Difformità urbanistica e catastale

[Stella anonima]

Salve a tutti,
ho fatto il compromesso(io sono la parte acquirente) di una casa che presenta delle difformità interne ed esterne tra stato di fatto e piantine depositate in comune.
Il venditore vorrebbe sanarle riportando tutto alle piantine depositate in comune. Io non avrei acquistato la casa se fosse stata come è nelle piantine, posso oppormi al tipo di adeguamenti che vuole fare il venditore oppure sono costretto ad accettare la casa modificata se non voglio perdere la caparra?

 

[Jrogin]

Premesso che andrebbe letto nella sua interezza il compromesso, in linea generale, da quanto scrivi la parte inadempiente è quella venditrice, quindi non solo non perderesti la caparra, ma dovresti riceverla raddoppiata e potresti addirittura chiedere i danni se la caparra fosse confirmatoria.
Il problema forse sorge se non sei in grado di dimostrare che tu hai visto la casa nello stato di fatto attuale (se tu potessi avere delle foto sarebbe il massimo). Se è intervenuta un agenzia, questa già potrà testimoniare a tuo favore.

PS: sono molto importanti le modifiche che apportebbe per render l'immobile conforme dal punto di vista urbanistico e catastale? Sei proprio sicuro che con le modifiche l'immobile non ti interessa??

 

[Stella anonima]

Si, l'immobile non mi interesserebbe perchè c'è una scala esterna di accesso diretto al giardino senza la quale mi renderebbe praticamente inutilizzabile tale giardino in quanto dovrei fare il giro di tutto l'immobile per andarci.

Il mio dubbio è quindi: possono togliere la scala per farlo diventare conforme e quindi io sono costretta ad acquistarlo?

 

[easylifecapital]

certamente l'immobile deve essere conforme alla planimetria

 

[archisilvio]

Cerca di parlare con il venditore e insieme verificate se le differenze tra stato di fatto e piante depositate sono sanabili, o eventualmente se sono sanabili anche soltanto quelle che tu ritieni importanti per acquistare la casa.
In tal caso potete fare la sanatoria delle opere abusive, così tu ti prendi l'immobile come lo volevi e lui non rischia di doverti risarcire. L'accordo economico per la sanatoria lo potete tranquillamente trovare (in realtà dovrebbe essere il venditore a pagare)
Se dimostri che la casa come te l'ha promessa in vendita non è conforme urbanisticamente, il venditore è inadempiente e tu hai diritto al risarcimento (sicuramente il "doppio della caparra" se era confirmatoria, poi se trovi un buon avvocato ci sono anche modi per ottenere cospicui risarcimenti per danni).
Per la prova dello stato attuale dell'immobile: fai delle foto (non dovrebbe essere difficile, dato che parli dell'esterno), stampale e dagli una data certa (anche alle Poste), così potrai dimostrare lo stato dell'immobile al momento della tua visita o giù di lì.

 

[Stella anonima]

Grazie, sei stato molto esaustivo.

 

[easylifecapital]

non credo che sia sanabile facilmente una scala esterna, inoltre se dovessi prendere un mutuo, la banca fà difficoltà, e poi infine il notaio non può rogitare un immobile con un abuso, ma solo sullo stato corrispondente alle planimetrie depositate, infine da luglio, si deve conformare la situazione urbanistica con quella catastale

 

[diegopadova]

Nel preliminare, presumo, sarà stata riportata l'esatta descrizione e composizione della casa. Avrete, presumo, controfirmato le planimetrie allo stato attuale. Spero non vi sia nulla, nel preliminare, che richiami le intenzioni del venditore al ripristino della situazione originaria ma invece sia stato chiarito ed inserito una clausola in cui la casa doveva essere sanata in modo conforme allo stato attuale a cura e spesa del venditore ed entro la data del rogito. Se ha fatto tutto ciò il venditore deve solo rispettare i patti. In presenza poi di caparra confirmatoria può obbligare il venditore all'esecuzione del contrato come da preliminare citandolo ovviamente in giudizio.

 

[easylifecapital]

ipotesi quanto mai lontana.....

 

[archisilvio]

Io invece per esperienza diretta non credo sia impossibile sanare una scala esterna, anche in presenza di vincolo paesaggistico. Più difficile è sanare un piano intero! Comunque di solito è solo un problema di costi.
Certamente tutta la procedura di sanatoria andrà fatta prima del rogito, ma ricordo che i preliminari possono tranquillamente essere modificati se le parti sono d'accordo, per cui si potrebbe allungare la data di stipula per le esigenze di carattere tecnico.

Io credo che prima di fare le barricate, si debba cercare di trovare una soluzione che accontenti tutti il più possibile.
Il mio consiglio al promittente acquirente è: tu vuoi la casa come l'hai vista, chiedi al proprietario se te la rende conforme così com'è (forse gli costa anche meno), eventualmente mostrandoti disponibile alla trattativa sui tempi (sempre che tu possa farlo) e magari sui costi.

Nel frattempo, tutelati: fai le foto e fatti firmare un foglio dall'agenzia in cui ti confermano la descrizione del bene come l'hai visto (con la scala e tutto il resto); se non vogliono farlo, glielo chiedi con una bella raccomandata (le agenzie sono tenute per deontologia ad informare il cliente sulla esatta situazione dell'immobile da loro conosciuta).

ri-Ciao