Difformità tra stato di fatto e catasto

[anton]

Salve a tutti,
vi espongo il mio problema:
ho acquistato in cooperativa un locale C1 nel 2008, oggi ho l'esigenza di spostare un bagno e pensavo di cavarmela con una SCIA. Faccio visura catastale e mi accorgo che dalla piantina risulta una sola finestra, mentre in realtà ce ne sono 2. Parlo con il costruttore il quale confronta il progetto esecutivo in suo possesso, e verifica che su quello le finestre sono effettivamente 2, mentre dal progetto e variante presentati al comune risulta 1 sola finestra. Inoltre, tutti i negozi presenti nello stabile hanno 2 finestre, tranne quello a me confinante ha una sola finestra.
Praticamente il direttore dei lavori si è dimenticato di aggiungere la finestra 40x40 nel definitivo depositato e il comune ha comunque rilasciato l'abitabilità senza verificare la corrispondenza dello stato reale dell'immobile. Ora, io ho necessità di risolvere al più presto questa situazione visto che ho preso impegno a locare il locale facendo la variazione del bagno. cosa posso fare? qual'è la strada più veloce? chi è responsabile di questa situazione?
Ringrazio anticipatamente tutti per l'aiuto che potrete darmi.
anto

 

[Stefano Mariano]

Se ho ben compreso, ahimé mi duole dirlo, la responsabilità è del Direttore dei Lavori per la dimenticanza nel segnare la finestra. Se di mera dimenticanza si tratta, la finestra dovrebbe essere riportata nei prospetti, in questo caso credo che la via più corretta e più rapida sia quella di far fare una rettifica al progettista sulla copia depositata in Comune aggiungendo la finestra sulla pianta. Una volta ripristinato il giusto stato delle cose, ottenere il certificato di agibilità è una mera formalità.

 

[anton]

grazie stefano: ti chiedo un'ulteriore info, questa procedura è lunga? considera che lo stabile ha già avuto la chiusura lavori.
io ho chiesto cosa avrei dovuto fare ai signori coinvolti nella vicenda (progettista, presidente cooperativa, costruttore) i quali hanno cercato di far ricadere su di me il problema, ti elenco un pò di risposte che ho ricevuto:
- paga la sanzione dell'abuso edilizio (come se l'abuso l'avessi commesso io)
- lascia le cose come stanno e dichiara che sposti il bagno e metti un aeratore (praticamente dovrei dichiarare il falso, aggiornare la piantina catastale col bagno spostato e poi in caso di verifiche e come se la finestra l'avessi fatta io);
- fai chiudere la finestra...
- io non centro niente perchè mi sono attenuto all'esecutivo ecc.
cosa mi consigli...
intanto grazie

 

[anton]

ciao stefano, scusa se insisto, ma non ci dormo con questa situazione.
Volevo sapere più info sulla "rettifica del progettista sulla copia depositata in Comune aggiungendo la finestra sulla pianta". Mi dai maggiori info sulla procedura in modo che parlando con lo stesso io sappia cosa rispondergli.
Come ti dicevo al precedente post l'unità immobiliare è stata rogitata nel febbraio del 2008; l'ultima variante depositata risale anch'essa a febbraio 2008 ed è già stata chiesta la chiusura lavoro. Altra cosa che ti chiedo e se i progetti esecutivi da dove risulta la finestra possono fare prova dell'errore al comune. Sembra che l'errore di inserimento di una sola finestra (almeno da quanto mi ha detto il progettista) è che su autocad (non so se si scrive così) la finestra fantasma era stata riportata di colore diverso e quindi confusa con una finestra sottostante (cioè quella del box).
Ancora grazie

 

[Stefano Mariano]

Scusa per il ritardo con il quale rispondo (vista la tua apprensione); inizio dalla fine rispondendo che sì, certamente, tutti i disegni, esecutivi e non, in pianta e di prospetto che testimoniano la presenza della doppia finestra sono importanti per dimostrare al Comune che si tratta di mero errore grafico. Se ci sono tali condizioni, ossia risulta evidente che si tratta di un errore, il progettista potrà disegnare la finestra mancante su tutte le copie ufficiali, depositate in Comune e/o presso altri, semplicemente apponendo a fianco della correzione la seguente nota debitamente timbrata e firmata: "integrazione grafica per mero errore materiale". In questo modo si ripristina la concordanza tra progetto approvato ed edificio realizzato, poi la strada dovrebbe essere facile. L'unica altra soluzione che ritengo percorribile è quella di "sanare" l'abuso della finestra in più, considerato anche che devi comunque fare dei lavori. strada che però non sempre è rapida in quanto non tutte le circoscrizioni (Municipi) accettano tale modifica senza mandare la pratica alla XV Ripartizione del Comune (Ufficio Tecnico centrale di Roma) e perciò allungare di molto i tempi. Se ottenessi precisa assicurazione dall'ufficio tecnico del tuo Municipio che accettano loro la "sanatoria" della finestra in più, allora potresti prendere in considerazione tale soluzione.

 

[anton]

Grazie Stefano, gentilissimo
per la sanatoria quale potrebbe essere il costo?
ps. non mi trovo esattamente a Roma ma un paese molto vicino.

 

[adimecasa]

il costo non dovrebbe essere eccessivo x un semplice allineamento, chiedi a qualche tecnico che conosci, oppure al direttore dei lavori che ha commesso l'errore:daccordo:

 

[anton]

grazie ancora... ti aggiornerò sull'evoluzione della situazione

 

[mtr]

mentre dal progetto e variante presentati al comune risulta 1 sola finestra. Inoltre, tutti i negozi presenti nello stabile hanno 2 finestre, tranne quello a me confinante ha una sola finestra.
Praticamente il direttore dei lavori si è dimenticato di aggiungere la finestra 40x40 nel definitivo depositato e il comune ha comunque rilasciato l'abitabilità senza verificare la corrispondenza dello stato reale dell'immobile.

La mia domanda è se la 'dimenticanza' del progettista riguarda solouno dei due elaborati depositati in Comune, cioè si è 'dimenticato' la finestra solo sul prospetto oppure solo sulla planimetria o ha 'dimenticato' di rappresentare IN TOTO la finestra?
Nel primo caso il consigliodi Mariano lo sottoscrivo appieno.
Nel secondo caso, la 'dimenticanza' appare come 'variante in corso d'opera', cioè atto progettuale voluto espressamente; quindi la veedo meno 'liscia'. Vale a dire che il Progettista che ha presentato la variante deve sbattersi un po' di più per dichiarare il proprio errore.
Verifica quindi il tipo di errore commesso (se possa effettivamente rientrare nella casualità di autocad -ed è vero che può accadere..) oppure se si configura come 'cosa voluta'.
Ti segnalo anche il fatto che se il Committente eri tu, hai firmato idisegni,avvallando -purtroppo- l'errore del Tecnico, cioè come se tu fossi d'accordo.. In questo caso quantoscritto da Mariano sulla necessità di sanatoria è l'unica soluzione, e l'unico resposabile.. sei tu (cioè l'errore ricade su di te).

 

[anton]

purtroppo manca anche dal prospetto. E' vero che in sede di rogito io ho firmato accettando la piantina riportata, ma è anche vero chi ci hanno fatto rogitare prima che si chiudessero i lavori. In altre parole le u.i ci sono state consegnate ad ottobre, mentre l'atto lo abbiamo sottoscritto a febbraio, cosa che abbiamo segnalato al notaio. Inoltre mi hanno fatto rogitare l'atto 10 gg dopo la morte di mio padre, come se fosse improrogabile, facendomi ritornare dal paese di origine in fretta e furia, e lo stato in cui mi trovavo non mi ha certo consentito di verificare il numero di finestre, Tuttavia il Tecnico si è assunto (almeno a parole) la responsabilità dell'errore e martedì dovremmo andare insieme al comune per informarci sulla soluzione possibile: mi hanno già, però, accennato sulla possibilità di fare una scia in sanatoria, vedremo se i costi se li assumerà lui, così come quelli di aggiornamento al catasto.
Speriamo bene...
intanto grazie a voi tutti. Vi farò sapere