Difformità Catastali

[miki79]

Buongiorno sono nuovo del forum e avrei bisogno di una consulenza...

Sto valutando l'acquisto di un appartamento a Conegliano in provincia di Treviso.
L'immobile in questione è stato costruito nel 2002.

Fortunatamente prima di fare un'offerta alla proprietà mi sono accorto di notevoli difformità catastali.
In pratica catastalmente l'appartamento si sviluppa su due piani, di cui il primo piano con Soggiorno/angolo cottura, camera e bagno ed il sottotetto con soffitta praticabile non abitabile, e due ripostigli.

Nella realtà al primo piano, al posto della camera è stata ricavata una cucina abitabile, e nel sottotetto è stata ricavata la camera da letto (dove c'era la soffitta praticabile non abitabile), un bagno e un'altra stanza (dove c'erano i ripostigli).

Il sottotetto ha altezze minime di 1.60 mt e massime di 2.60 mt e da quanto ho capito non basterebbe una semplice dia per sanare questa porzione di abitazione...

L'agenzia minimizza il fatto sostenendo che sono modifiche di poco conto e che i rischi sono praticamente inesistenti; dal mio punto di vista invece, vista la nuova normativa entrata in vigore a luglio 2010, il problema c'è ed è notevole...

Chiedendo a diversi notai e geometri i pareri sono contrastanti....
Avete qualche consiglio in merito?

Grazie per l'aiuto
Michele

 

[Adriano Giacomelli]

Una premessa d'obbligo è:
A) acquisti per farti la tua dimora e quindi la commerciabilità del bene riguarda il venditore, che avrà il suo bel da fare a dichiarare in atto situazioni difformi che gli potrebbero costare care un domani.
B) Se acquisti per rivendere, hai tutti i sacrosanti diritti di occupartene perchè un domani ti troverai ricattabile.
Nel caso A) per quel poco che ho capito, se l'appartamento è perfettamente abitabile, giù, poco conta cosa farai dentro, se è la casa dei tuoi sogni, fattela svendere, alla luce delle imperfezioni, e consultati, subito con un tecnico per avviare delle sanatorie o forse più semplicemente delle modifiche alla scheda catastale.
Nel caso B) quanto sopra detto deve venire in via prioritaria.

 

[Paolo Mazzi]

certamente il problema c'è ed è importante: o la proprietà garantisce che entro la data del rogito il problema sarà risolto o a fronte di un importante sconto si potrebbe dichiarare la conformità e risolvere il problema sucessivamente: in tutte le ville a schiera nel sottotetto(solaio) sono state ricavate camere e bagni abusivamente. Si tratta di vedere anche quanto è importante e conveniente questo acquisto. da un punto di vista legale e legislativo l'unica soluzione è dichiarare che la parte sovrastante non è abitabile ed è censita sottotetto.

 

[miki79]

Sicuramente non è la casa della mia vita; non so se ci abiterò 5 o 10 anni, comunque è ovvio che devo pensare alla sua rivendibilità. Sicuramente queste difformità mi permetteranno di ottenere un prezzo migliore ma sono preoccupato per l'eventuale nullità dell'atto...
Inoltre, da quanto ho capito, non ci sono le altezze minime per poter rendere abitabile il sottotetto e per trasformare il ripostiglio in bagno.
Pensate che comunque sarebbero cose sanabili con un condono (sperando che arrivi presto) oppure no?

 

[Paolo Mazzi]

secondo il parere di svariati notai se le 2 parti dichiarano la conformità tra catasto e stato di fatto non esiste posssibilità di annullamento dell'atto.

 

[Adriano Giacomelli]

Il condono non è più all'orizzonte. Ora sei tu il compratore e hai uno sgradevole potere di ricatto. Ma proviamo a guardare le cose, come andrebbero fatte:
1) trovati con il venditore e nell'interesse di tutti, suggerisci che approfondisca la possibilità di sanare le difformità.
2) tu sei disposto a firmare un preliminare con la clausola di aspettare la messa in regola
3) Cerca di presenziare ai colloqui con gli esperti, se del caso, prenditi una consulenza tua, e sarai più sicuro che il tutto proceda bene.
Infatti, una consulenza di €*500 sull'acquisto di una casa che varrà centinaia di migliaia di € sono spesi bene e inoltre ti permetterà di rivendere, un domani, un bene che rimesso a norma acquisirà valore.

 

[miki79]

credo però che da luglio le difformità catastali causino la nullità dell'atto che è ben diversa dall'annullabilità; anche se qualcuno però sostiene che se le difformità non aumentano la rendita catastale, allora l'atto può essere annullabile e non nullo.
In questo caso le modifiche non sono sanabili, quindi non so cosa pensare...

Intanto grazie per le risposte.

Aggiunto dopo 4 minuti :

Credo che farò così, anche se dai primi accertamenti non credo che i lavori eseguito nel sottotetto siano sanabili...

Credo che l'unica alternativa sia di ripristinare le cose com'erano da progetto, comprare la casa in regola come se fosse un mini appartamento, e poi ricreare il bagno e la camera; con la conseguenza che avrò lo stesso problema quando deciderò di rivendere...
Sarà quindi fondamentale il prezzo d'acquisto.

 

[Adriano Giacomelli]

Devi renderti conto che davanti al Notaio, la parte acquirente rilascia una dichiarazione, ovvero che lo stato di fatto è conforme allo stato rappresentato nella scheda catastale. Il Notaio non svolge alcuna attività di indagine o di verifica. Quindi il venditore, se dichiara il falso, è soggetto a gravi conseguenze. Se volessimo estremizzare la vicenda, tu il giorno dopo l'atto, chiami i Carabinieri, verifichi che lo stato di fatto è completamente difforme dalla scheda catastale, denunci il venditore e chiedi anche i danni. Diversamente dopo Tot di giorni/mesi, le difformità divengono responsabilità tua. In tal caso il problema sopra estremizzato, si ripresenterà alla vendita successiva.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

QUESTIONE CATASTALE:
omissis..Il notaio Marco Tucci di Bergamo ha spiegato i risvolti della nuova legge sugli atti notarili, e i problemi che nascono quando ci si accorge solo al rogito che la realtà dell’immobile non corrisponde alla planimetria depositata in catasto. “Proprio per evitare malintesi e ritardi”, dichiara Tucci, “è opportuno che la questione catastale venga affrontata sin da quando il proprietario dà incarico all’agenzia immobiliare. Inoltre è necessario avvertire i proprietari venditori che se fanno una falsa dichiarazione di conformità catastale dell’immobile l’atto non è nullo, ma rischiano una denuncia penale con sgradevoli conseguenze”. .

ALLINEAMENTO CON gli uffici tecnici del comune.
Lo scrivente ha già avuto occasione di spiegare su queste pagine che il catasto è solo un ufficio fiscale inventariale; mentre la legittimità dello stato dei luoghi deriva dalla situazione iniziale ( progetto iniziale allegato alla concessione edilizia o permesso di costruire o super dia) e dalle successive evoluzioni autorizzate. All'uffico tecnico del Comune occorre verificare se e quanto costa sanare ( le piccole difformità sono " condonabili" in ogni tempo senza attendere leggi di condono di cui per ora non c'è barlume)

Se L'agenzia è sicura che va tutto bene si faccia fare una dichiarazione scritta: Io agenzia tal di tale attesto sotto mia responsabilità che l'unità immobiliare sita in.....via.............accatastata.......................all'atto del rogito non soffrirà di alcuna irregolarità nè catastale nè urbanistica ( mi faccia sapere se gliela firma)

 

[piccola63]

Sono poco competente e provo a porre un quesito: l'immobile in questione non potrebbe essere riaccatastato entro il 31 dicembre come prevede il dl sulle regolarizzazioni (..............immobili sui quali sono stati effettuati interventi con variazioni non dichiarate e consistenza e destinazione)??? Grazie