Difformità planimetria catastale: quando è obbligatorio l'aggiornamento

[Daniele 78]

Grazie Daniele .
Perfetto!!!!

Il perito Della banca non concede Il mutuo appunto se sono stati fatti abusi che comportano la richiesta di nuova agibilita'.

Quindi difformita'sostanziali.

Ad.es.aver trasformato un garage in taverna.

L'agibilita'il 90% degli immobili non la possiede.
I notai rogitano senza agibilita'.
Non e'elemento di legge ostativo al rogito.

Diciamo che il Dlgs 78/10 pone d'obbligo al notaio d'informare l'acquirente circa la mancanza di agibilità dell'immobile, mettiti nei panni di chi deve comprare una casa con abusi edilizi vari? Tu come ti comporteresti?
Sicuramente l'acquirente o rifiuta oppure chiede un fortissimo sconto sull'acquisto.

Non credo che al venditore convenga, ti pare?

 

[Nemesis]

Diciamo che il Dlgs 78/10 pone d'obbligo al notaio d'informare l'acquirente circa la mancanza di agibilità dell'immobile

Sicuro che quel D.L. (e non D. Lgs.) preveda tale obbligo?

 

[Daniele 78]

Sicuro che quel D.L. (e non D. Lgs.) preveda tale obbligo?

*** NORMATTIVA *** L'art.19 con ma 14 parla chiaramente di informazione circa la regolarità della corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto pena la nullità del contratto.

L'Agibilità di un immobile è composta di vari requisiti tra cui il catasto, se manca il Comune non può rilasciarti l'Agibilità.

La normativa che regola l'Agibilità per un edificio è il D.P.R 380/01 agli art.24, 25 e 26 http://www.altalex.com/documents/leggi/2015/01/14/agibilita-degli-edifici#titolo3 troverai tra i vari componenti il catasto.

 

[Nemesis]

L'Agibilità di un immobile è composta di vari requisiti tra cui il catasto, se manca il Comune non può rilasciarti l'Agibilità.

Ma la sola conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie è requisito necessario ma non sufficiente.
Quindi la dichiarazione di tale conformità non si traduce in quella di aver ottenuto la certificazione di agibilità.

 

[Daniele 78]

Ma la sola conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie è requisito necessario ma non sufficiente.
Quindi la dichiarazione di tale conformità non si traduce in quella di aver ottenuto la certificazione di agibilità.

Assolutamente si, infatti al notaio ed eventualmente alla banca dell'acquirente (quasi sempre è così) di solito consegni come venditore sia l'Agibilità dell'immobile che ti ha rilasciato il Comune (lì ci sono indicati tutti gli estremi della concessione a cui è riferita) sia la planimetria con Visura dell'immobile per meglio identificare graficamente in atto l'oggetto del contratto (dato che l'Agibilità non porta con sè nessuna planimetria catastale) ma il catasto è uno degli elementi necessari ad ottenere la tanto agognata Agibilità.

Noto personalmente nei notai che ho conosciuto un grande scrupolo nel verificare tutti i documenti, ed alla minima incongruenza bloccare il trasferimento di un immobile.

Una volta molto probabilmente andava un po tutto bene (visto cosa scrivono i vari OP sugli immobili che hanno ereditato da una situazione poco precisa già in passato è passata in sordina fino a quando poi non devono compravendere o richiedere un mutuo su quell'immobile); oggi devi stare molto molto molto molto molto attento perché sono dolori.

 

[quiproquo]

A questo punto, trattandosi di una (lieve) irregolarità più o meno come quella da me postata la soluzione ideata dal mio notaio non vi sembra "saggia"??? Questa cosa ricorda un pò quella delle verande non accatastate...Ogni nuovo acquirente si trascina il mancato accatastamento sine die...In caso di verifica comunale la veranda si impacchetta e la si porta al macero. Nel caso in esame è come se
il nuovo acquirente una volta nell'alloggio mettesse mano alla modifica senza comunicarla al comune, nè al catasto. Nulla impedisce in futuro, a chiunque sarà il proprietario, di metterla a norma. Il 50% del modesto costo sarà incamerato dall'acquirente
per poi riversarlo al successivo...piccola catena di Sant'Antonio.
E che il legislatore vada a farsi una murettata a casa sua...
Quiproquo.

 

[Daniele 78]

A questo punto, trattandosi di una (lieve) irregolarità più o meno come quella da me postata la soluzione ideata dal mio notaio non vi sembra "saggia"??? Questa cosa ricorda un pò quella delle verande non accatastate...Ogni nuovo acquirente si trascina il mancato accatastamento sine die...In caso di verifica comunale la veranda si impacchetta e la si porta al macero. Nel caso in esame è come se
il nuovo acquirente una volta nell'alloggio mettesse mano alla modifica senza comunicarla al comune, nè al catasto. Nulla impedisce in futuro, a chiunque sarà il proprietario, di metterla a norma. Il 50% del modesto costo sarà incamerato dall'acquirente
per poi riversarlo al successivo...piccola catena di Sant'Antonio.
E che il legislatore vada a farsi una murettata a casa sua...
Quiproquo.

Posso capire lo sfogo e l'anarezza ma come professionista devo attenermi alla legge italiana sull'Agibilità e se fossi tu la parte acquirente ed io il tuo tecnico avrei il dovere (in caso di tua valutazione dell'immobile all'acquisto) farti notare dei vizi oggettivi legati ad esempio ad un abuso edilizio compiuto precedentemente da altri i cui effetti ricadrebbero direttamente su di te (le spese inerenti alle pratiche professionali nonché le spese legate a Comuni e Catasto più le eventuali sanzioni) che come minimo in caso di sanatoria ammontano a 516€ senza contare eventuali abusi volumetrici (es ampliamenti non dichiarati).

È mio dovere far notare sempre tutto.
Se poi tu decidessi di appoggia arti ad una banca (mutuo per acquisto) il Perito mandato a valutare l'immobile sarebbe costretto a controllare la legittimità urbanistica e fiscale dell'immobile pena il NON rilascio del mutuo.

Siccome ho avuto un po di esperienze dirette, ti avverto su cosa può succedere se non ti accorgi della "tramezza spostata anche solo di 20cm" senza alterare la sagoma di nessun edificio.

Ieri probabilmente era più accomodante il sistema, oggi è molto severo in ciò.

 

[quiproquo]

Posso capire lo sfogo e l'anarezza ma come professionista devo attenermi alla legge italiana sull'Agibilità e se fossi tu la parte acquirente ed io il tuo tecnico avrei il dovere (in caso di tua valutazione dell'immobile all'acquisto) farti notare dei vizi oggettivi legati ad esempio ad un abuso edilizio compiuto precedentemente da altri i cui effetti ricadrebbero direttamente su di te (le spese inerenti alle pratiche professionali nonché le spese legate a Comuni e Catasto più le eventuali sanzioni) che come minimo in caso di sanatoria ammontano a 516€ senza contare eventuali abusi volumetrici (es ampliamenti non dichiarati).

È mio dovere far notare sempre tutto.
Se poi tu decidessi di appoggia arti ad una banca (mutuo per acquisto) il Perito mandato a valutare l'immobile sarebbe costretto a controllare la legittimità urbanistica e fiscale dell'immobile pena il NON rilascio del mutuo.

Siccome ho avuto un po di esperienze dirette, ti avverto su cosa può succedere se non ti accorgi della "tramezza spostata anche solo di 20cm" senza alterare la sagoma di nessun edificio.

Ieri probabilmente era più accomodante il sistema, oggi è molto severo in ciò.

Sono Completamente d'accordo. In Italia ci sono più leggi che negli altri paesi e contemporaneamente "ci sono" più evasori ed abusivi e
irrispettosi delle stesse. Il "ci sono" va proiettato a decenni addietro se non a secoli e a quelli che verranno. Tutti abusano in qualche campo e non credo che nel settore Edile campione assoluto delle
...Omissis...si siano redenti tutt'an bott'...Sarà più difficile come giustamente sottolinei continuare a farlo ma sicuramente non sparirà per l'appunto tutt'an bott...Le difficoltà che si potranno-dovranno superare e con il perito... e con il notaio...e con le banche
saranno certamente difficili ma non insormontabili. Tuttavia
la maggiore severità potrà-dovrà indurre alla riduzione delle
irregolarità specialmente per i piccoli e solitari... Quiproqui. qpq.

 

[key]

Grazie a tutti ma siete andati oltre!!!
Il Notaio e'dispisto a rogitare.
E'l'acquirente,consapevole da mesi Della lieve difformita'planimetrica,che c'ha provato,per far saltare Il preliminare registrato,quindi trattare Sul prezzo.

Magari I notai non rogitassero in assenza di agibilita'....
Cosi I pochissimi immobili che ci sono in Italia con questo certificato Si venderebbero a peso d'oro.....

Se non c'e'stato un pdc ,per un immobile ante 1967,Il Comune non rilascia l'agibilita'

 

[Daniele 78]

Sono Completamente d'accordo. In Italia ci sono più leggi che negli altri paesi e contemporaneamente "ci sono" più evasori ed abusivi e
irrispettosi delle stesse. Il "ci sono" va proiettato a decenni addietro se non a secoli e a quelli che verranno. Tutti abusano in qualche campo e non credo che nel settore Edile campione assoluto delle
...Omissis...si siano redenti tutt'an bott'...Sarà più difficile come giustamente sottolinei continuare a farlo ma sicuramente non sparirà per l'appunto tutt'an bott...Le difficoltà che si potranno-dovranno superare e con il perito... e con il notaio...e con le banche
saranno certamente difficili ma non insormontabili. Tuttavia
la maggiore severità potrà-dovrà indurre alla riduzione delle
irregolarità specialmente per i piccoli e solitari... Quiproqui. qpq.

Sicuramente non sparirà tutto di botto anzi..., visto l'andazzo del settore ci vorranno decenni e decenni per sanare vecchie pendenze.
Sicuramente nel momento in chiunque toccherà un'immobile per qualsiasi motivo, dovrà prendersi in carico questo problema spinoso che ci affligge ormai da anni.
E' pur vero che dovrai pure iniziare da qualche parte con questo "sporco lavoro" altrimenti rimarrebbe il tutto una mera buona intenzione ma alla fine non verrà mai concretizzato. Il Dlgs 78/10 alla 'art.19 è molto molto molto chiaro, non c'è spazio per nessuna libera interpretazione.