Diffida contro chi non presenta al rogito

[Poch]

Nell'estate dell'anno scorso io e mio fratello abbiamo conferito ad un'Agenzia l'incarico di vendere una casa coereditata. Dopo qualche contrattempo con la Banca relativo all'erogazione del mutuo, l'unico acquirente che si è presentato ha firmato la proposta d'acquisto con conseguente deposito di due assegni presso l'Agenzia, controfirmata ed accettata da noi due coeredi. Solo che qualche mese fa, il giorno del rogito fissato oltre tutto proprio da lui, l'altro coerede non si è presentato, per cui il notaio ha dovuto rinviare l'atto. Capisco che nessuno può essere obbligato a vendere e che si possa recedere anche un secondo prima del rogito, ma ciò non toglie che si debba rispondere delle conseguenze e dei danni che ne derivano. Detto ciò, vengo al punto. Al di là dell'acquirente, chi è titolato ad inviare la diffida ad adempiere agli impegni sottoscritti, l'Agenzia cui l'altro coerede ha affidato l'incarico e che pertanto lo rappresenta a tutti gli effetti o il sottoscritto verso il quale l'altro non ha firmato alcun impegno che lo vincoli ? Grazie della risposta.

 

[salves]

Penso che l'acquirente avendo fatto una proposta ufficiale vi chiederà il perfezionamento del rogito o la restituzione delle somme depositate, il tutto se la proposta dell'acquirente obbliga voi a vendere e/o restituzione del deposito.
Occorre sapere cosa ha firmato l'acquirente e cosa recita il contratto di incarico all'agenzia.

 

[Poch]

Nell'estate dell'anno scorso io e mio fratello abbiamo conferito ad un'Agenzia l'incarico di vendere una casa coereditata. Dopo qualche contrattempo con la Banca relativo all'erogazione del mutuo, l'unico acquirente che si è presentato ha firmato la proposta d'acquisto con conseguente deposito di due assegni presso l'Agenzia, controfirmata ed accettata da noi due coeredi. Solo che qualche mese fa, il giorno del rogito fissato oltre tutto proprio da lui, l'altro coerede non si è presentato, per cui il notaio ha dovuto rinviare l'atto. Capisco che nessuno può essere obbligato a vendere e che si possa recedere anche un secondo prima del rogito, ma ciò non toglie che si debba rispondere delle conseguenze e dei danni che ne derivano. Detto ciò, vengo al punto. Al di là dell'acquirente, chi è titolato ad inviare la diffida ad adempiere agli impegni sottoscritti, l'Agenzia cui l'altro coerede ha affidato l'incarico e che pertanto lo rappresenta a tutti gli effetti o il sottoscritto verso il quale l'altro non ha firmato alcun impegno che lo vincoli ? Grazie della risposta.

L'acquirente ovviamente ha tutti i diritti per inviare la diffida per perfezionare la conclusione dell'atto. Solo che io domando se la diffida la deve inviare l'Agenzia cui l'altro coerede, al pari di me, ha conferito per iscritto l'incarico con tutto ciò che ne consegue, in particolare di rappresentarlo in tutte le fasi della compravendita, o il sottoscritto a favore del quale l'altro non ha firmato però alcun impegno vincolante

 

[salves]

Secondo me, acquirente ed agenzia per rispettivamente mancata conclusione dell'acquisto e chiusura dell'intermediazione svolta, in secondo luogo anche tu qualora verresti citato per risarcimenti.

 

[Poch]

Secondo me, acquirente ed agenzia per rispettivamente mancata conclusione dell'acquisto e chiusura dell'intermediazione svolta, in secondo luogo anche tu qualora verresti citato per risarcimenti.

La tua risposta è la conferma che mi aspettavo. E' chiaro che la diffida è l'ultimo tentativo per pervenire al rogito che rimane il primo obiettivo. Dopodiché, in caso negativo, spetta a me percorrere la via della rivalsa, qualora - legittimamente - l'acquirente dovesse muoversi giudiziariamente, anche perché il comportamento dell'altro coerede provocherebbe un oggettivo deprezzamento dell'immobile

 

[Franci63]

Solo che io domando se la diffida la deve inviare l'Agenzia cui l'altro coerede, al pari di me, ha conferito per iscritto l'incarico con tutto ciò che ne consegue, in particolare di rappresentarlo in tutte le fasi della compravendita, o il sottoscritto a favore del quale l'altro non ha firmato però alcun impegno vincolante

Confondi i due rapporti contrattuali.
Per quanto riguarda il contratto di compravendita, è solo il promissario acquirente che può inviare diffida ad adempiere, con l’obiettivo di arrivare al rogito o di poter ritenere inadempiente la parte venditrice, e aver quindi diritto al doppio della caparra (se consegnatagli), o il risarcimento dei danni.

Per quanto riguarda l’incarico a vendere, cioè il rapporto con l’agenzia, il diritto alle provvigioni è già maturato, e siete tenuti a pagare, a prescindere dal mancato rogito.

In tutto ciò, non spieghi perché il tuo coerede non si è presentato: problema contingente, per cui bastava rimandare, o ha cambiato idea e non vuole più vendere ?

Inoltre, se dalla data del rogito sono passati, come hai scritto, alcuni mesi, forse ormai anche l’acquirente ha deciso di non proseguire con l’acquisto, altrimenti si sarebbe già attivato.

 

[Poch]

Buon giorno. Intanto l'acquirente, nonostante tutto, mostra ancora interesse: solo che, a quanto pare, non se la sente di inviare la diffida con conseguente prevedibile azione giudiziaria, qualora non andasse a buon fine. Quanto all'altro coerede, con cui non ho rapporti, non ha spiegato i motivi del suo rifiuto al rogito, a meno che non faccia melina per alzare il prezzo. Torno pertanto al punto: non avendo l'altro coerede sottoscritto alcun impegno con me, ritengo che, stantibus ita rebus, l'unica titolata ad inviare la diffida perché venga adempiuto l'impegno sottoscritto per la stipula del rogito sia l'Agenzia che, proprio per l'incarico ricevuto, rappresenta entrambi i venditori.

 

[Franci63]

ritengo che, stantibus ita rebus, l'unica titolata ad inviare la diffida perché venga adempiuto l'impegno sottoscritto per la stipula del rogito sia l'Agenzia che, proprio per l'incarico ricevuto, rappresenta entrambi i venditori.

L’agenzia non c’entra nulla, e non ha alcun titolo per chiedere tramite diffida l’adempimento di un contratto che riguarda solo voi e il promissario acquirente.
Al massimo, per quel che serve, può tentare di intraprendere opera di convincimento nei confronti del tuo coerede , prospettandogli i rischi del suo comportamento, ma nulla di più.

 

[uva]

l'unica titolata ad inviare la diffida perché venga adempiuto l'impegno sottoscritto per la stipula del rogito sia l'Agenzia che, proprio per l'incarico ricevuto, rappresenta entrambi i venditori.

Secondo me no.

Se l'Agenzia ha semplicemente ricevuto un incarico di vendita da entrambi i comproprietari (tu e tuo fratello) per vendere quell'immobile, ha esaurito il suo compito quando voi avete accettato la proposta di acquisto e la vostra accettazione è stata comunicata al promissario acquirente.

Non è chiaro perché scrivi che l'Agenzia "rappresenta" i venditori.
Per "rappresentare" qualcuno nella conclusione di una compravendita con atto notarile occorre una procura.

 

[Poch]

E' evidente che, nell'usare il termine "rappresentare", mi riferivo alle fasi antecedenti della compravendita, finalizzate alla stipula del rogito, per la quale occorre - ovviamente - la procura speciale. Detto che l'Agenzia dopo aver, per così dire, vidimato e controfirmato la Proposta d'Acquisto dell'acquirente, accettata da entrambi i venditori, trattenendo in custodia due assegni circolari, ritengo che abbia tutti gli elementi e gli strumenti per "inchiodare" e richiamare all'adempimento dei suoi impegni chi vorrebbe sottrarsi al rogito. So bene che l'acquirente ha tutto il diritto di chiedere il risarcimento dei danni ad entrambi i venditori: solo che, nel caso, in forza della mia disponibilità a vendere fattiva e documentata, io potrò rivalermi nei confronti di chi non ha adempiuto agli impegni sottoscritti