmileone]

Visto che nessuno risponde deduco che il mio caso non e' stato ancora affrontato da nessuno e poiche' l'art.19 del DL n.133/14 (vedi allegato) fa riferimento solo ai canoni di locazione di un contratto ancora in essere e sembrerebbe quindi riferirsi esclusivamente a canoni diminuiti da una certa mensilita' e fino a scadenza e non diminuiti solo per un periodo contrattuale, come nel mio caso, non mi resta che recarmi all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate e sottomettermi al giudizio del funzionario di turno.....

 

[uva]

l'art.19 del DL n.133/14 (vedi allegato) fa riferimento solo ai canoni di locazione di un contratto ancora in essere e sembrerebbe quindi riferirsi esclusivamente a canoni diminuiti da una certa mensilita' e fino a scadenza e non diminuiti solo per un periodo contrattuale,

Rispondo in base alla mia esperienza.

Ho diminuito il canone di locazione ad un conduttore (una s.r.l.) relativo ad un'unità immobiliare cat. A/10 locata uso ufficio amministrativo per 6 anni + 6.
La riduzione canone riguardava un periodo di tempo limitato (12 mesi) in quanto era deceduto un socio e gli eredi si trovavano in temporanea difficoltà nel proseguire l'attività.
L'Agenzia delle Entrate ha accettato la riduzione temporanea, quindi secondo me non è vero che l'accordo debba riferirsi ad una riduzione del canone fino alla scadenza del contratto in essere.

Per maggior sicurezza ho preteso che il conduttore (la s.r.l.) mi richiedesse con lettera raccomandata la riduzione del canone, indicando i motivi e il periodo. Ho risposto (sempre con raccomandata, per avere data certa della corrispondenza intercorsa) comunicando il mio assenso.
Subito dopo abbiamo sottoscritto l'accordo di riduzione temporanea del canone di locazione e l'ho registrato all'Agenzia delle Entrate. Il funzionario allo sportello l'ha letto e registrato senza muovere alcuna obiezione.

 

[happysmileone]

I problemi sono due :

- l'accettazione dell'Agenzia delle Entrate di registrare la variazione contrattuale pagando bolli e imposta di registro : in questo caso l'Agenzia delle Entrate non puo' rifiutare la registrazione
- l'accettazione dell'Agenzia delle Entrate di registrare la variazione contrattuale senza pagare bolli e registro riferendosi all'art.19 del DL n.133/14 e qui va interpretato

altra possibilita' poiche' non c'e' obbligo di comunicare all'Agenzia delle Entrate le variazioni in diminuzione:
- scambio raccomandate (per ottenere data certa) tra locatore e conduttore
- in caso di comunicazione di multe dall'Agenzia delle Entrate produrre copia del suddetto scambio

Inoltre includendo in cc l'ufficio Agenzia delle Entrate competente nello scambio di raccomandate e con funzionari comprensivi si potrebbero lo stesso evitare contestazioni.... e risparmiare il tempo per recarsi in agenzia a consegnare accordo e modello 69.

Ai posteri l'ardua sentenza !

 

[uva]

- l'accettazione dell'Agenzia delle Entrate di registrare la variazione contrattuale pagando bolli e imposta di registro : in questo caso l'Agenzia delle Entrate non puo' rifiutare la registrazione
- l'accettazione dell'Agenzia delle Entrate di registrare la variazione contrattuale senza pagare bolli e registro riferendosi all'art.19 del DL n.133/14 e qui va interpretato

Non capisco cosa significa che, nel secondo caso, "qui va interpretato".
Se il locatore va all'Agenzia delle Entrate e registra l'accordo riduzione canone, semplicemente non deve più pagare né l'imposta di bollo né l'imposta di registro. Il contenuto dell'accordo (ammontare e durata della riduzione) non necessita di interpretazione: è una decisione lecita presa da locatore e conduttore.

Non vi è alcun obbligo di registrare l'accordo, ma è opportuno affinché l'Agenzia delle Entrate ne sia a conoscenza.

Capisco il disturbo di doversi recare di persona (la registrazione dell'accordo non si può fare telematicamente).
Però se non si registra nulla e l'Agenzia delle Entrate, riscontrando sulla dichiarazione dei redditi del locatore un canone dichiarato inferiore a quello riportato sul contratto di locazione, invia un accertamento; allora il disturbo di doverci andare per chiarire le cose mi pare anche peggio!

Se per te è molto complicato andare di persona, potresti inviare il tutto (copia dell'accordo e mod. 69 compilato) con raccomandata a.r., così hai la ricevuta sia della spedizione che del ricevimento da parte dell'Agenzia delle Entrate.

 

[happysmileone]

- l'accettazione dell'Agenzia delle Entrate di registrare la variazione contrattuale senza pagare bolli e registro riferendosi all'art.19 del DL n.133/14 e qui va interpretato

non va interpretato il contenuto dell'accordo ma se una riduzione del canone per un periodo determinato di tempo rientri o meno nel caso dell'art. 19 che mi sembra non preveda un tempo determinato ma solo da un certo canone mensile e fino a scadenza contratto.
Comunque ho attivato anche lo scambio di raccomandate con il conduttore per avere data certa, come da te fatto, e poi mi rechero' all'ufficio.

 

[basty]

Io ho registrato una variazione in diminuzione per un determinato periodo. Nella fattispecie per una annualità. Questo non comporta bolli e registro, domanda su vecchio M69.
Bolli e registro sono invece necessari per variazioni in aumento, cosa che potrebbe avvenire se si ripristina il canone contrattuale dopo una diminuzione senza termine.
Nota: la impostazione del contratto citato potrebbe essere contestata, nel senso che sono vietati aumenti surrettizi atti a eludere il divieto.
Meglio sarebbe stato specificare il canone a regime, indicando poi le diminuzioni per gli anni iniziali per le dette motivazioni. Non è questione di sostanza ma di forma per non incappare in contestazioni