Difformità edilizia all'atto del rogito

[Jan80]

Purtroppo è ancora pratica molto diffusa, il tipico esempio sono le verande: ammettiamo che un balcone sia stato verandato abusivamente, spesso nella descrizione nell'atto di compravendita viene comunque citatocome balcone verandato senza esplicitare che sia abusivo o meno.....

 

[Dimaraz]

senza esplicitare che sia abusivo o meno..

Ma in tal modo è invocabile la "nullità".

In sostanza se l'abuso è dichiarato, il notaio non può stipulare, se non è indicato come abuso edilizio ma semplicemente come particolare dell'immobile, omettendo il particolare dell'irregolarità, potrebbe essere un dolo e quindi nullo con dichiarazione nei termini di legge.

Stiamo dicendo la stessa cosa...ma con "sfumature" diverse.

La "nulità" di per se non invalida l'atto fintanto che non viene fatta valere.

Potrebbe esistere il caso di un compratore che, pur a conoscenza dell'abuso, intende comunque concludere la transazione...magari perchè ha comunque intenzione di demolire l'immobile.

E se la "nullità" può essere fatta valere per il "rogito" altrettanto non si può dire per il "preliminare".

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 26/04/2017 n° 10297

Fanno le pentole ma non i coperchi.

 

[Jan80]

Lo sò, ed è proprio lì che sta l'inghippo! Credo che sia una sorta di forma di tutela che gli acquirenti vogliono e che poi credano che li metta al riparo da future sanzioni/demolizioni ....

 

[aurobindo]

Altrove invece il notaio si limita a chiedere alle parti di dichiarare la conformità catastale; non facendo controlli sul posto , se le parti dicono “tutto ok “ , anche dichiarando il falso ,al notaio non interessa.

in effetti, ritrovato l'atto, leggo che "le parti dichiarano di non aver affidato al notaio l'onere di procedere agli accertamenti urbanistici", e che il venditore "dichiara la corrispondenza fra stato di fatto e planimetrie catastali", mentre nulla di esplicito si dice riguardo alla difformità esistente.

Ora, dovendo stilare il preliminare per l'acquisto di un altro alloggio che ha esattamente lo stesso tipo di problema, credo che - come acquirente - mi convenga (o sia di fatto obbligato a...) seguire lo stesso approccio.

 

[Jan80]

Scusa la curiosità, ma in cosa consisterebbe questa "evidente difformità edilizia"?

 

[aurobindo]

credo sia una situazione comune nei vecchi monolocali ristrutturati in passato senza troppo pensarci: a progetto è previsto l'antibagno con relativa porta ma... chi esegue i lavori piazza il wc nel posto più logico o obbligato (vicino alla pre-esistente colonna di scarico), la cabina doccia finisce sulla parete opposta dove era prevista la porta, la porta va a finire su un'altra parete, l'antibagno cessa di essere tale...

 

[Jan80]

Chiaramente per il prossimo immobile richiedi che sia verificata la conformità edilizia e catastale incaricando un tuo tecnicodi fiducia: se probabilmente non ci siano, fa in modo di far sanare il tutto agli attuali proprietari.

Per l'immobile già acquistato cerca di capire (o incarica un tecnico) se sia possibile sanare tale difformità senza dover fare dei lavori. Considera che fino a quando non lo venderai non ci saranno grossi problemi.

 

[moralista]

sei sicura che questo immobile abbia l'abitabilità

 

[Gianco]

Purtroppo è ancora pratica molto diffusa, il tipico esempio sono le verande: ammettiamo che un balcone sia stato verandato abusivamente, spesso nella descrizione nell'atto di compravendita viene comunque citatocome balcone verandato senza esplicitare che sia abusivo o meno.....

E' sufficiente che la veranda chiusa sia aperta con l'asportazione degli scorrevoli che poi saranno rimontati.... e il gioco è fatto.

 

[aurobindo]

sei sicura che questo immobile abbia l'abitabilità

nessun vecchio immobile ce l'ha! una volta non esisteva... e ciononostante l'immobile può essere oggetto di rogito.Credo che vada obbligatoriamente richiesta in occasione di ristrutturazioni (ma non nel caso di manutenzioni straordinarie). Almeno così mi è stato detto, non sono esperto.