Difformità edilizia all'atto del rogito

[aurobindo]

"Ogni immobile, per essere venduto, deve possedere un documento, redatto da professionista abilitato, che ne attesti la regolarità urbanistica e catastale. Non possono esistere all'atto del rogito difformità tra lo stato presente dell'immobile e quanto depositato nei pubblici registri. Il notaio in questo caso non può stipulare l'atto. Qualora vi siano difformità tra lo stato di fatto e quanto depositato ai pubblici registri, sarà dovere del venditore provvedere al riaccatastamento dell'immobile e ad eventuali sanatorie che ripristino la regolarità dell'immobile, entro il giorno del rogito di compravendita."

risponde al vero ciò che leggo sul sito di una agenzia immobiliare? Di che documento si tratta? Recentemente ho acquistato un immobile con una evidente difformità edilizia (credo sia una situazione comune...), ma non è stato richiesto nessun documento al riguardo e la compravendita si è conclusa senza che il notaio avesse nulla da obiettare... Ringrazio chi potrà fornirmi chiarimenti sul tema.

 

[Franci63]

In alcune zone d’Italia (ad es. Parma ) il notaio non rogita in assenza di relazione tecnica ,fornita e pagata dal venditore, attestante che l'immobile sia perfettamente a posto urbanisticamente e catastalmente.
Altrove invece il notaio si limita a chiedere alle parti di dichiarare la conformità catastale; non facendo controlli sul posto , se le parti dicono “tutto ok “ , anche dichiarando il falso ,al notaio non interessa.
Deve solo inserire in atto la dichiarazione fatta dal venditore.
Quindi per chi acquista senza mutuo non ci sono problemi a rogitare con qualche difformità, se invece serve il mutuo e il perito accerta abusi non si vende se non si regolarizza prima.

 

[Gianco]

La norma prevede che lo stato di fatto corrisponda al progetto autorizzato ed alla planimetria catastale. Il problema più importante è che l'immobile corrisponda al progetto, perché rettificare una planimetria catastale è un'operazione veloce e di basso costo. Ovviamente questa operazione deve essere eseguita prima dell'atto. In alternativa, l'atto è nullo.

 

[Dimaraz]

In alternativa, l'atto è nullo.

Non sarei così "estremo"... dipende da svariati fattori.

 

[Franci63]

, l'atto è nullo.

Quand’anche l’atto fosse nullo ,la nullità va stabilità da un giudice,con il risultato che il compratore deve rendere la casa al venditore subito, e poi cercare di avere indietro i soldi.
Quindi anni e anni senza certezze.La declaratoria di nullità dell’atto non è una strada veramente utile.

 

[Gianco]

La Cassazione ribadisce la nullità sostanziale della vendita di immobile “abusivo” | Diritto Civile Contemporaneo
La Cassazione ribadisce la nullità sostanziale della vendita di immobile “abusivo”

 

[Dimaraz]

La "nullità" è invocabile solo dal compratore che non fosse stato a conoscenza della "irregolarità" .
Se era specificata in atto significa che l'aveva accettata.

 

[Gianco]

Se era specificata in atto significa che l'aveva accettata.

Potrebbe averla citata nell'atto senza esplicitare che corrispondeva ad un abuso. Altrimenti il notaio non avrebbe potuto procedere alla stipula.

 

[Dimaraz]

Come puoi "esplicitare" in un rogito un abuso senza che risulti per tale?

Se è un abuso/irregolarità va precisato ...altrimenti manca la prova della consapevolezza del compratore, salvo fosse indicato (e accettato) nel preliminare.

 

[Gianco]

In sostanza se l'abuso è dichiarato, il notaio non può stipulare, se non è indicato come abuso edilizio ma semplicemente come particolare dell'immobile, omettendo il particolare dell'irregolarità, potrebbe essere un dolo e quindi nullo con dichiarazione nei termini di legge.