Dichiarazione di Successione - Dubbio su calcolo valore catastale

[Sheen]

Buonasera, mio padre è deceduto un paio di mesi fa senza alcun testamento, con solo me e mia madre come unici eredi legittimi e lasciandoci in eredità l'appartamento nella quale abitavamo tutti e tre, intestato solo a lui, e che era registrato come prima casa.

L'immobile risulta classificato nella categoria A/3.

Sto compilando in questi giorni la Dichiarazione di Successione. Dato che abbiamo intenzione di vendere questa casa non appena fatta la voltura per poi passare in affitto sappiamo che non abbiamo diritto alle agevolazioni delle imposte catastali (alle quali, correggetemi se sbaglio, hanno diritto solo coloro che acquistano immediatamente un'altra casa nello stesso comune).

Il mio dubbio riguarda il moltiplicatore da usare per calcolare il valore catastale da inserire nella dichiarazione, sul quale andremo a pagare le imposte.

Devo usare quello della prima casa, cioè 115,50, o quello "non prima casa" da 126? Cioè il valore catastale è da calcolarsi sull'utilizzo che è stato fatto della casa fino al momento del decesso o sull'utilizzo che si intenderà fare della casa successivamente?

Vi ringrazio in anticipo per il vostro aiuto.

 

[Nemesis]

sappiamo che non abbiamo diritto alle agevolazioni delle imposte catastali

Se almeno un erede ha i requisiti necessari, sussiste l'agevolazione. Per godere dei benefici prima casa non è nemmeno obbligatorio andare a vivere nella casa per la quale si chiedono i benefici, ma è sufficiente avere o trasferire eventualmente la residenza nel comune in cui si trova la casa stessa.

Devo usare quello della prima casa, cioè 115,50

Vedi sopra.

 

[Sheen]

Se almeno un erede ha i requisiti necessari, sussiste l'agevolazione. Per godere dei benefici prima casa non è nemmeno obbligatorio andare a vivere nella casa per la quale si chiedono i benefici, ma è sufficiente avere o trasferire eventualmente la residenza nel comune in cui si trova la casa stessa

Scusa Nemesis, ma io ho letto per esempio qui che se il dichiarante dovesse vendere l'immobile entro cinque anni senza procedere all'acquisto di un altro allora non solo perderà il diritto all'agevolazione, ma dovrà anche pagare delle sanzioni pari al 30% delle imposte. Noi abbiamo intenzione di vendere l'immobile prima di cinque anni e non abbiamo intenzione di acquistarne un altro. Forse ho capito male qualcosa? Abbiate pazienza

Grazie!

 

[Nemesis]

Se il coerede (il beneficiario-dichiarante) rivende la sua quota dell'immobile entro cinque anni dall'acquisizione, senza procedere entro un anno dall'alienazione al riacquisto di altro immobile da adibire a "prima casa", si avrà la decadenza per intero del beneficio, con recupero dell'imposta e applicazione delle relative sanzioni in capo al solo dichiarante.
Invece l'ipotesi di rivendita infraquinquennale delle quote dell'immobile oggetto dell'agevolazione da parte dei coeredi non dichiaranti non comporta alcuna decadenza dal beneficio, neanche in capo ai soggetti che hanno ceduto l'immobile.
In ogni caso, la rivendita infraquinquennale (ora) non è certa. Quando sarà certa la decadenza del beneficio (con l'avvenuta rivendita infraquinquennale e il mancato acquisto di un nuovo immobile entro i successivi dodici mesi), basterà manifestare l'intenzione di non procedere all'acquisto di un nuovo immobile, mediante presentazione (prima della scadenza dei dodici mesi successivi alla rivendita) di un'apposita istanza all'ufficio presso il quale l'atto di vendita dell'immobile acquistato con il beneficio è stato registrato, chiedendo la riliquidazione dell'imposta dovuta.
Successivamente, l'ufficio procederà alla predetta riliquidazione dell'atto di compravendita e alla notifica dell'avviso di liquidazione dell'imposta dovuta e degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell'atto di acquisto dell'immobile oggetto di agevolazione, senza applicare la sanzione del 30%.

 

[Sheen]

Se il coerede (il beneficiario-dichiarante) rivende la sua quota dell'immobile entro cinque anni dall'acquisizione, senza procedere entro un anno dall'alienazione al riacquisto di altro immobile da adibire a "prima casa", si avrà la decadenza per intero del beneficio, con recupero dell'imposta e applicazione delle relative sanzioni in capo al solo dichiarante.
Invece l'ipotesi di rivendita infraquinquennale delle quote dell'immobile oggetto dell'agevolazione da parte dei coeredi non dichiaranti non comporta alcuna decadenza dal beneficio, neanche in capo ai soggetti che hanno ceduto l'immobile.
In ogni caso, la rivendita infraquinquennale (ora) non è certa. Quando sarà certa la decadenza del beneficio (con l'avvenuta rivendita infraquinquennale e il mancato acquisto di un nuovo immobile entro i successivi dodici mesi), basterà manifestare l'intenzione di non procedere all'acquisto di un nuovo immobile, mediante presentazione (prima della scadenza dei dodici mesi successivi alla rivendita) di un'apposita istanza all'ufficio presso il quale l'atto di vendita dell'immobile acquistato con il beneficio è stato registrato, chiedendo la riliquidazione dell'imposta dovuta.
Successivamente, l'ufficio procederà alla predetta riliquidazione dell'atto di compravendita e alla notifica dell'avviso di liquidazione dell'imposta dovuta e degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell'atto di acquisto dell'immobile oggetto di agevolazione, senza applicare la sanzione del 30%.

Ah, ho capito, adesso è chiaro. Quindi se dovessimo decidere di avvalerci si richiede l'agevolazione e calcolo il valore catastale per 115,5, altrimenti calcolo per 126. Ma in effetti meglio approfittarne ed eventualmente presentare l'istanza in seguito.

Un'ultima domanda un po' off-topic ma giusto per non aprire un altro thread: le imposte verranno prelevate direttamente dall'Agenzia delle Entrate dall'IBAN che ho specificato o devo pagarle io prima di inviare la dichirazione? Non ho capito se l'IBAN è solo per le agenzie o anche per i privati.

 

[User_29045]

L'Agenzia delle Entrate non puo' prelevare soldi dal tuo conto tramite l'IBAN.

Fornire l'IBAN non significa conferire mandato.

Mica hai autorizzato l'Agenzia delle Entrate al SEPA DIRECT DEBT (ex RID)!!

L'IBAN che hai scelto di fornire all'Agenzia delle Entrate serve, EVENTUALMENTE, per i rimborsi che l'Agenzia delle Entrate ti dovrà erogare, ma non può essere usato per togliere soldi senza il tuo consenso scritto o digitalmente valido.

 

[basty]

Se il coerede (il beneficiario-dichiarante) rivende la sua quota dell'immobile entro cinque anni dall'acquisizione,

Pensavo che queste regole valessero per un acquirente a titolo oneroso, non in caso di eredità.
Se l'immobile rimanesse come abitazione di uno dei coeredi, e l'altro gli cedesse con compravendita o divisione ereditaria la sua quota, cosa succederebbe?

 

[User_29045]

A questa domanda ha già risposto Nemesis:

Invece l'ipotesi di rivendita infraquinquennale delle quote dell'immobile oggetto dell'agevolazione da parte dei coeredi non dichiaranti non comporta alcuna decadenza dal beneficio, neanche in capo ai soggetti che hanno ceduto l'immobile.

Se l'immobile rimane come abitazione del coerede dichiarante, egli non decade dal beneficio (è il caso in cui sono i coeredi non dichiaranti a vendergli le quote).

La decadenza dal beneficio si verifica qualora sia il coerede dichiarante a vendere agli altri coeredi non dichiaranti: in questo caso egli decade dal beneficio.

@Nemesis, correggimi se sbaglio, per favore. Grazie.

 

[basty]

Intanto bisognerebbe mi spiegaste la differenza tra coerede dichiarante e coerede non dichiarante.

La dichiarazione di successione è fatta sempre da uno dei coeredi , ma rappresenta tutti.
E basta che per uno solo dei coeredi l'immobile costituisca abitazione principale, e tutti godono del coefficiente ridotto.

 

[User_29045]

FONTE: Prima casa: se il dichiarante mente, anche i coeredi perdono i benefici FiscoOggi.it

La decadenza dall’imposizione agevolata si estende alla totalità dei beneficiari anche nel caso in cui non avvenga il trasferimento di residenza richiesto dalla norma (entro 18 mesi dall’acquisizione del bene). In questa ipotesi, il recupero dell’imposta, ma anche la relativa sanzione, interesserà per intero e solamente il dichiarante.

Nel caso di rivendita dell’immobile infraquinquennale senza “riacquisto” entro l’anno di un altro immobile da adibire a prima casa, bisogna distinguere a seconda che il bene sia ceduto dal dichiarante o dal coerede.
CASO DEL BENE CEDUTO DAL DICHIARANTE:
Nel primo caso, la decadenza dal beneficio è totale, ma a pagare imposta e sanzioni è solo il dichiarante.
CASO DEL BENE CEDUTO DA UN COEREDE:
Se a vendere è invece un coerede (o donatario), l’agevolazione non si perde, in quanto il coerede (o donatario) non è vincolato dai limiti di tempo - imposti al solo dichiarante - e, quindi, ha agito nell’ambito di un suo diritto.

In sostanza, il comportamento dei coeredi non rileva sul piano fiscale, in quanto i benefici “prima casa” sono legati alla figura del dichiarante.